Вопрос: Об особенностях процедуры согласования границ размежеваемого земельного участка

Прошу устранить неопределенность правоприменительной практики отдельных положений Инструкции по межеванию земель: в п. 9.2 данной Инструкции установлено, что результаты согласования границ оформляются Актом, подписываемым представителем городской (поселковой) или сельской администрации; на основании п. 3.6 Методических указаний Мособлкомзема № 45 по границе участка, общей с границей населенного пункт, а согласование проводится местной администрацией. Кто в связи с эти должен подписывать Акт согласования в том случае, если соседний с размежевываемым участок не находится в ведении названных муниципальных образований (например, граница садоводческого товарищества, в составе которого находится продаваемый участок, примыкает к полосе отвода федеральной железной дороги)?

Инженер-землеустроитель Юсупов К. К.

Ответ: К сожалению, ни Инструкция Роскомзема, ни Методические указания Мособлкомзема прямого ответа на Ваш вопрос не содержат. В связи с этим предлагаем вариант решения анализируемой ситуации, выработанный правоприменительной практикой. Цель процедуры установления и согласования границ размежевываемого участка заключается в уточнении перечня ограничений и сервитутов, фактического положения границ, установлении граничных знаков. Вместе с тем, проведение данных мероприятий неизбежно затрагивает интересы смежных землепользователей; отсюда, обязательным условием осуществления этой стадии межевания признается либо их личное участие в установлении и согласовании границ соседнего участка, либо присутствие соответствующих представителей. В п. 3.6 Методических указаний Мособлкомзема решается типовая правоприменительная ситуация: проведение согласования местоположения размежевываемого участка в условиях смежной границы с населенным пунктом. Интересы собственника муниципальных земель представляет глава местной Администрации или уполномоченное им лицо.

Для варианта установления и согласования границ участка, рассматриваемого в Вашем письме, может использоваться тождественная схема. Так, например, земли, входящие в полосу отвода федерального железнодорожного транспорта, имеют федеральное значение и предоставляются безвозмездно в постоянное (бессрочное) пользование предприятиям и учреждениям системы МПС РФ (ст. 5 ФЗ “О федеральном железнодорожном транспорте”). До принятия Указа Президента РФ “О структуре федеральных органов исполнительной власти” от 17.05.2000 г. № 867 функции государственного управления земельными ресурсами РФ осуществлял Государственный комитет РФ по земельной политике. Согласно специальному инструктивному разъяснению Госкомзема России от 15.05.2000 г. № НК-1086, все действия с земельными участками, находящимися в федеральной собственности, необходимо в обязательном порядке согласовать с Госкомземом России. На основании п. 9.1 Инструкции Роскомзема для установления и согласования границ обязательно участие собственников, владельцев или пользователей размежевываемого и смежных с ним земельных участков или их представителей.

Следовательно, о проведении установления и согласования границ участка смежного с полосой отвода федерального железнодорожного транспорта обязательно извещаются:- соответствующее подразделение МПС РФ в качестве непосредственного землепользователя;- федеральный орган исполнительной власти по государственному управлению земельными ресурсами. Оформляемый по итогам согласования границ Акт подписывается представителями названных структур.

Вопрос: О порядке оформления и выдачи технического задания на межевание земель
Как должно быть разрешено противоречие Инструкции по межеванию земель от 08.04.1996 г. и Методических указаний по оформлению межевого дела, утвержденных Мособлкомземом 09.07.1998 г., в части момента выдачи технического задания на выполнение работ по определению местоположения и границ земельного участка на местности.

Юрисконсульт ООО “Проектно-изыскательское предприятие, Геодезист С” Лихачев О. М.

Ответ: Действительно, прилагаемый к Инструкции Роскомзема бланк технического задания на межевание земель содержит графы “Наименование и адрес исполнителя”, “Виды и объемы работ, подлежащих выполнению”, “Предварительная сметная стоимость работ”, “Сроки и порядок представления отчетных материалов”, “Дополнительные требования к производству работ”, позволяющие сделать вывод о том, что техническое задание оформляется одновременно или после заключения договора о выполнении соответствующих работ. Только в этом случае Заказчик и Подрядчик могут однозначно определить содержание существенных условий межевания и представить техническое задание на визирование в рай(гор)комзем. Вместе с тем, п. 1.3 Методических указаний Мособлкомзема устанавливает иной порядок выдачи технического задания. В начале представитель рай(гор)комзема определяет необходимость проведения работ по межеванию, проверяет статус заявителя, устанавливает соглашения, накладывающие ограничения на проведение сделок с землей, а затем при положительном результате проверки предоставляет Заказчику техническое задание и право выбора организации - Исполнителя комплекса землеустроительных работ.

Формально рассматриваемые нормативно-правовые акты не должны противоречить друг другу. Так, согласно п. 5 ранее действовавшего Положения о Роскомземе от 02.02.1993 г., Комитет издает в установленном порядке инструкции по вопросам государственного регулирования земельных отношений. При этом Роскомзем и комитеты по земельным ресурсам и землеустройству субъектов РФ образовывали на момент принятия Инструкции по межеванию взаимосвязанную единую структуру. Очевидно, данная взаимосвязь проявляется, в частности, в отсутствии противоречий внутриведомственных нормативных правовых актов, в признании в случае противоречий верховенства за актами Роскомзема. Однако по существу следует отметить: вариант оформления технического задания на межевание земель, имеющийся в Методических указаниях Мособлкомзема, представляется более обоснованным, направленным на защиту интересов Заказчиков работ по межеванию. Во-первых, в силу отсутствия специальных познаний в области землеустройства Заказчик вряд ли может самостоятельно участвовать в переговорах о характере работ с потенциальным Подрядчиком. Во-вторых, законодательством регламентируются ситуации, при которых межевание может не проводиться (наличие необходимых планово-картографических материалов). Определение такой возможности проводится рай(гор)комземом: если в варианте Методических указаний Мособлкомзема это влечет оформление плана, то по условиям Инструкции Роскомзема Заказчик вправе отказаться от производства работ, компенсировав при этом по требованию Подрядчика, причиненные односторонним расторжением договора, убытки. Остается заметить, что практикой проведения землеустроительных работ на территории Московской области воспринято как первое, так и второе решение о выдаче технического задания.

Вопрос: О специальных условиях подписания Акта установления и согласования границ размежеваемого земельного участка со стороны представителей местной Администрации
В 1998 году наше акционерное общество заключило с Администрацией муниципального образования «Н-ский район Московской области» инвестиционный договор, по которому филиалы АО принимают участие в обустройстве объектов местной инфраструктуры района (озеленение, ремонт дорог, телефонизация и т.д.). Недавно общее собрание акционеров решило продать имеющийся земельный участок в районе. Однако в процессе установления и согласования границ участка глава районной Администрации отказался подписывать соответствующий Акт, заявив, что до выполнения обязательств АО по инвестиционному договору Администрация не будет оказывать содействие Обществу по любым вопросам.

Разъясните, правомерны ли требования местной Администрации?

Юрисконсульт Сергеев О.О.

Ответ: Перед ответом на вопрос юрисконсульта АО заметим: подобное "условие" подписания Акта установления и согласования границ земельного участка на практике получило широкое распространение также во взаимоотношениях граждан, ведущих садоводство, огородничество, дачное хозяйство, и органов управления соответствующего некоммерческого объединения, в границах которого находится участок. Например, сопутствующим требованием подписания Акта представителем правления садоводческого товарищества часто является полная уплата взносов, установленных договором за пользование объектами инфраструктуры товарищества, со стороны лица, ведущего садоводство в индивидуальном порядке и выразившего желание продать участок.
Для анализа правомерности рассматриваемого требования определим цель процедуры установления и согласования границ земельного участка в процессе межевания. Таковой на основании толкования раздела 9 Инструкции Роскомзема признается исследование соответствия фактически сложившегося землепользования на размежевываемом участке и правоустанавливающего (правоудостоверяющего) документа на землю в части площади и местоположения участка. Так, представителями заинтересованных собственников, владельцев, пользователей, согласно приложению 3.5 Инструкции Роскомзема, в процедуре установления границ участка могут заявляться только требования, связанные с существом возникшего спора по границам. Методические указания Мособлкомзема в отличие от Инструкции Роскомзема прямо формулируют цели процедуры установления и согласования границ размежевываемого участка (п.3.6): уточнение перечня ограничений и сервитутов; определение фактического положения границ земельного участка; установление граничных знаков. При этом форма прилагаемого к Методическим указаниям Акта установления и согласования границ участка допускает фиксирование на этой стадии заявлений представителей заинтересованных землепользователей относительно существа возникшего спора по границам (межевого спора).

Следовательно, юридически значимыми, влекущими особые правовые последствия для выполнения работ по межеванию земель, признаются сделанные полномочными лицами на анализируемой стадии заявления исключительно по содержанию спора о границах участка. Отсюда, обусловливание подписания Акта установления и согласования границ выполнением работ, оказанием услуг, не связанных непосредственно с урегулированием разногласий по границам участка (в т.ч. финансирование обустройства объектов местной инфраструктуры) является неправомерным.

Дадим и практический совет. В рассматриваемом случае обязательным условием продолжения межевания признается документальное подтверждение указанных требований, удостоверенное лицом их предъявившим. Несмотря на невыполнение этих требований землепользователям размежевываемого участка, границы считаются согласованными в предусмотренном порядке. В нашем случае, глава местной Администрации лишь заявил об условии подписания Акта. Как известно, любое заявление, не подтвержденное документально, можно изменить, например, указав на неверное толкование в данной ситуации. При ненадлежащем оформлении причин не подписания Акта представитель рай(гор)комзема, принимающий межевое дело, вполне обоснованно может сделать вывод о проведенном согласовании границ участка в отсутствии представителя местной Администрации, что является нарушением процедуры межевания.