Государственная регистрация сделок с недвижимостью.

Цивільний кодекс України (далі – ЦК України), який набрав чинності у 2004 р., передбачив два види державної реєстрації, що застосовуються при відчуженні нерухомості шляхом укладення договорів:

1) державна реєстрація правочину (ст. 657 ЦК України);

2) державна реєстрація права власності (ст. 182 ЦК України).

Слід відзначити, що державна реєстрація договору й державна реєстрація права власності – два окремі юридичні факти, які мають відбутися для належного переходу права власності на нерухоме майно шляхом укладення договору. Раніше цивільне законодавство (ст. 227 Цивільного кодексу УРСР 1963 р.) передбачало лише державну реєстрацію.

Основна мета реєстрації правочину полягає в тому, щоб, так би мовити, публічно довести, що договір мав місце бути. Адже за умов чинної до 2004 р. системи посвідчення правочинів про існування договору на момент його укладення знали лише учасники такого договору, а також нотаріус, який посвідчував правочин.

За такої ситуації можливими незаконні правочини з неодноразового продажу нерухомості однією й тією самою особою різним набувачам. Недобросовісний продавець користувався необізнаністю іншого набувача, який не знав, що майно вже було продано. Продавець фактично двічі отримував гроші за своє житло від двох різних набувачів. Така ситуація була можливою, оскільки дані про нового власника ставали відомими публічно лише після державної реєстрації права власності. Попередньому власнику, який діяв недобросовісно, ніщо не перешкоджало повторно продати житло, позаяк отримати дублікати необхідних документів також було нескладно.

Введення державної реєстрації договору має на меті мінімізацію потенційної можливості таких порушень. При нотаріальному посвідченні договору, щоб упевнитись у тому, що відносно житла раніше не було укладено іншого правочину з іншою особою тим самим відчужувачем, необхідно звернутися до реєстратора таких договорів. Якщо договір з відчуження одного й того самого житла іншій особі тим самим відчужувачем вже був укладений, повторно (з іншим набувачем) правочин не зможе відбутися.

Автор, як і багато юристів-практиків розуміє, що на першому етапі введення державної реєстрації договорів виникнуть певні труднощі, а також може виявитися певна недосконалість цієї процедури, яку згодом можна буде усунути шляхом нормативного регулювання. Однак слід констатувати, що певні переваги цієї системи порівняно з існуючою є очевидними. Прикро лише, що правочини з відчуження житла ускладнюються дедалі більше. При цьому, оскільки правочини про відчуження нерухомості мають бути в обов’язковому порядку нотаріально посвідчені, сподіваємося, що нотаріуси як кваліфіковані юристи допоможуть учасникам договорів.

ДЕРЖАВНА РЕЄСТРАЦІЯ РІЗНИХ ВИДІВ ДОГОВОРІВ

Правове регулювання державної реєстрації договору планується здійснювати таким чином. Стаття 210 ЦК України передбачає, що правочин підлягає державній реєстрації лише у випадках, встановлених законом. Такий правочин вважається вчиненим з моменту його державної реєстрації. Перелік органів, які здійснюють державну реєстрацію, порядок реєстрації, а також порядок ведення відповідних реєстрів встановлюються законом.

Норми, що стосуються державної реєстрації правочину, встановлені в ЦК України щодо окремих видів договорів. Так, згідно зі ст. 657 ЦК України, договір купівлі-продажу земельної ділянки, єдиного майнового комплексу, житлового будинку (квартири) або іншого нерухомого майна укладається в письмовій формі й підлягає нотаріальному посвідченню та державній реєстрації.

Щодо договору міни нерухомості також вимагається його державна реєстрація. Адже, по-перше, структурно договір міни в ЦК України вміщено до параграфу 6, який віднесено до глави 54 “Купівля-продаж”. Договір купівлі-продажу нерухомості, відповідно до законодавства, також має бути відповідним чином зареєстрований. По-друге, ст. 716 ЦК України містить відсилочну норму, згідно з якою до договору міни застосовуються загальні положення, зокрема, про купівлю-продаж, якщо це не суперечить суті зобов’язання.

Що до договору ренти, то ч. 2 ст. 732 ЦК України встановлює, що договір про передачу нерухомого майна під виплату ренти підлягає державній реєстрації.

Частина 2 ст. 745 ЦК України передбачає, що договір довічного утримання, за яким набувачеві у власність передається нерухоме майно, також підлягає державній реєстрації.

Відповідно до ст. 793 ЦК України, договір найму будівлі або іншої капітальної споруди (їх окремої частини), укладений на строк не менше одного року, підлягає державній реєстрації.

Стаття 1031 ЦК України встановлює, що договір управління нерухомим майном підлягає нотаріальному посвідченню і державній реєстрації.

Правочин щодо заміни кредитора в зобов’язанні, яке виникло на підставі правочину, що підлягає державній реєстрації, має бути зареєстрований у порядку, визначеному для реєстрації цього правочину, якщо інше не встановлено законом. В іншому випадку такий правочин є неукладеним.

Про необхідність державної реєстрації правочину, що підлягає нотаріальному посвідченню, роз’яснюється сторонам договору і зазначається в посвідчувальному написі нотаріуса.

Невиконання вимог щодо реєстрації договору з відчуження нерухомості свідчить про те, що договір не укладений (ст. 210 ЦК України).

Право власності на нерухомість також підлягає державній реєстрації. Сьогодні таку реєстрацію здійснюють органи БТІ. Але поетапно, згідно з прийнятими нормативними актами, створюватиметься Єдина система державної реєстрації земельних ділянок, нерухомого майна та прав на них у складі державного земельного кадастру (Постанова КМУ від 17 липня 2003 р. № 1088 „Про створення єдиної системи державної реєстрації земельних ділянок, нерухомого майна та прав на них у складі державного земельного кадастру” / Мічурін Є.О. Правочини. Зразки нотаріальних документів. – Х.: Еспада. – С. 436-437).

Згідно з п. 3 Постанови Кабінету Міністрів України „Про створення єдиної системи державної реєстрації земельних ділянок, нерухомого майна та прав на них у складі державного земельного кадастру” від 17 липня 2003 р. № 1088, адміністратором Державного реєстру прав на землю та нерухоме майно буде Центр державного земельного кадастру при Державному комітеті по земельних ресурсах (далі – Держкомзем), який здійснюватиме його ведення. До створення такого реєстру адміністратором бази даних державного реєстру земель визначено Центр державного земельного кадастру при Держкомземі; адміністратором бази даних державного реєстру прав власності на нерухоме майно (споруди, будинки) – державне підприємство „Інформаційний центр” Міністерства юстиції України.