Банковское кредитование индивидуального жилищного строительства

Порядок кредитования банками индивидуального жилищного строительства. Для оказания гражданам по­мощи в обзаведении жильем им предоставляются строго целевые кредиты на условиях и в случаях, предусмот­ренных рядом постановлений Совета Министров СССР³⁸², а также инструкций и правил Министерства финансов СССР, Госбанка СССР и Стройбанка СССР. Посвящен­ная тем же вопросам ст. 394 Г К воспроизводит ст. 86 Основ.

Кредиты предоставляются Стройбанком, а в сельской местности — Госбанком СССР и подчиняются правилам, дифференцированным для разных категорий кредитуемых лиц: рабочих и служащих; демобилизованных офи­церов, генералов, адмиралов и старших офицеров, про­служивших в составе Вооруженных Сил СССР 25 лет и более; колхозников и членов рыболовецких колхозов; учителей в сельской местности; семей, переезжающих в колхозы и совхозы районов орошаемого земледелия, и т.п. При этом выдача кредитов планируется, опирается на определенные административно-правовые предпосыл­ки и осуществляется в установленном порядке.

Планирование проявляется в выделении кредитов для целей индивидуального жилищного строительства на ос­нове кредитных планов, утверждаемых Советом Минист­ров СССР, а в пределах союзных республик — Советом Министров каждой союзной республики. В двухнедель­ный срок со дня выделения кредитов министерства и ве­домства, Советы Министров автономных республик и обл (край)исполкомы сообщают банку данные о том, как они распределены по подведомственным предприятиям, учреждениям, организациям, а также колхозам и рай­исполкомам.

Административно-правовые предпосылки выдачи кре­дита состоят во включении застройщика в составляемый по месту его работы список, который после согласования с профсоюзной организацией направляется банку и слу­жит в дальнейшем основанием выплаты заемных сумм. При этом необходимо, чтобы кредитуемое лицо, во-пер­вых, испытывало нужду в жилье; во-вторых, получило в установленном порядке земельный участок для строи­тельства; в-третьих, имело типовой или индивидуальный проект, принятый застройщиком и руководителем орга­низации по месту работы; в-четвертых, вкладывало в стро­ительство собственные средства деньгами, материалами или трудом с обеспечением суммой кредита, как правило, не более 50% стоимости возводимого строения. Из этого правила установлены лишь некоторые исключения, на­пример, для учителей сельских школ, которые вправе по­лучить кредит в размере 100% стоимости строительства.

Порядок выдачи кредита зависит от того, где рабо­тает кредитуемое лицо. Если застройщик работает в бюд­жетном учреждении или организации, он получает кре­дит непосредственно от банка, на имя которого выдается обязательство о своевременном его погашении с соблюдением установленных правил. Когда же застройщик рабо­тает в хозрасчетном предприятии или в хозрасчетной организации либо в колхозе или потребительской коо­перации, банк переводит сумму кредита этим организа­циям, которые от своего имени выдают банку обяза­тельство о погашении кредита, а затем уже выплачи­вают полученные суммы застройщикам, отбирая у них соответствующие обязательства, выписываемые на имя предприятия. В последнем случае возникают два кре­дитных правоотношения: между банком-кредитором и предприятием-должником, а также между кредито­ром-предприятием и должником-застройщиком. В лите­ратуре, правда, предпринималась попытка отрицать кредитный характер правоотношений банка с предпри­ятием и сводить дело к их чисто организационной роли в создании кредитных связей между банком и застрой­щиком³⁸³. Но такая попытка едва ли оправданна, если учесть, что свои обязательства застройщики выполняют перед предприятием, с которого банк взыскивает вместе с установленными процентами кредиты по истечении срока их возврата, хотя бы сами застройщики задолжен­ности перед предприятием не погасили³⁸⁴. В то же время переводимые предприятию денежные суммы имеют строго целевое назначение и могут быть израсходованы только для кредитования индивидуального жилищного — строительства. В противном случае банк взыскивает ранее переведенные суммы с расчетного счета предприя­тия в бесспорном порядке.

Изложенный порядок распространяется также на военнослужащих, увольняемых из состава Вооруженных Сил СССР, и должен применяться сообразно с тем, где уволенный работает — на хозрасчетном предприятии или в бюджетном учреждении. Генералы, адмиралы и стар­шие офицеры, прослужившие в составе Вооруженных Сил СССР 25 лет и более, получают кредит непосред­ственно от банка по спискам квартирно-эксплуатационных управлений военных округов.

Действующие правила устанавливают предельные размеры кредитов и сроки их погашения. Кредиты пре­доставляются: а) работникам всех отраслей народного хозяйства и уволенным из состава Вооруженных Сил СССР военнослужащим — в размере 700 руб. сроком на 7 лет; б) учителям в сельской местности — до 1 тыс. руб. на 10 лет, а врачам в сельской местности — до 1200 руб. на срок до 12 лет; в) прослужившим в составе Воору­женных Сил СССР 25 лет и более старшим офицерам — до 1500 руб., генералам и адмиралам — до 2500 руб. на срок до 10 лет; г) колхозникам — от 700 до 1500 руб. сроком на 7 лет, колхозникам-кочевникам и членам ры­боловецких артелей районов Крайнего Севера — в раз­мере до 2 тыс. руб. на срок до 10 лет с отнесением 25% выданного кредита на счет бюджета, а семьям, переселяющимся в колхозы и совхозы районов орошаемого земледелия, — в размере 4500 руб. на срок до 15 лет с от­несением 1225 руб. на счет бюджета и 1000 руб. на счет колхоза или совхоза. Указанные суммы застройщик по­лучает не целиком, а по мере выполнения строительных работ и производства затрат на заготовку материалов. Размер выдаваемых по частям сумм исчисляется исходя из процентного отношения банковского кредита к общей стоимости строительства. Так, если стоимость строитель­ства составляет 2000 руб., общая величина кредита — 1000 руб., а работы произведены на 600 руб., то за­стройщику выплачивается в счет кредита 300 руб. Пер­вая выплата приурочивается к выполнению работ в раз­мере не менее 5—10% стоимости строительства дома, а врачам и учителям на подготовку строительной пло­щадки и заготовку материалов выплачивается аванс в размере 10—15% установленного кредита.

Выдача кредита порождает определенные обязан­ности застройщика.

Прежде всего, банковское кредитование предназна­чено в данном случае для нужд индивидуального жи­лищного строительства, а не для каких- либо иных целей. Оно должно также способствовать своевременному вы­полнению строительных работ в полном соответствии с принятыми проектами. Поэтому застройщик обязуется выполнить работы в установленный срок, не допускать отступлений от принятого проекта и использовать полученный кредит по целевому назначению. Надзор за надлежащим исполнением перечисленных обязанностей возлагается на предприятие, а когда застройщик работает в учреждении, то на само учреждение и банк, кредитующий строительство.

Строительство должно быть завершено в пределах годичного срока со дня выдачи застройщиком обязатель­ства по кредиту, и лишь по ходатайству организации, в которой он работает, банк вправе предоставить от­срочку не свыше года. При отступлениях от проекта, сни­жающих стоимость строительства, а также размер соб­ственных вложений застройщика, величина кредита со­ответственно уменьшается. Если выданные суммы ис­пользуются не по назначению, можно требовать немед­ленного их возврата с начислением до 12% годовых на всю сумму фактически предоставленного кредита.

Далее, индивидуальное жилищное строительство кре­дитуется банком на срочных, возвратных, возмездных началах, и застройщик обязан погасить полученный кре­дит своевременно с уплатой процентов в установлен­ном размере.

Приводившиеся сроки кредитования, начинают течь с квартала, следующего за указанным в обязательстве сроком окончания работ. Размеры платежей устанавли­ваются равными частями поквартально и вносятся еже­месячно в виде одной трети квартальной суммы в банк, а застройщиками, работающими в хозяйственных орга­низациях,— этим организациям. Застройщики могут также поручить организации по месту своей работы про­изводить удержания из заработной платы в счет при­читающихся с них сумм. За полученный кредит уплачи­вается 2% годовых и с просроченной суммы — 3% годо­вых с взысканием квартальных платежей по нотариаль­ным исполнительным надписям. При неуплате очеред­ных платежей свыше 6 месяцев банк, а в соответствую­щих случаях — хозяйственная организация вправе до­срочно взыскать в судебном порядке всю задолженность по кредиту.

Кроме того, поскольку рассматриваемые правоотно­шения являются обязательствами по кредитованию, их исполнимость обеспечивается особыми мерами.

Во-первых, вплоть до погашения долга кредитующая организация обладает относительно возведенного дома залоговым правом. Поэтому направляемое ею извещение о кредите регистрируется нотариальной конторой или сельским Советом, в районе деятельности которых строе­ние расположено, и приобретает силу запрещения про­дажи или передачи дома другому лицу без прямо вы­раженного согласия кредитующей организации. Это пра­вило распространяется и на случаи раздела супруже­ского имущества. Так, по одному из дел, рассмотренных Гатчинским районным народным судом, решение кото­рого оставлено в силе Верховным Судом РСФСР, лишь после того, как банк согласился перевести кредит, предо­ставленный мужу, на имя жены, появилась возможность выделить ей в связи с расторжением брака соответ­ствующую часть дома на праве общей долевой собствен­ности. В то же время Верховный Суд СССР отменил ре­шения нижестоящих судебных инстанций, которые в деле по иску, предъявленному В. к И., признали за В. право собственности на часть дома и возложили на него обя­занность частичного погашения кредита, полученного от­ветчиком от банка. Подобные решения судов непра­вильны потому, что они изменяют субъектный состав кредитного обязательства не только без согласия, но даже без ведома кредитующей организации.

Во-вторых, застройщик как в собственных интересах, так и в интересах кредитующей организации обязан страховать и ремонтировать дом, неся ответственность за обеспечение его сохранности вплоть до погашения кредита. Кредитующая организация направляет Гос­страху извещение о том, что дом возводится за счет пре­доставленных кредитов, и в случае его гибели страховое возмещение перечисляется не застройщику, а банку или предприятию в погашение числящейся задолженности по кредиту.

В-третьих, при изменении застройщиком места ра­боты и места жительства банк должен быть уведомлен об этом в 3-дневный срок им самим и учреждением, в котором он работал ранее. Если застройщик перешел на работу в другое предприятие, задолженность по кре­диту может быть передана на баланс этого предприятия с согласия его администрации. При отказе от продолже­ния строительства предприятие вправе передать недо­строенный дом другому своему работнику, переофор­мив на него обязанности по кредиту. Порядок расчетов между прежним и новым застройщиком определяется по соглашению между ними и руководителем предприятия, а если соглашение не достигнуто, спор разрешается судом. Когда же трудовые отношения прекращаются в связи с инвалидностью, переходом на пенсию по ста­рости или призывом в Советскую Армию, возникшее кре­дитное обязательство полностью сохраняет силу. В слу­чае смерти застройщика кредит может быть переофор­млен на имя трудоспособного члена семьи, который имеет заработок, обеспечивающий своевременное пога­шение кредита.

Правовая природа банковского кредитования инди­видуального жилищного строительства. Решение вопроса о природе кредита, предоставляемого банком для индивидуального жилищного строительства, казалось бы, не связано с особыми трудностями: налицо одна из разно­видностей договора займа в том широком смысле, о ко­тором говорилось ранее. Но такая его квалификация требует известного обоснования, ибо заем — реальный договор, а банковский кредит как будто бы предостав­ляется на основе договора консенсуального. Кроме того, в отличие от обычного займа он носит строго целевой характер с принятием на себя застройщиком таких вы­ходящих за пределы чисто заемных отношений обязан­ностей, как своевременное завершение строительства, со­блюдение требований проекта и т. п. Наконец, кредит опирается в данном случае на особые формы обеспе­чения в виде предоставления кредитующей организации залогового права на дом и тесно связан с трудовым пра­воотношением, в котором состоит застройщик. На этом основании и был сделан вывод, что вместо займа здесь появляется новый и притом совершенно самостоятель­ный; особый договор³⁸⁵.

Правда, не все из приведенных соображений опро­вергают заемную конструкцию с одинаковой силой убе­дительности. Ни целевой характер банковского кредита, пи особые способы его обеспечения, ни даже тесная связь с трудовыми правоотношениями не находятся в противоречии с сущностью договора займа. Залогом может быть снабжен любой заем вообще. Несомненно также, что, например, кредит, выдаваемый на предприятии или учреждении кассой взаимопомощи ее члену, представляет собой не что иное, как один из видов займа, который, однако, тесно связан с трудовыми пра­воотношениями и нередко носит строго целевой харак­тер. Дело, стало быть, не в этих соображениях, а все­цело и исключительно в том, что обычный заем — реаль­ная сделка, тогда как банковский кредит, по первому впечатлению, оформляется консенсуальным договором. Но правильно ли такое впечатление?

Если бы этот договор был консенсуальным, он еще до выдачи кредита содержал бы все необходимые для его заключения существенные условия. Одним из них, не­сомненно, является сумма кредита, притом не макси­мально допустимая, а та реальная сумма, на получение которой вправе притязать застройщик. Но так как кре­дит предоставляется, только в виде установленного про­цента к общей стоимости строительства, в момент вы­дачи застройщиком обязательства банку еще нельзя с уверенностью сказать, какой в действительности ока­жется сумма будущего кредита. Если, например, на за­проектированный дом стоимостью 1400 руб. предположе­но выдать кредит на сумму 700 руб., а фактическая стои­мость возведенного дома составит 1200 руб., застрой­щику будет отпущено в порядке кредитования только 600 руб. Следовательно, соглашение о кредите фикси­рует ориентировочно-предельную, а не фактическую его величину и, таким образом, лишено одного из обяза­тельных для договора элементов.

Отсюда следует, что банковское кредитование инди­видуального жилищного строительства опосредствуется не консенсуальной, а реальной сделкой. В тексте выда­ваемого застройщиком обязательства говорится, что он обязуется погасить полученный кредит. До фактического получения кредита это обязательство не действует. Оно вступает в силу, а значит, и договор считается заключен­ным в момент выдачи застройщику соответствующих сумм, причем, поскольку деньги выдаются периодически и по частям, оформление банковского кредита требует целой серии реальных сделок. Но, так как они охваты­ваются одним и тем же письменным обязательством за­стройщика, каждая из них, объединенная с предшест­вующими сделками, образует вместе сними единый дого­вор, являющийся особой разновидностью договора займа.