Вопрос: Об установлении и согласовании границ размежеваемого земельного участка в случае длительного отсутствия смежного землепользователя

Недавно вернулся из месячной служебной командировки. За время моего отсутствия соседний с моим земельный участок был куплен неизвестным лицом без согласования со мной смежной границы. В земельном комитете Н-ского района Московской области инспектор предъявил Акт установления границ проданного участка, по которому утверждение моей части границы выполнено председателем правления садоводческого товарищества, в составе которого находится участок. О каком соблюдении законности можно говорить, когда без моего ведома ставят подпись, при этом не исключено и нарушение сложившегося землепользования?

Сотрудник МИДа РФ Сомов К. К.

Ответ: Межевание земель в описанных Вами условиях проводится по особым правилам. Согласно п. 3.6 Методических указаний Мособлкомзема, при отсутствии собственника смежного участка, в т. ч. по причине длительной командировки, согласование по данной границе размежевываемого земельного участка проводит представитель местной администрации (правления садоводческого товарищества).
Комментируя данную норму, отметим следующее:

- сроки командировки, позволяющие рассматривать ее в качестве длительной (именно с данным обстоятельством связаны действия председателя правления), определяются в каждом конкретном случае. Базовым критерием пока выступает сложившаяся практика применения нормы, в соответствии с которой срок командировки не может быть менее 14 дней. При этом принимается во внимание промежуток времени с момента начала межевания до возвращения смежного землепользователя из командировки в постоянное место жительства;

- лицо, осуществляющее согласование границ в анализируемой ситуации, обязано руководствоваться интересами смежного землепользователя: при возникновении спора о границах участка зафиксировать соответствующие обстоятельства в Акте установления и согласования границ.

До момента выдачи правоудостоверяющего документа на размежевываемый земельный участок смежный землепользователь может не согласиться с результатами согласования границ, проведенного в его отсутствие, "блокировав" сделку.

По информации, содержащейся в рассматриваемом письме, правоудостоверяющий документ на земельный участок уже выдан. В связи с этим устранить какие-либо нарушения в процедуре межевания, затрагивающие интересы покупателя, можно только по договоренности с ним или по решению суда.

О повышении эффективности взимания налога за землю с использованием материалов межевания.

При реализации мероприятий по контролю за использованием земель на территории муниципального образования «Н-ский район Московской области» мы столкнулись со значительными трудностями применения федерального земельного законодательства. Так, например, согласно ст. 15 Закона РФ “О плате за землю”, основанием для установления налога за землю является документ, удостоверяющий право землепользования. Однако на уровне РФ нет нормы, определяющей в течение какого срока лицо, которому предоставлен участок по решению местной администрации, обязано обратиться в регистрационную палату за получением правоудостоверяющего документа. Равно не указан срок, в течение которого оформляется правоудостоверяющий документ на землю в связи с переходом права собственности на строение, находящееся на участке. Отсутствует и унифицированная норма, разрешающая использование земельного участка только после установления его границ в натуре и получения правоудостоверяющего документа на землю (ранее содержалась в ст. 32 ЗК РСФСР).
Каким образом в существующих правовых условиях можно организовать работу по своевременному оформлению правоудостоверяющих документов на землю с целью эффективного взимания земельного налога?

Начальник отдела землепользования и земельного контроля Н-ской районной администрации Клименко С.Н.

Ответ: Действительно, значимость задаваемого Вами вопроса трудно недооценить. Рассмотрим в связи с этим изложенное по схеме: от необходимых норм федерального земельного законодательства к соответствующему опыту правового регулирования этого вопроса, накопленному органами местного самоуправления Московской области.
С момента вступления в юридическую силу Указа Президента РФ “О приведении земельного законодательства РФ в соответствие с Конституцией РФ” от 24.12.1993 г. № 2287 ст. 32 Земельного кодекса РСФСР “Право на использование земельных участков” признана недействующей, а значит, в земельном законодательстве РФ перестала существовать унифицированная формула землепользования - приступать к использованию участка разрешается после установления границ в натуре и выдачи правоудостоверяющего документа. В современных правовых условиях законодатель РФ решает проблему устранения “разрыва” между моментом оформления правоустанавливающего документа и моментом получения правоудостоверяющего документа на землю следующим образом:

- во-первых, на основании п. 1 ст. 131 Гражданского кодекса РФ право собственности и другие вещные права на землю, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение, а также установленные сделки с землей подлежат обязательной государственной регистрации, в соответствии с Федеральным законом от 21.07.1997 г. № 122-фз. При этом названным законом не регламентирован срок, в течение которого следует обратиться в специализированное учреждение юстиции за оформлением правоудостоверяющего документа на землю. Видимо, данный пробел призван компенсировать п. 1 ст. 165 Гражданского кодекса РФ и п. 1 ст. 2 ФЗ “О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним”: отсутствие записи о государственной регистрации права на земельный участок в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним снимает с государства обязанность по гарантированию защиты и неприкосновенности незарегистрированного права; несоблюдение требований о государственной регистрации сделки влечет ее недействительность, такая сделка считается ничтожной; - во-вторых, земельное законодательство РФ и Московской области содержит разрозненные нормы, частично воспроизводящие ст. 32 Земельного кодекса РСФСР. Так, например, согласно п. 2 ст. 32 ФЗ “О садоводческих, огороднических и дачных некоммерческих объединениях граждан”, члены соответствующего некоммерческого объединения вправе приступать к использованию садовых, огородных и дачных земельных участков после выноса в натуре проекта организации и застройки территории такого объединения и утверждения общим собранием его членов распределения участков между членами объединения. На основании п. 2.3.4 Правил застройки городов, поселков городского типа, сельских населенных пунктов, других поселений и рекреационных комплексов Московской области от 29.03.1996 г. приступать к освоению соответствующего земельного участка разрешается после геодезического выноса и закрепления его границ в натуре, получения правоудостоверяющих документов при наличии согласованного проекта и плана застройки участка. Однако названные нормы лишь выборочно решают рассматриваемую проблему;- в-третьих, использование земельного участка без правоудостоверяющего документа на землю, согласно п. 1 Определений основных понятий видов нарушений земельного законодательства, утвержденных письмом Роскомзема от 29.03.1994 г. № 3-14-1/404, может рассматриваться в качестве самовольного занятия земельного участка - деяния, административная ответственность за совершение которого предусмотрена ст. 125 ЗК РСФСР.

Заметим, что названные варианты обеспечения исполнения обязанности землепользователя по получению правоудостоверяющего документа на землю (своевременной уплаты земельного налога) имеют и ряд существенных недостатков. Так, наиболее эффективная мера по привлечению данного лица к ответственности за самовольное занятие земель “наталкивается” на многообразие толкования понятия «занятие».

Учитывая вышеизложенное, органы местного самоуправления в рамках предоставленных им контрольных полномочий самостоятельно обязывают землепользователей получить правоудостоверяющий документ на землю в максимально короткий срок. Например, согласно постановлению главы администрации Чеховского района Московской области от 15.03.1999 г. № 330, юридические и физические лица в случае приобретения недвижимости обязаны в месячный срок произвести перерегистрацию земельного участка (норма установлена с учетом ст. 37 ЗК РСФСР), в противном случае, райкомзему предлагается квалифицировать фактическое землепользование как самовольное. Представляется, что до принятия соответствующей федеральной нормы, наиболее эффективным решением анализируемой проблемы является установление срока обращения за государственной регистрацией возникшего на основании акта органа местного самоуправления права на землю в этом акте, при условии, что несоблюдение названного срока влечет утрату правоустанавливающим документом юридической силы.

Вопрос: Об особенностях квалификации административного правонарушения “Уничтожение межевых знаков”

При проведении рекультивационных работ на своем садовом участке я повредил межевой знак. На основании заявления председателя правления садоводческого товарищества районный земельный инспектор составил протокол о данном нарушении и пообещал оштрафовать меня на 83 рубля. Однако в районной администрации разъяснили, что подобные проступки рассматриваются административной комиссией, а штраф составляет всего лишь около 9 рублей. При этом земинспектор должен передать протокол на рассмотрение в данную районную администрацию, при которой действует данная комиссия. Помогите разобраться: кто же будет рассматривать мое дело и почему от этого изменяется размер взыскания?

Садовод Никифоров А. С.

Ответ: Проблема состоит в том, что за уничтожение межевых знаков предусмотрена административная ответственность как ст. 54 Кодекса РСФСР об административных правонарушениях, так и абз. 11 ч. 1 ст. 125 Земельного кодекса РСФСР. При этом в редакции КоАП РСФСР за данное правонарушение предусмотрено взыскание в виде штрафа до 0,1 минимальных размеров оплаты труда (МРОТ), а в редакции ст. 125 ЗК РСФСР - от 0,3 до 1 МРОТ. При решении конкуренции нормативных правовых актов, устанавливающих различные размеры административных взысканий за одно и то же правонарушение, руководствоваться следует актом, предусматривающим “более мягкую” санкцию. Подобное толкование содержится в постановлении Конституционного Суда РФ по делу о проверке конституционности отдельных положений абз. 6 ст. 6 и абз. 2 ч. 1 ст. 7 Закона РФ от 18.06.1993 г. “О применении контрольно-кассовых машин при осуществлении денежных расчетов с населением” от 12.05.1998 г. № 14-п, а также основано на ст. 2 КоАП РСФСР. Отсюда, устраняется и коллизия правоприменительных решений, от которых зависит подведомственность рассмотрения административного дела и размер взыскания. Таким образом, обнаружив признаки анализируемого проступка, полномочное должностное лицо или внештатный общественный инспектор по использованию и охране земель составляет административный протокол и передает его по подведомственности. Орган, рассматривающий данное дело, обязан руководствоваться размером установленного взыскания в виде штрафа до 0,1 МРОТ.

В Вашем случае, исходя из определения предмета проступка, предусмотренного ст. 54 КоАП РСФСР и абз. 11 ч. 1 ст. 125 ЗК РСФСР, отсутствуют установленные признаки правонарушения. Для привлечения к административной ответственности за уничтожение межевых знаков следует установить, как минимум, два уничтоженных знака; по имеющейся в письме информации административное дело должно быть прекращено (п. 1 ст. 227 КоАП РСФСР).