Договор аренды – обязательство о предоставлении арендодателем имущества арендатору во временное пользование.

Получаемый доход - собственность арендодателя.

Значение: Целью договора аренды следует считать передачу имущества арендодателя во временное пользование, так как в этом заинтересованы обе стороны договора. Арендатор, как правило, нуждается в имуществе временно и не имеет возможности приобрести его в собственность.

По законодательству многих государств, договор аренды (имущественного найма) является двусторонним, возмездным, консенсуальным.

Сторонами договора (участниками) аренды являются арендодатель и арендатор. В их роли могут выступать любые субъекты гражданского права.

Арендодатель включает арендную плату в состав доходов от внереализационной деятельности.

Арендатор относит арендную плату на издержки производства (себестоимость).

Амортизационные отчисления по объектам ОФ, сданных в аренду, производятся арендодателем.

Обязательные условия его заключения: в предмете договора обязательно должна присутствовать цель использования сдаваемого в аренду имущества.

Целевые указания в арендном договоре: ст.615 ГК РФ.

Закон устанавливает виды имущества, сдача которых в аренду не допускается или ограничивается.

Заключение договора: Статья 609 ГК определяет форму и порядок регистрации договора аренды:

договор аренды на срок более года, а если хотя бы одной из сторон договора является юридическое лицо, независимо от срока, должен быть заключен в письменной форме;

договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законом;

договор аренды имущества, предусматривающий переход в последующем права собственности на это имущество к арендатору, заключается в форме, предусмотренной для договора купли-продажи такого имущества.

Договоры аренды регистрируются в порядке, предусмотренном Федеральным законом от 21 июля 1997 г. N 122-ФЗ <О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним>. Регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним определяет только права и обязанности сторон по договору.

Передавая имущество в аренду, арендодатель обязан предупредить арендатора обо всех правах третьих лиц на него. Закон не содержит исчерпывающего перечня прав, о которых арендатор должен извещать арендодателя. По смыслу закона, предупреждать необходимо не только о вещных, но и обязательственных правах третьих лиц.

Функционирование договора: Во-первых, в договоре аренды должно содержаться четкое описание назначения использования арендованного имущества арендатором. В случае чего, это позволит определить, каков износ такого имущества при указанном назначении и способах его использования.

Во-вторых, согласно п. 3 статьи 607 ГК в договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды. При отсутствии этих данных в договоре условие об объекте, подлежащем передаче в аренду, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным.

Имущество сдается в аренду вместе со всеми его принадлежностями и относящимися к нему документами (техническим паспортом, сертификатом качества и т.п.) (статья 611 ГК). Поэтому не забудьте потребовать от арендодателя необходимые документы, которые следует приложить к договору аренды.

Кроме того, договор аренды устанавливает сроки, на которые имущество предоставляется в аренду (статья 610 ГК). Если срок не определен, то договор считается заключенным на неопределенный срок.

Договор аренды должен содержать информацию о размере арендной платы, вносимой арендатором, а также периодичность и порядок ее внесения (статья 614 ГК). Договор будет считаться незаключенным, если в нем не указан размер арендной платы.

Расторжение договора: Досрочное прекращение обязательства возможно при расторжении договора аренды. В ст. 619 ГК РФ перечислены следующие основания, позволяющие арендодателю требовать расторжения договора: использование имущества не по назначению, существенные нарушения условий договора; значительное ухудшение арендатором арендованного имущества; несвоевременное внесение арендной платы (более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа); невыполнение обязанности по проведению капитального ремонта арендованного имущества. Стороны могут предусмотреть и иные основания расторжения договора.

Договор аренды может быть расторгнут и по требованию арендатора, основания для расторжения по его воле указаны в ст. 620 ГК РФ. Досрочное расторжение возможно в следующих случаях: непредоставление имущества в пользование арендатору либо создание препятствий в пользовании в соответствии с условиями договора или назначением имущества; выявление в имуществе недостатков, препятствующих пользованию данным имуществом арендатором, за которые арендодатель несет ответственность; неосуществление арендодателем в установленный срок капитального ремонта, если данная обязанность возложена на него; непригодность имущества для использования в силу обстоятельств, за которые арендатор не отвечает.

аким образом, договор аренды может быть прекращен:

по соглашению сторон (п. 1 ст. 450);

по требованию одной из сторон (ст. 619, 620);

посредством одностороннего отказа от договора (ст. 621).

Еще одним основанием досрочного прекращения договора аренды является выкуп арендованного имущества в случаях, когда на основании п. 1 ст. 624 ГК РФ такое право предусмотрено законом или договором. Выкуп имущества возможен как по истечении срока аренды, так и до его окончания, если внесена вся сумма, предусмотренная договором.