Обмен жилыми помещениями

Наниматель, в т.ч. по проекту ЖК (ст. 115) и арендатор в домах государственного (коммунального) жилого фонда, имеет право с письменного согласия членов семьи, проживающих вместе с ним, включая и временно отсутствующих, произвести обмен занимаемого жилья.

Сейчас обмен жилых помещений в домах государственного и общественного жилищного фонда и фонда жилищно-строительных кооперативов производится в соответствии со статьями 79-89 Жилищного кодекса и утвержденными Постановлением Совета Министров СССР "Правилами обмена жилых помещений в Украинской ССР" от 31 января 1986 г. за № 31.

Договоры мини1 и обмена жилых помещений по своей правовой природе являются схожими и вместе с тем, разными по содержанию. Они различаются по субъектному составу, объектом принадлежности прав собственности, нормами, регулирующими обмен. Для обмена характерно то, что субъектом выступает не собственник жилья, а наниматель - жилье (квартира, дом) общественного и государственного жилищного фонда, который регулируется нормами Жилищного кодекса.

Для гражданского договора мены характерно то, что субъектом правоотношений выступает собственник имущества (квартиры, дома). Правоотношения, возникающие при этом, регулируются нормами Гражданского кодекса. Мина приватизированных жилых помещений, иного жилья, принадлежащего на праве собственности, осуществляется с учетом не только положений Гражданского кодекса, но и законодательства Украины о собственности. Вместе с тем участники гражданских правоотношений используется в договорах мены юридически выверенные положения, определенные Правилами обмена жилых помещений в Украинской ССР, имеющие обязательную силу при обмене для нанимателей государственного и коллектив ного жилищного фонда.

Право на обмен жилых помещений предусмотрено нормами жилищного и гражданского права, возникающие между участниками обмена. Оно является элементом обязывающих правоотношений. Взаимные права и обязанности возникают из гражданско-правовой сделки, направленной на взаимное прекращение и возникновение жилищных правоотношений в нанимателей жилых помещений, участвующих в обмене. При обмене граждане реализуют субъективные правомочия на распоряжение жилыми помещениями в пределах, установленных статьями 79-89 Жилищного кодекса, а также Конституционного права - выбора нового места жительства.

Осуществление этого субъективного права возникает с момента получения ордеров всеми участниками обмена и прекращается у каждого из них с прекращением прежнего договора найма путем заключения нового. Основным содержанием правоотношения по обмену являются взаимные процедурные права и обязанности между участниками гражданской правовой сделки с одной стороны и соответствующим исполнительным комитетом или государственной администрацией с другой стороны, по поводу признания обмена таким,

Договор мены применяется нами с целью отделения гражданско-правового договора обмена жилья от обмена жилья в контексте Жилищного кодекса, хотя предмет договора как того, так и другого одинаков.

что соответствует закону, и выдачи ордера на жилое помещение сторонам по сделке.

Структура этих взаимоотношений отражает связь гражданина и государства. Они возникают из факта обращения участника обмена с заявлением установленного образца в соответствующий исполком или администрацию, прекращаются с получением ордеров всеми участниками обмена жилых помещений и перепропискою по новому месту жительства. То есть при обмене происходит своеобразный перераспределение жилых помещений. Письменное согласие на конкретный вариант обмена жилых помещений проявляется в том, что все члены семьи нанимателя, в том числе и временно отсутствующие, подписывают заявление нанимателя об обмене, в котором указывают как старое, так и новое место жительства. Подпись нанимателя и членов его семьи заверяется подписью руководителя организации, осуществляющей эксплуатацию жилого дома, с указанием даты и скрепляется печатью. Вместо подписи члена семьи к заявлению может прилагаться письменное согласие на обмен, заверенная в установленном порядке. За несовершеннолетних членов семьи согласие на обмен в письменной форме дают родители, опекуны или попечители. Это правило распространяется не только на проживающих членов семьи, но и на временно отсутствующих. Обмен можно начать только при письменном согласии всех членов семьи.

Предметом договора обмена жилых помещений может быть:

1) отдельная квартира или другое изолированное жилое помещение, состоящее из одной или нескольких комнат, одноквартирный жилой дом, на которые заключен договор найма или находящихся в пользовании члена жилищно-строительного кооператива;

2) часть жилого помещения, приходящаяся на долю нанимателя или члена его семьи, в том числе смежная комната или часть комнаты.

Обмен жилыми помещениями может производиться без ограничения количества участников, кроме случаев обмена части жилого помещения, за которого согласие на обмен может быть только двусторонним. Обмен производится между гражданами, проживающими в одном или разных жилых домах, расположенных как в одном, так и в разных населенных пунктах.

Исходя из правил ст. 63 ЖК жилое помещение, выделяемое при изменении договора найма жилого помещения по требованию члена семьи нанимателя (ст. 104 ЖК), не может быть меньше уровня средней обеспеченности жилой площадью в данном населенном пункте по общему размеру, а не по доле жилой площади, приходящаяся на каждого из членов семьи, выделяемых.

Наниматель (член жилищно-строительного кооператива) или член его семьи вправе произвести обмен части жилой площади, приходящейся на

его долю, с нанимателем жилого помещения или членом жилищно-строительного кооператива при условии, что въезжающий в порядке обмена вселяется как член семьи тех, кто остается проживать в этом помещении. Как члены семьи могут вселяться жена, дети, родители, дед, бабка, внуки, родные братья и сестры.

Обмен части одного жилого помещения на часть жилого помещения не допускается. Обмен части жилого помещения с целью раздельного проживания не может осуществляться несовершеннолетними, кроме случаев, когда они при наличии предусмотренных законом обоснований поженились или устроились на работу до достижения 18-летнего возраста, и случаев, когда они проживают не с родителями (усыновителями). Если жилое помещение находится в пользовании лиц, над которыми установлена ​​опека или попечительство, для обмена жилых помещений требуется согласие органа опеки и попечительства.

Обмен жилого помещения, предоставленного на основе права члена семьи на дополнительную жилую площадь, на другое, соответствующее жилое помещение, не лишает этого члена семьи права на дополнительную жилую площадь в помещении, полученному в порядке обмена. В частности, это его право должно учитываться при решении иска об изменении договора найма жилого помещения, полученного в порядке обмена.

Обмен жилых помещений оформляется в бюро обмена жилых помещений при их наличии или исполнительным комитетом или государственной администрацией соответствующего местного совета. Для обмена необходимо

представить следующие документы:

1) заявление об обмене установленного образца, в которой указаны соответствующие параметры, касающиеся квартир;

2) согласие на обмен предприятий, учреждений, организаций, если жилое помещение находится в их ведении или оперативном управлении;

3) выписку из решения общего собрания жилищно-строительного кооператива о приеме данного лица в кооператив;

а) если меняется государственный или общественный жилищный фонд на жилищный фонд жилищно-строительных кооперативов или

б) при обмене жилых помещений между членами различных жилищно-строительных кооперативов;

4) выписку из решения общего собрания членов жилищно-строительного кооператива о согласии на обмен при обмене жилых помещений между членами одного жилищно-строительного кооператива;

5) документы, подтверждающие пребывание в браке или в родстве с кем-то из лиц, оставшихся проживать в помещении, часть которого обменивается;

6) при обмене на часть жилого помещения - справку лечебно-профилактического учреждения по месту жизни заявителя

об отсутствии у него и членов его семьи заболевание, препятствующее проживанию в коммунальной квартире, письменное согласие лиц, проживающих в сопредельных жилых помещениях при обмене неиз-ное жилого помещения;

7) согласие органа опеки и попечительства при обмене жилых помещений, находящихся в пользовании лица, над которым установлена ​​опека или попечительство. При необходимости орган, который проводит обмен, может потребовать и другие необходимые документы.

Если между членами семьи не достигнуто соглашение об обмене, то каждый член семьи вправе требовать в судебном порядке принудительного обмена занимаемого помещения в разных домах или квартирах.

Так, в июле 1994 г. К. С. обратилась в суд с иском к К. Я. о принудительном обмене трехкомнатной квартиры. Истица отмечала, что после развода с К. Я. совместное проживание с ним стало невозможным, и просила в порядке принудительного обмена переселить ответчика в комнату гостиничного типа жилой площадью 12,9 м2, тогда бы она с двумя несовершеннолетними детьми перешла жить в двухкомнатную квартиру жилой площадью 28,2 м2, а наниматели этих жилых помещений съехались бы в спорную квартиру.

Решением Октябрьского районного суда г. Луганска от 26 июня 1995 г. иск К. С. удовлетворено.

Определением судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда Украины от 7 февраля 1996 г. указано, что согласно разъяснениям Пленума Верховного Суда Украины, данным в п. 12 Постановления "О некоторых вопросах, возникших в практике применения судами Жилищного кодекса Украины" от 12 апреля 1985 г. № 2, в случае принудительного обмена жилых помещений на основании ст. 80 ЖК, как правило, не должны ухудшаться жилищные условия ответчиков. По этим делам суд должен всесторонне учитывать интересы членов семьи нанимателя и их доводы, которые заслуживают внимания, в частности возраст, состояние здоровья и другие особые обстоятельства, препятствующие пользованию жилым помещением, которое предоставляется в порядке обмена.

Как видно из материалов дела, до регистрации брака К. С. проживала в однокомнатной квартире гостиничного типа жилой площадью 28 м2. В результате обмена указанных квартир они с мужем получили трехкомнатную квартиру жилой площадью 35,8 м2, состоящая из трех изолированных комнат и имеет все необходимые жилищно-коммунальные услуги.

По приведенным в решении суда другим вариантом принудительного обмена, предложенного истицей, ответчик должен переселиться в комнату № 2 в коммунальной квартире площадью 21,3 м2, занимаемая Н. Однако, как видно из копии плана этой квартиры и копий ордеров, комната № 2 имеет другую площадь, а комната площадью 21,3 м2 Н. не предоставлялась.

Из материалов дела видно, что вследствие обмена ответчик должен переселиться в квартиру, где проживают шесть семей и нет надлежащих коммунальных удобств, а есть только общий туалет и умывальник с холодной водой. Совершенно верно определением судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда предыдущие судебные решения были отменены и дело направлено на новое рассмотрение.

При разрешении спора суд должен установить, имеет ли истец право на обмен. А после этого он приступает к оценке вариантов обмена, предлагаемых как истец, так и ответчик. В случае принудительного обмена жи лого помещения по правилам ч. 2 ст. 116 Жилищного кодекса жилищные условия лица, допускает систематическое нарушение правил общежития, могут быть ухудшены.

Правила ст. 80 относительно принудительного обмена жилого помещения в судебном порядке в случае отсутствия согласия между членами семьи не распространяются на обмен жилого помещения, принадлежащего им на праве частной собственности. Они регулируют только правоотношения между членами семьи нанимателя жилых помещений в государственном или общественном жилищном фонде.

Статьей 80 ЖК и п. 2 Правил обмена жилых помещений установлено общее правило, согласно которому по требованию члена семьи нанимателя может быть проведен принудительный обмен занимаемого семьей нанимателя жилого помещения в доме государственного и общественного жилищного фонда с нанимателем жилого помещения в доме указанного фонда или с членом жилищно-строительного кооператива. Вместе с тем не будет противоречить этим правилам и обмен с собственником жилого помещения, проведенный с согласия стороны, которой он касается. Отчуждение жилого помещения при таком обмене производится в нотариальном порядке после вынесения решения суда об обмене.

В случае принудительного обмена суд должен исходить из равенства долей жилья каждого из участников обмена за исключением случаев, когда

1) между нанимателем и членами семьи достигнуто соглашение о пользований ния жильем;

2) за одним из участников обмена признано право на большую или меньшую долю жилья.

Однако, на основании ст. 80 Жилищного кодекса не следует допускать ухудшения жилищных условий ответчиков. Суд должен всесторонне вра хуваты интересы и доводы членов семьи нанимателя, в частности возраст, состояние здо ния и другие особые обстоятельства, препятствующие пользованию жилым помещением, которое предоставляется в порядке обмена. Но размещение жилого помещения в коммунальной квартире не может рассматриваться как ухудшение жилищных условий лиц, проживающих в изолированной квартире и между которыми возник спор. Второй пример.

А. предъявила иск к своей дочери А. В. о принудительном обмене жилого помещения.

 

Истица отмечала, что в 1988 г. с ответчиком и его дочерью поселилась в порядке обмена в двухкомнатную квартиру жилой площадью 29,62 м2 с целью объединения в одну семью. После этого ответчица с дочерью стали создавать невозможные условия для совместного проживания, оскорбляли ее, били, не давали пользоваться квартирой. Провести обмен квартиры ответчица отказывается. По предложенным вариантом принудительного обмена она должна переселиться в комнату площадью 28 м2 в коммунальной квартире, а ответчица с дочерью - в однокомнатную изолированную квартиру жилой площадью 19,5 м2.

Решением Коминтерновского районного суда г. Харькова от 6 октября 1992 г. иск удовлетворен.

Пленум Верховного Суда Украины от 27 декабря 1993 г. Оставив решение в силе отметил, что согласно ст. 64 ЖК, члены семьи нанимателя, проживающие совместно с ним, пользуются наравне с нанимателем всеми правами и несут все обязанности, вытекающие из договора найма жилого помещения. Поэтому каждый из них в соответствии с требованиями ст. 80 ЖК вправе требовать в судебном порядке (если не достигли согласия) принудительного обмена занимаемого жилого помещения.

Материалами дела утверждается, что права ответчицы и ее дочери при данном обмене жилой площади не нарушены. Ответчица получила однокомнатную изолированную квартиру жилой площадью не меньшей, чем приходилось на их долю в двухкомнатной квартире. При этом суд правильно учел, что между сторонами в течение длительного времени существуют неприязненные отношения. В подтверждение того, что дочь с внучкой создают невозможные условия для проживания в одной квартире, займу певицы представила суду акты судебно-медицинской экспертизы о нанесении ей побоев, предупреждения ответчицы органами милиции о ответст дальность за неправильное поведение. 1 '

Ф Поэтому суд правильно в соответствии со ст. 80 ЖК удовлетворил требование

; Члена семьи нанимателя о принудительном обмене жилого помещения, поскольку установил, что совместное проживание сторон стало невозможным, а предложенный обмен не нарушает их жилищные права.

Соглашение об обмене жилых помещений имеет правовое значение, если она должным образом оформленная и участники обмена получили ордера. В этом случае при уклонении участника обмена от его проведения другие его участники вправе требовать от него в судебном порядке исполнения этой обязанности. Отказ третьих лиц, участвовавших в деле о принудительном обмене, от проведения обмена после вступления решения в законную силу, не может быть основанием для принудительного этой части выполнения решения. Наличие решения в таких случаях не является препятствием для предъявления иска о принудительном обмене жилого помещения с новыми вариантами.

На основании статей 80, 116 ЖК принудительный обмен может быть произведен не только путем обмена спорного жилого помещения на различные помещения, но и путем обязательства ответчика перейти проживать в другое помещение, если наниматель последнего переходит в спорный жилое помещение как член семьи лиц, которые там остаются.

Обмен жилых помещений в домах предприятий, учреждений, организаций допускается только с их согласия. Отказ в согласии на обмен может быть обжалован в судебном порядке.

Суд не может удовлетворить требование о признании незаконным отказа в даче согласия на обмен нанимателем жилого помещения в Украине на жилое помещение за ее пределами, поскольку ЖК и иные акты законодательства Украины об обмене жилых помещений действуют в пределах ее территории, а международные соглашения иного не предусматривают.

Согласие об обмене жилого помещения вступает в силу с момента получения ордеров, которые выдаются исполнительным комитетом или государственной администрацией соответствующего совета и является единственным основанием для вселения в жилое помещение, которое обменивается. Если в результате обмена с целью объединения в одну семью граждане получают жилое помещение в одной квартире, им выдается один ордер. Ордера должны быть получены участниками обмена жилых помещений или по их доверенности другими лицами одновременно, за исключением случаев принудительного обмена.

При обмене ордер выдается на свободное жилое помещение. Исключением из этого правила, т.е. вселением без ордера, является случай, когда предметом обмена является часть жилого помещения, а тому, кто вселяется, предоставляется выписка из решения исполкома или госадминистрации, которые оформили обмен. Во всех остальных случаях, то есть при вселении без ордера в жилое помещение, которое обменивается, так и при оформлении обмена, но не вселении согласно договоренности, обмен признается недействительным. Поскольку согласие, что лежит в основе обмена жилых помещений, по юридической природе является разновидностью гражданской уго ды, имеющим юридическую силу после получения ордеров, к ней применяются все правила гражданского законодательства об условиях действительности сделок и признания их недействительными (статьи 41-61 Гражданского кодекса).

Чаще обмен признается недействительным на том основании, что участник сделки на обмен был введен в заблуждение со стороны своего контрагента. Не учитывается только та ошибка, касающаяся существенных условий договора. Здесь имеет место неадекватное представление о предмете обмена в результате неосмотрительности, невнимательности. Это может быть незнание или неправильное представление о санитарно-техническое состояние жилого помещения при заключении договора со стороны сторон обмена. Однако последствия, предусмотренные ст. 56 Гражданского кодекса, имеют место только тогда, когда дефекты объективно образуют невозможность проживания и есть та кими, не могут быть устраненными.

При получении ордеров подаются паспорта членов семьи или документы, их заменяющие, всех лиц, включенных в ордер. Кроме того, прилагаются:

1) при обмене жилых помещений в домах государственного или общественного жилищных фондов на жилое помещение в доме жилищно-строительного кооператива - документ учреждения банка о внесении лицом, которое вступает в кооператив, паевого взноса или (в случаях, предусмотренных примерным уставом жилищно-строительного кооператива) справку правления кооператива о передаче ему пая членом кооператива, выбывшего;

2) при обмене жилых помещений между членами различных жилищно-строительных кооперативов документ учреждения банка о внесении стороной, которой принадлежит меньшая сумма паенакопления, на счет другого кооператива разницы в паенакоплении или справки прав лень кооперативов о равенстве сумм паенагромаджень;

3) при обмене жилых помещений между членами одного и того же жилищно-строительного кооператива документ учреждения банка о внесении разницы в паенакопления или справка правления кооператива о равенстве сумм паенагромаджень.

В случае неявки без уважительных причин за получением ордеров в течение месяца, а при междугороднем обмене - в течение двух месяцев со дня принятия исполкомом или государственной администрацией решения о выдаче ордеров, обмен жилых помещений считается несостоявшимся.

Отказ в выдаче ордера может быть обжалован в судебном порядке в шестимесячный срок с момента, когда участники обмена узнали, что их право на обмен нарушен.

При вселении в полученное при обмене жилое помещение гражданин сдает ордер или при вселении в жилое помещение как член семьи - выписку из решения исполкома или госадминистрации в жилищно-эксплуатационную организацию, а при ее отсутствии - соответствующему предприятию, учреждению, организации или правлению жилищно-строительного кооператива. Одновременно подаются паспорта членов семьи, включенных в ордер или выписки из решения с отметкой о выписке с прежнего места жительства. Ордер или выписка из решения сохраняется как документ строгой отчетности. Ордер действителен в течение 30 дней, а при междугороднем обмене - 60 дней.

Если после вступления в силу соглашения об обмене жилых помещений стороны отказываются от обмена, обмен по их заявлению при условии сдачи полученных ордеров аннулируется исполнительным комитетом или государственной администрацией соответствующего совета, которые выдали ордера. Каждый из участников получает право требовать от других исполнения взятых на себя обязанностей, связанных с передачей помещений, занимаемых, а в случае отказа добровольно исполнить эти обязанности - обратиться с иском в суд о выполнении обязанностей в натуре. Т.е. при отказе от обмена одной стороны вопрос о принудительном исполнении соглашения об обмене может быть решен судом.

Квартиранты в домах государственного и общественного жилищных фондов и наниматели в домах жилищно-строительных кооперативов, а также временные жильцы, проживающие в жилом помещении, подлежащего обмену, в случае отказа добровольно освободить это помещение выселяются в судебном порядке без предоставления другого жилого помещения.

Ошибка в мотивах совершения сделки не должна вести к признанию ее недействительной, поскольку мотив ее лежит вне существенными условиями сделки. Обмен, проведенный по ошибке, принадлежит к числу оспариваемых сделок. То есть иск о признании сделки недействительной может предъявить только сторона по поводу обмана, если действовала под влиянием введения ее в заблуждение.

Из вышесказанного можно заключить, что обмен жилых помещений является гражданско-правовой сделкой, которая может быть признана недействительной только при наличии предусмотренных законом оснований.

Так, в марте 1992 г. С. В. и С. А. обратились с иском к С. И., С. Т., С. Е., С. Г. о признании недействительным обмена жилых помещений. Истцы отмечали, что проживали вместе в четырехкомнатной квартире в г. Луганске. В октябре 1991 г. с разрешения горисполкома они провели обмен этого жилого помещения на две однокомнатные квартиры, в которых проживали ответчики. Получив обменные ордера, С. В. поселилась в кв. № 14 квартала Южный, а С. А. - в кв. № 168 по ул. Смоленской, 3. После вселения истцы обнаружили скрытые недостатки, которые не были заметны при осмотре перед обменом, в частности щели на стыках, в связи с чем квартира С. А. является влажной. Кроме того, ответчики не выполнили своих обязательств, связанных с ремонтом помещений. Ссылаясь на то, что они заключили указанное соглашение по ошибке, истцы просили суд признать сделку недействительной и вернуть стороны в прежнее состояние.

Суд отказал в удовлетворении исковых требований. Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Украины осталась на позиции местного суда и в своем постановлении от 18 сентября 1996 г. признала, что иск удовлетворению не подлежит по следующим основаниям.

Согласно статьям 79 и 87 ЖК обмен жилого помещения является гражданско-правовым соглашением между нанимателями квартир о взаимной передаче прав и обязанностей по пользованию жилыми помещениями, которые они занимают.

 

Суд может признать обмен недействительным по основаниям, предусмотренным гражданским законодательством для признания сделок недействительными.

Пленум Верховного Суда Украины в п. 11 Постановления "О судебной практике по делам о признании сделок недействительными" от 28 апреля 1978 г. за № 3 разъяснил, что под ошибкой, которая имеет существенное значение, следует понимать такое неправильное восприятие стороной субъект объекта, предмета или иных существенных условий договора, что повлияло на ее волеизъявление, в случае отсутствия которого, по обстоятельствам дела можно считать, что соглашение не было бы заключено.

Из материалов дела видно, что инициатором обмена жилых помещений была С. В. Она неоднократно их осматривала, но также посещала другие аналогичные квартиры. После вывоза вещей из помещений любых претензий со стороны истцов не предъявлялось. 10 декабря 1991 С. В. выкупила полученную в порядке обмена квартиру. 19 февраля 1993 компетентная комиссия Луганского горисполкома после тщательного обследования помещения кв. № 168 по ул. Смоленской, 3 признала его пригодным для проживания. Эта же комиссия пришла к выводу, что квартира захламлена, а стыки между плитами разобщены намеренно. Судом установлено, что после обмена в квартире никто не проживал, к ней имели доступ посторонние лица.

Изложенные в жалобе доводы о неправильности решения суда опровергаются собранными по делу доказательствами в их совокупности, в частности пояснениями сторон, показаниями свидетелей, письменными доказательствами. Доводы истцов о том, что ответчики не выполнили своих обязательств, связанных с ремонтом квартир, которые они ранее занимали, ничем не подтвердились.

Поэтому судебная коллегия Верховного Суда Украины в своем постановлении от 18 сентября 1996 г. оставили решение суда первой инстанции без изменений.

Условия, при которых обмен (мена) жилых помещений не допускается:

1. Если к нанимателю предъявлен иск о расторжении договора найма жилых помещений или признания ордера недействительным, пользования жильем оспаривается. Иск можно считать предъявленным с момента, когда судья единолично его принял (ст. 136 Гражданского процессуального кодекса). Этот акт судьи оформляется мотивированным определением (ст. 232 Гражданского процессуального кодекса). То есть с этого момента правоотношения приобретают спорный характер и до окончания рассмотрения спора по существу дела обмен не допускается. Если исковое заявление было принято с соблюдением требований, предусмотренных статьями 136, 137 Гражданского процессуального кодекса, и истец в предоставленный ему срок не выполнил всех требований судьи и не исправил недостатки, исковое заявление считается не поданным со всеми вытекающими (ст. 139 ГПК), и возвращается истцу.

-183 -

А это является свидетельством того, что нет оснований не допускать оформления обмена.

2. В случае прекращения действия договора найма, аренды.

3. Если один из участников является членом жилищно-строительного кооператива, относительно которого рассматривается вопрос об исключении его из членов кооператива. Гражданин, исключенный из членов кооператива, не может выступать стороной в соглашении об обмене жилых помещений. Обмен не допускается с момента, когда рассматривался вопрос об исключении, то есть с момента включения этого вопроса в повестку дня заседания правления кооператива и до окончательного разрешения спора общим собранием по существу заявленных обстоятельств.

4. Если обмен (мена) имеет корыстный или фиктивный характер. Корыстный характер имеет место тогда, когда сделка является притворною, прикрывает другую переуступке жилой площади за вознаграждение. Чаще всего это наблюдается при неравноценный обмен. Однако при всех неравноценных обменах для отказа в их оформлении или выдачи ордера необходимо иметь конкретные доказательства, достоверно подтверждающие корислвий характер соглашения. Доказательства наличия корыстного характера обмена жилых помещений должны предоставлять лица, сделали соответствующее заявление. Поскольку гражданин, обменивая жилое помещение, осуществляет принадлежащее ему право выбора места жительства, право нанимателя пользоваться и распоряжаться жилым помещением, он не обязан указывать причину, по которой решил воспользоваться предоставленной ему правомочием. Фиктивная сделка об обмене жилого помещения независимо от того, заключено оно между всеми участниками или только отдельными, является фактом, который представляет собой препятствие для выдачи ордеров. Доказательства фиктивного характера обмена жилых помещений ложатся на истца. При доказательстве фиктивной сделки отказ в оформлении обмена основывается со ссылкой на ст. 86 Жилищного кодекса, а если обмен уже был осуществлен, имеет место применение ст. 58 Гражданского кодекса.

5. Если дом, в котором размещается жилое помещение обменивается (меняется), подлежит сносу или дом или жилое помещение грозит обвалом или подлежит переоборудованию для других целей, обмен жилых помещений не допускается, если есть соответствующее решение компетентного органа исполнительного комитета или государственной администрации соответствующего совета о сносе, переоборудование для других целей (ч. 2 ст. 58 Жилищного кодекса). Переоборудование в ведомственных домах и общественном жилищном фонде осуществляется по предложениям соответствующих министерств, государственных комитетов и центральных органов общественных организаций. Наличие предложения недостаточно для отказа в оформлении обмена жилого помещения, как-

что предусмотрено перевода жилых домов и жилых помещений в нежилые. Для этого необходимо еще решение областного или городского совета (ч. 2 ст. 7 Жилищного кодекса).

6. Если на жилье, находящееся в частной собственности, наложен арест.

7. Если жилье является предметом залога, в случае обмена жилья государственного жилищного фонда с квартирой (домом), находящегося в частной собственности.

Залог жилья по проекту ЖК допускается при получении кредитов для строительства нового. Но не понятно, как будут действовать кредиторы в случае, когда заемщик не выполнит своих долговых обязательств и не построит нового жилья. Неужели, в соответствии с законами Украины о залоге, об исполнительном производстве, об исполнительной службе на это имущество будет обращено взыскание и эти жильцы будут выселены из жилья, которое они заняли? Будет ли в этих случаях государство нести риск по этим соглашениям, позволит граждан лишить жилья, которое было предметом залога? Проект нового ЖК ответы на эти вопросы не дает.

8. Если дом подлежит капитальному ремонту с переоборудованием или перепланировкой жилого помещения, которое обменивается. Невозможен обмен и в случае, если дом не подлежит капитальному ремонту, но подлежит переоборудованию и перепланировке в этом доме жилое помещение обменивается.

9. Если жилое помещение является служебным или находится в общежитии. Решение исполкома или государственной администрации соответствующего совета о включении жилого помещения в число служебных (ст. 118 Жилищного кодекса) должен быть подписан до заселения этого помещения. Решение, принятое после заселения не является правоза-бороняючим юридическим фактом на пути оформления обмена. Обмен жилых помещений в общежитиях не разрешается, поскольку право на жилое помещение в нем носит временный характер.

10. По общему правилу обмен не допускается, если одно из помещений размещается в здании предприятия, учреждения, организации важнейших отраслей народного хозяйства, списки которых утверждаются правительством. Из этого правила есть три исключения: 1) наниматель получил жилое помещение в доме предприятия, учреждения, организации не в связи с трудовыми отношениями, а, например, в связи с обменом или женитьбой и вселился к супругам, 2) наймодатель утратил право на выселение нанимателя, если наниматель прекратил трудовые отношения в связи с увольнением по собственному желанию при наличии уважительной причины, или в связи с истечением трехлетнего срока исковой давности (статьи 76-85 Гражданского кодекса). С истечением срока исковой давности нет оснований для отказа в предоставлении согласия на обмен и его оформления, 3) обмен производится между нанимателем и членом жилищно-строительного кооператива, один из которых находится в трудовых отношениях с предприятием, учреждением, организацией важнейших отраслей народного хозяйства.

11. Если в связи с обменом в квартиру, в которой проживают два или более нанимателей, вселяется лицо, страдающее тяжелой формой хронического заболевания, и не может проживать в такой квартире. Предметом договора найма может быть изолированная комната в коммунальной квартире. При этом обмене согласия со стороны соседей не требуется. Однако, если в связи с таким обменом в квартиру, в которой проживает два или больше съемщиков, вселяется лицо, страдающее хроническим заболеванием, обмен не допускается. В этой связи на лицо, заселяется в результате обмена в коммунальную квартиру, возлагается обязанность приложить к заявлению об обмене справку о состоянии здоровья.

12. Если вследствие междугородного обмена на жилое помещение размер жилой площади, что приходиться на каждого члена семьи, будет меньше среднего уровня обеспеченности граждан жильем в данном населенном пункте.

Обмен жилых помещений, проведенный с нарушением требований действующего законодательства Украины, считается недействительным. Он может быть признан недействительным при наличии оснований, установленных Гражданским кодексом, для признания сделки недействительной. Признание обмена недействительным производится в судебном порядке.

Поскольку в основу обмена жилых помещений возложено соглашение, по своей юридической природе является разновидностью гражданской соглашения, которое имеет юридическую силу после получения ордеров, к ней применяются все правила гражданского законодательства об условиях действительности сделок согласно Гражданскому кодексу. Соглашения - это волевые и правомерные действия, непосредственно направленные на достижение правового результата, а именно: на установление, изменение или прекращение гражданских прав и обязанностей. В соглашении выражается воля ее участников. Суть соглашения - внешнее проявление воли, то есть волеизъявление сторон.

Право на обмен предусмотрено и в проекте нового Жилищного кодекса. В частности, в нем отмечается, что наниматель, арендатор жилья в домах государственного и коммунального жилищного фонда общего назначения, имеет право с письменного согласия членов семьи, проживающих вместе с ним, включая временно отсутствующих, провести обмен жилья, которое они занимают, с другим нанимателем, арендатором жилья

в фонде общего назначения, или с владельцем частного жилья с письменного согласия наймодателя, арендодателя.

При этом обмен жилья в фонде коллективной собственности допускается только при наличии письменного согласия собственника жилья. Арендатор жилья в фонде социального назначения имеет право с согласия совершеннолетних членов семьи, включая временно отсутствующих, провести обмен жилья, которое они занимают, с другим арендатором жилья фонда социального назначения с согласия собственника этого жилья. Владелец частного жилья с письменного согласия его совладельцев может обменять принадлежащее ему жилье с нанимателем, арендатором ж