Переважне право орендаря на продовження договору оренди.Орендар має переважне право перед іншими суб'єктами господарювання на продовження строку дії договору оренди (ч.1 ст. 285 ГК). Наймач, який має намір скористатися переважним правом на укладення договору найму на новий строк, зобов'язаний повідомити про це наймодавця до спливу строку договору найму у строк, встановлений договором, а якщо він не встановлений договором, - в розумний строк. Умови договору найму на новий строк встановлюються за домовленістю сторін. У разі недосягнення домовленості щодо плати та інших умов договору переважне право наймача на укладення договору припиняється (ч.1 ст. 777 ЦК).
Переважне право на купівлю об’єкта оренди, у разі її продажу.
Відповідно до ч.2 ст. 777 ЦК, наймач, який належно виконує свої обов'язки за договором найму, у разі продажу речі, переданої у найм, має переважне право перед іншими особами на її придбання.
Припинення договору господарської оренди
Припинення договору оренди:
Відповідно до ч. 2 ст. 291 ГК, Договір оренди припиняється у разі: 1) закінчення строку, на який його було укладено; 2) викупу (приватизації) об'єкта оренди; 3) ліквідації суб'єкта господарювання-орендаря; 4) загибелі (знищення) об'єкта оренди.
Відмова від договору оренди.
Відповідно до ч.1 ст. 291 ГК, одностороння відмова від договору оренди не допускається. Згідно з ч.1 ст. 782 ЦК, наймодавець має право відмовитися від договору найму і вимагати повернення речі, якщо наймач не вносить плату за користування річчю протягом трьох місяців підряд. Аналіз Постанови Пленуму ВГСУ від 29.05.2013 № 12 дозволяє дійти до висновку, що на господарські відносини необхідно поширювати ч.1 ст. 782 ЦК, що є спірним, адже є спеціальна норма - ч.1 ст. 291 ГК.
Розірвання договору оренди.
Розірвання договору найму (оренди) на вимогу наймодавця (орендодавця): 1) наймач користується річчю всупереч договору або призначенню речі; 2) наймач без дозволу наймодавця передав річ у користування іншій особі; 3) наймач своєю недбалою поведінкою створює загрозу пошкодження речі; 4) наймач не приступив до проведення капітального ремонту речі, якщо обов'язок проведення капітального ремонту був покладений на наймача. Розірвання договору найму на вимогу наймача: Наймач має право вимагати розірвання договору найму, якщо: 1) наймодавець передав у користування річ, якість якої не відповідає умовам договору та призначенню речі; 2) наймодавець не виконує свого обов'язку щодо проведення капітального ремонту речі.
11. Договір оренди державного та комунального майна.
Існує спеціальний Закон “Про оренду державного та комунального майна”.
Водночас є й інші акти, які встановлюють особливості оренди державного та комунального майна:
1) ЗУ "Про особливості передачі в оренду чи концесію об'єктів централізованого водо-, теплопостачання і водовідведення, що перебувають у комунальній власності" - встановлені особливості регулювання відносин оренди об'єктів централізованого водо-, теплопостачання і водовідведення, що перебувають у комунальній власності; 2) ЗУ “Про особливості оренди чи концесії об'єктів паливно-енергетичного комплексу, що перебувають у державній власності” - встановлені особливості регулювання відносин оренди об’єктів паливно-енергетичного комплексу, що перебувають у державній власності; 3) ЗУ “Про деякі питання заборгованості підприємств оборонно-промислового комплексу - учасників Державного концерну "Укроборонпром" та забезпечення їх стабільного розвитку” - встановлені особливості регулювання відносин оренди рухомого та нерухомого майна державних підприємств, у тому числі казенних підприємств, оборонно-промислового комплексу, які включені до складу Державного концерну "Укроборонпром ". Зокрема, відповідно до ч.3 ст. 3 зазначеного Закону, передача в оренду нерухомого майна, загальна площа якого перевищує 200 квадратних метрів на одне підприємство, здійснюється безпосередньо підприємствами оборонно-промислового комплексу за погодженням з Державним концерном "Укроборонпром ", крім випадків передачі в оренду цілісних майнових комплексів підприємств оборонно-промислового комплексу, щодо яких орендодавцем є Фонд державного майна України, його регіональні відділення та представництва.
4) ЗУ “Про морські порти України” - особливості регулювання відносин оренди об’єктів портової інфраструктури, що перебувають у державній власності.
5) ЗУ “Про особливості правового режиму майнового комплексу Національної академії наук України та галузевих академій наук” - особливості регулювання відносин оренди рухомого та нерухомого майна, об’єктів майнового комплексу Національної академії наук України та галузевих академій наук.
Інші спеціальні закони щодо окремих об’єктів оренди державного та комунального майна встановлені у ст. 1 ЗУ “Про оренду державного та комунального майна”.
Особливості:
1. Не можуть бути об’єктами оренди, зокрема:
1. цілісні майнові комплекси державних підприємств, їх структурних підрозділів (філій, цехів, дільниць), що здійснюють діяльність, передбачену частиною першою статті 4 Закону України "Про підприємництво" Відповідно до ч. 4 ЗУ “Про підприємництво” виключно державними підприємствами та організаціями може здійснюватись госп. діяльність: 1) Діяльність, пов'язана з охороною окремих особливо важливих об'єктів права державної власності; 2) Діяльність, пов'язана з проведенням криміналістичних, судово-медичних, судово-психіатричних експертиз; 3) Діяльність, пов’язана з розробленням, випробуванням, виробництвом та експлуатацією ракет-носіїв, у тому числі з їх космічними запусками із будь-якою метою.
2. цілісні майнові комплекси казенних підприємств; 3. як правило, об'єкти державної власності, що мають загальнодержавне значення і не підлягають приватизації відповідно до частини другої статті 5 Закону України "Про приватизацію державного майна" (крім пам'яток культурної спадщини, нерухомих об'єктів, які знаходяться на території історико-культурних заповідників та гідротехнічних споруд рибогосподарської технологічної водойми, причалів морських портів) 4. об'єкти космічної діяльності; 5. магістральні нафто-, газо-, аміакопроводи та підземні нафто- та газосховища. 6. магістральний трубопровідний транспорт, що обслуговує потреби держави в цілому; 7. автомобільні дороги, крім тих, що належать підприємствам до першого розгалуження їх за межами території цих підприємств;
ч.2 ст. 4 ЗУ “Про оренду державного та комунального майна”
2. Орендодавцями за договорами оренди державного або комунального майна виступають:
1. ФДМУ, його регіональні відділення та представництва - щодо цілісних майнових комплексів підприємств, їх структурних підрозділів та нерухомого майна, а також майна, що не увійшло до статутного (складеного) капіталу господарських товариств, створених у процесі приватизації (корпоратизації), що є державною власністю; 2. Органи, уповноважені Верховною Радою Автономної Республіки Крим та органами місцевого самоврядування управляти майном, - щодо цілісних майнових комплексів підприємств, їх структурних підрозділів та нерухомого майна, яке відповідно належить Автономній Республіці Крим або перебуває у комунальній власності; 3. підприємства, установи та організації - щодо нерухомого майна, загальна площа якого не перевищує 200 квадратних метрів на одне підприємство, установу, організацію, та іншого окремого індивідуально визначеного майна; 4. державне підприємство із забезпечення функціонування дипломатичних представництв та консульських установ іноземних держав, представництв міжнародних міжурядових організацій в Україні Державного управління справами - щодо нерухомого майна та іншого окремого індивідуально визначеного майна цього підприємства, що передається дипломатичним представництвам та консульським установам іноземних держав, представництвам міжнародних міжурядових організацій в Україні.
На теперішній час таки підприємством є Державне підприємство “Генеральна дирекція з обслуговування іноземних представництв” - http://www.gdip.com.ua/
3. Договір оренди державного та комунального майна повинен відповідати типовому договору
Зокрема, затверджені:
1. Типовий договір оренди цілісного майнового комплексу державного підприємства (структурного підрозділу підприємства) - Наказ ФДМУ № 1774 від 23.08.2000 р. 2. Типовий договір оренди індивідуально визначеного (нерухомого або іншого) майна, що належить до державної власності - Наказ ФДМУ № 1774 від 23.08.2000 р. 3. Типовий договір оренди землі - Постанова КМУ від 3 березня 2004 р. № 220
4. Особливості визначення вартості об’єкта оренда та визначення орендної плати Умова договору щодо вартості об'єкта оренди державного або комунального майна повинна відповідати Методиці оцінки об'єктів оренди, затвердженій постановою Кабінету Міністрів України від 10.08.95 № 629 (з подальшими змінами та доповненнями).
Розрахунок орендної плати за договором державного та комунального майна здійснюється відповідно до Методики розрахунку орендної плати за державне майно та пропорції її розподілу, що затверджена Постановою КМУ від 4 жовтня 1995 р. № 786
5. Особливість порядку укладення договору оренди державного та комунального майна - ст. 9 ЗУ
Додаткові НПА:
1. Наказ ФДМУ від 15.02.2013 № 2013 “Про затвердження Переліку документів, які подаються орендодавцеві для укладення договору оренди майна, що належить до державної власності”. 2. Постанова КМУ від 31.08.2011 р. № 906 “Про затвердження Порядку проведення конкурсу на право оренди державного майна”
Ініціатива щодо укладення договору оренди належить орендарю, який надсилає пропозицію та додані документа орендодавцю. У разі погодження поданих матеріалів, у порядку, визначеному ст. 9 ЗУ “Про оренду державного та комунального майна”, в офіціальних друкованих виданнях та на оф. сайті орендодавця друкується інформація про можливість оренди відповідного об’єкту. Конкурс проводиться лише у разі, якщо надійшло дві або більше заяви протягом 10 днів з дня опублікування інформації про оренду. В іншому випадку договір оренди укладається без конкурсу із заявником.
6. Особливий термін договору оренди
Термін договору оренди не може бути меншим, ніж п'ять років, якщо орендар не пропонує менший термін (ч.1 ст. 17 ЗУ “Про оренду державного та комунального майна”).
7. Особливі істотні умови (ч.1 ст. 10): Істотними умовами договору оренди є: об'єкт оренди (склад і вартість майна з урахуванням її індексації); термін, на який укладається договір оренди; орендна плата з урахуванням її індексації; порядок використання амортизаційних відрахувань, якщо їх нарахування передбачено законодавством; { Абзац п'ятий частини першої статті 10 із змінами, внесеними згідно із Законом N 3269-VI (3269-17) від 21.04.2011 } відновлення орендованого майна та умови його повернення; виконання зобов'язань; забезпечення виконання зобов'язань - неустойка (штраф, пеня), порука, завдаток, гарантія тощо; { Частину першу статті 10 доповнено абзацом згідно із Законом N 1905-IV (1905-15) від 29.06.2004 } порядок здійснення орендодавцем контролю за станом об'єкта оренди; { Частину першу статті 10 доповнено абзацом згідно із Законом N 1905-IV (1905-15) від 29.06.2004 } відповідальність сторін; страхування орендарем взятого ним в оренду майна; обов'язки сторін щодо забезпечення пожежної безпеки орендованого майна. { Пункт 1 статті 10 доповнено абзацом згідно із Законом N 651/97-ВР від 19.11.97 }
12. Правове регулювання договору фінансового лізингу
Правове регулювання: 1. ЦК - $6 гл. 38 - “Договір лізингу” 2. ст. 292, 339, 347, 351 ГК
3. ЗУ “Про фінансовий лізинг”
Відповідно до ч. 1 ст. 292 ГК, лізинг - це господарська діяльність, спрямована на інвестування власних чи залучених фінансових коштів, яка полягає в наданні за договором лізингу однією стороною (лізингодавцем) у виключне користування другій стороні (лізингоодержувачу) на визначений строк майна, що належить лізингодавцю або набувається ним у власність (господарське відання) за дорученням чи погодженням лізингоодержувача у відповідного постачальника (продавця) майна, за умови сплати лізингоодержувачем періодичних лізингових платежів
Зазнає уваги фінансовий лізинг, який є найбільш поширеним, та має специфічні риси (На відміну від оперативного лізингу, який фактично є довгостроковим договором оренди).
Застосування субсидіарно законодавства: Відповідно до ч. 2 ст. 806 ЦК, до договору лізингу застосовуються загальні положення про найм (оренду) з урахуванням особливостей, встановлених цим параграфом та законом. До відносин, пов'язаних з лізингом, застосовуються загальні положення про купівлю-продаж та положення про договір поставки, якщо інше не встановлено законом.
Відмінність фінансового лізингу від договору оренди:
1) Фінансовий лізинг - є фінансовою послугою, відповідно до п.5 ч.1 ст. 4 ЗУ “Про фінансові послуги та державне регулювання ринків фінансових послуг”, тож з урахуванням положень зазначеного закону може надаватись виключно фінансовими установами з отриманням відповідної ліцензії.
У ГК можливість надання лізингових послуг пов’язана з діяльністю банків.
Відповідно до ч.1 ст. 351 ГК, банки мають право придбавати за власні кошти засоби виробництва для передачі їх у лізинг.
Оренда - не є фінансовою послугою. Майно в оренду може надаватись будь-яким суб’єктом господарювання.
2) При оренді у користування надається майно, яке вже знаходиться у власності (господарському віданні, оперативному управлінні) орендодавця.
При фінансовому лізингу, лізингодавець спеціально за замовленням лізінгоодержувача та відповідно до встановлених ним специфікацій набуває у власність майно (у власність лізингодавця) для передання цього майна лізінгоодержувачу.
Не випадково серед суб’єктів лізингу виокремлюється продавець (постачальник) - фізична або юридична особа, в якої лізингодавець набуває річ, що в наступному буде передана як предмет лізингу лізингоодержувачу (ст. 4 ЗУ “Про фінансовий лізинг”)
3) перелік об’єктів, що можуть бути надані у лізинг, є значно вужчим, ніж перелік об’єктів, які можуть бути надані в оренду.
Відповідно до ч.3 ст. 292 ГК, об'єктом лізингу може бути нерухоме і рухоме майно, призначене для використання як основні фонди, не заборонене законом до вільного обігу на ринку і щодо якого немає обмежень про передачу його в лізинг. Не можуть бути предметом лізингу: 1)земельні ділянки та інші природні об'єкти; 2)єдині майнові комплекси підприємств та їх відокремлені структурні підрозділи (філії, цехи, дільниці) (в т.ч. державних підприємств).
4) договір лізингу може передбачати перехід права власності об’єкта лізингу від лізингодавця до лізингоодержувача після сплати лізингових платежів у відповідному обсязі.
Відповідно до ч.2 ст. 8 ЗУ “Про фінансовий лізинг”, якщо сторони договору лізингу уклали договір купівлі-продажу предмета лізингу, то право власності на предмет лізингу переходить до лізингоодержувача в разі та з моменту сплати ним визначеної договором ціни, якщо договором не передбачене інше.
У світовій практиці, як правило, передбачається перехід права власності на об’єкт лізингу у зв’язку із чим лізинг іменують орендою з подальшим викупом.
5) лізінгоодержувач має права на захист предмет лізингу нарівні із власником в т.ч. від власника (лізингодавця). В орендодавця подібні права відсутні. Відповідно до ч.1 ст. 9 ЗУ “Про фінансовий лізинг”, лізингоодержувачу (сублізингоодержувачу) забезпечується захист його прав на предмет лізингу нарівні із захистом, встановленим законодавством щодо захисту прав власника. Лізингоодержувач (сублізингоодержувач) має право вимагати, у тому числі й від лізингодавця, усунення будь-яких порушень його прав на предмет лізингу.
6) для повернення об’єкта лізингу у разі відмови лізингодавця може вчинятись виконавчий напис нотаріуса,
Відповідно до ч.2 ст. 7 ЗУ “Про фінансовий лізинг”, лізингодавець має право відмовитися від договору лізингу та вимагати повернення предмета лізингу від лізингоодержувача у безспірному порядку на підставі виконавчого напису нотаріуса, якщо лізингоодержувач не сплатив лізинговий платіж частково або у повному обсязі та прострочення сплати становить більше 30 днів.
Відповідно до пункту 8 Переліку документів, за якими стягнення заборгованості провадиться у безспірному порядку на підставі виконавчих написів нотаріусів, затвердженого Постановою КМУ від 29 червня 1999 р. № 1172
Для одержання виконавчого напису подаються:
а) оригінал договору лізингу;
б) засвідчена лізингодавцем копія рахунка, направленого лізингоодержувачу, з відміткою про несплату платежів після вручення письмового повідомлення.
Форма договору лізингу. Відповідно до ч.1 ст. 6 ЗУ “Про фінансовий лізинг”, договір лізингу має бути укладений у письмовій формі.
Водночас, з урахуванням субсидіарно застосування до відповідних відносин положень щодо найму, у разі лізингу нерухомого майна строком на 3 роки чи більше - потребують нотаріального посвідчення.
Істотні умови договору лізингу (ч.2 ст. 6 ЗУ “Про фінансовий лізинг”) 1) предмет лізингу; 2) строк, на який лізингоодержувачу надається право користування предметом лізингу (строк лізингу); 3) розмір лізингових платежів; 4) інші умови, щодо яких за заявою хоча б однієї із сторін має бути досягнуто згоди.
Сублізинг.
Відповідно до ч.1 ст. 5 ЗУ “Про фінансовий лізинг”, сублізинг - це вид піднайму предмета лізингу, у відповідності з яким лізингоодержувач за договором лізингу передає третім особам (лізингоодержувачам за договором сублізингу) у користування за плату на погоджений строк відповідно до умов договору сублізингу предмет лізингу, отриманий раніше від лізингодавця за договором лізингу. У разі передачі предмета лізингу в сублізинг обов'язковою умовою договору сублізингу є згода лізингодавця за договором лізингу, що надається в письмовій формі. До договору сублізингу застосовуються положення про договір лізингу, якщо інше не передбачено договором лізингу
|
