Особенности перевода земель из одной категории в другую в Московской области

Категории земель

Согласно земельному кодексу РФ (далее ЗК РФ) все земли подразделяют на категории. Для каждой из них предусмотрен свой правовой режим и разрешенное использование.

В РФ определены следующие категории земель (рис. 3.1.):

- земли сельскохозяйственного назначения;

- земли поселений;

- земли промышленности, энергетики, транспорта и др.;

- особо охраняемых природных территорий и объектов;

- лесного фонда;

- водного фонда;

Запаса.

Рис. 2.1. Распределение земель Московской области по категориям

Перевод земли из одной категории в другую

В Московской области порядок перевода земель из одной категории в другую в настоящее время определен Постановлением правительства Московской области «Об утверждении перечней документов, необходимых для принятия решений о предоставлении земельных участков и о переводе земель из одной категории в другую» № 103/6 от 17.02.2005 г.

В соответствии с Постановлением для осуществления перевода искомого земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения в земли поселений в другую ЗАО «Развитие территории» представило следующие документы:

-ходатайство на имя губернатора Московской области о переводе;

- выписку из Единого государственного реестра юридических лиц № 437-09.07, удостоверяющая правомочность ЗАО «Развитие территории»;

-выписка из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним о правах на испрашиваемый земельный участок № №154-00.08, а также копии правоустанавливающих документов на него: договор купли-продажи с компанией ЗАО «Развитие территории» № 456-11-07; свидетельство о государственной регистрации права собственности № РМ 500120.07;

-согласие ЗАО «Развитие территории» как собственника земельного участка на перевод в другую категорию;

-решение Координационного совета по имущественным отношениям в Московской области № РС 178.04.07 о возможности перевода земли из одной категории в другую;

-акт выбора земельного участка № 132-03 с приложением проекта его границ, утвержденного Главой Администрации Московской области;

-заключение органа санитарно-эпидемиологического надзора № СВ -432.07;

-заключение Главного управления архитектуры и градостроительства Московской области № 673-03;

-заключение государственной экологической экспертизы № 811-04. (так как в данном случае ее проведение предусмотрено федеральным законом);

-заключение Управления федерального агентства кадастра объектов недвижимости по Московской области; МС - 511-907;

-выписка из Государственного земельного кадастра (кадастровый план земельного участка);

-акт на списание мелиоративных систем их собственником, балансодержателем - ЗАО ОАО «Трансинжстрой».

При переводе указанного земельного участка № 132-03 из земель сельскохозяйственного назначения в земли поселений потребовалось:

-заключение Министерства сельского хозяйства и продовольствия Московской области № СТ- 811-07., основанное на материалах комплексного почвенного и оценочно_кадастрового обследования указанного участка, планирования и организации рационального использования земель;

-расчет потерь сельскохозяйственного производства.

После прохождения всех необходимых процедур земельный участок 17,1 Га ЗАО «Развитие территории» переведен из земель сельскохозяйственного назначения в земли поселений.

2.4 Получение разрешения на загородное строительство в Московской области

Для начала строительства основным документом для инвестора (заказчика-застройщика) ЗАО «Развитие территории» является разрешение на строительство.

Нормативным документом, устанавливающим порядок выдачи разрешений на строительство, является Градостроительный кодекс РФ/4, ст.51/

Форма разрешения на строительство устанавливается Правительством РФ (п. 16 ст. 51 Градостроительного кодекса РФ). В настоящее время она утверждена Постановлением Правительства РФ N 698 /5/.

ЗАО «Развитие территории» разрешение на строительство выдает Администрация Одинцовского района (п. 5 ст. 51 Градостроительного кодекса РФ). Это происходит в течение десяти дней после получения Администрацией Одинцовского района от ЗАО «Развитие территории» заявления о выдаче разрешения на строительство, к которому прилагаются:

1) правоустанавливающие документы на земельный участок: свидетельство о государственной регистрации права собственности № РМ 500120.07 договор купли-продажи с компанией ЗАО «Развитие территории» № 456-11-07;

2) градостроительный план земельного участка № 132-03. Форма градостроительного плана земельного участка устанавливается Правительством РФ (п. 5 ст. 44 Градостроительного кодекса РФ). В настоящее время такая форма утверждена Постановлением Правительства РФ N 840 /6, с.5/;

3) материалы, содержащиеся в проектной документации ЗАО «Развитие территории»:

- пояснительная записка;

- схема планировочной организации земельного участка № 132-03, выполненная в соответствии с градостроительным планом земельного участка № 132-03, с обозначением места размещения объекта капитального строительства, подъездов и проходов к нему, границ зон действия публичных сервитутов, объектов археологического наследия;

- схема планировочной организации земельного участка № 132-03, подтверждающая расположение линейного объекта в пределах красных линий, утвержденных в составе документации по планировке территории применительно к линейным объектам;

- схемы, отображающие архитектурные решения;

- сведения об инженерном оборудовании, сводный план сетей инженерно-технического обеспечения с обозначением мест подключения жилого поселка к сетям инженерно-технического обеспечения;

- проект организации строительства жилого поселка;

- проект организации работ по сносу или демонтажу объектов капитального строительства, их частей;

4) положительное заключение государственной экспертизы проектной документации (применительно к проектной документации объектов, предусмотренных ст. 49 Градостроительного кодекса РФ);

Правила подключения жилого поселка к сетям инженерно-технического обеспечения, утвержденные Постановлением Правительства РФ от 13.02.2006 N 83.

Кроме того, к заявлению ЗАО «Развитие территории» будет прилагаться положительное заключение негосударственной экспертизы проектной документации.

Ко всему прочему, п. 18 ст. 51 Градостроительного кодекса РФ предусмотрена еще одна обязанность ЗАО «Развитие территории». В течение десяти дней со дня получения разрешения на строительство ЗАО «Развитие территории» обязано безвозмездно передать в орган, выдавший разрешение на строительство:

- сведения о площади, о высоте и об этажности планируемого жилого поселка, о сетях инженерно-технического обеспечения;

- один экземпляр копии результатов инженерных изысканий и по одному экземпляру копий разделов проектной документации или один экземпляр копии схемы планировочной организации земельного участка № 132-03 с обозначением места размещения жилого поселка для размещения в информационной системе обеспечения градостроительной деятельности Администрации Одинцовского района.

Разрешение на строительство в Одинцовском районе было выдано ЗАО «Развитие территории» органом местного самоуправления (Главой Администрации Одинцовского района) № РМТ-8713/07.

Орган архитектуры и градостроительства Одинцовского района представляет на регистрацию в орган Госархстройнадзора Московской области разрешительную документацию, указанную выше, который в семидневный срок рассматривает представленную документацию, регистрирует жилой поселок ЗАО «Развитие территории» как объект строительства.

3. Законченный строительством жилой поселок ЗАО «Развитие территории» обязано предъявить приемочной комиссии, назначаемой главой Администрации Одинцовского района. Состав приемочной комиссии и порядок ее работы определяются в соответствии с нормами и правилами.
Документация для приемки законченного строительством жилого поселка оформляется ЗАО «Развитие территории». Помимо документов, указанных в п. 1 настоящей Методики, ЗАО «Развитие территории» предъявляет:

- заключение о выполнении технических условий, предусмотренных проектом строительства жилого поселка;

- паспорт технической инвентаризации на законченный строительством жилой поселок;

- заключение органов Госархстройнадзора Московской области о готовности законченного строительством жилого поселка и соответствии его утвержденной проектной документации.

4. Ответственность за несоблюдение организационно - правового порядка при строительстве жилого поселка возлагается на ЗАО «Развитие территории» как на застройщика, а также на юридические и должностные лица, участвующие в подготовке и организации строительства (реконструкции), разработке и согласовании проектной документации, в соответствии с законодательством Российской Федерации и Московской области.

Ответственность за последствия несоблюдения строительных норм и правил при ведении строительно - монтажных работ на территории жилого поселка, использование некачественных строительных материалов, изделий и конструкций, отступление от утвержденной проектной документации несет ЗАО «Развитие территории», если иное не предусмотрено договорами, в соответствии с законодательством Российской Федерации и Московской области.

5. Плата за осуществление контроля при строительстве жилого поселка и работу приемочной комиссии не взимается. Разрешительная документация на строительство действительна в течение 2-х лет. В эти сроки ЗАО «Развитие территории» необходимо приступить к строительству.

Таким образом, непосредственно перед строительством жилого поселка после получения разрешительной документации ЗАО «Развитие территории» необходимо получить разрешения на производство земляных работ, строительно-монтажных работ, а также разрешительное письмо на строительство. Далее идет строительство, а затем сдача поселка в эксплуатацию и его регистрация.

2.5 Приобретение и регистрация прав на введенные в эксплуатацию объекты недвижимости

2.5.1 Подтверждение факта создания объекта

Для осуществления государственной регистрации права на вновь созданный жилой поселок, ЗАО «Развитие территории» необходимо правильно определить какой документ подтверждает факт создания жилого поселка и свидетельствует о возникновении права ЗАО «Развитие территории» на поселок как объект недвижимости. При решении этого вопроса следует обратиться к положениям ст. 17 Закона о регистрации прав, которой установлены основания для регистрации, и ст. 18, определяющей требования к документам, представляемым на регистрацию.

Строительство завершается получением ЗАО «Развитие территории» разрешения на ввод объекта в эксплуатацию, которое в соответствии со ст. 55 Градостроительного кодекса удостоверяет:

-- выполнение строительства, реконструкции, капитального ремонта в полном объеме;

-- осуществление строительства в соответствии с разрешением на строительство;
-- соответствие построенного, жилого поселка градостроительному плану земельного участка и проектной документации.

Разрешение на ввод жилого поселка в эксплуатацию выдается Администрацией Одинцовского района, выдавшей разрешение на строительство компании ЗАО «Развитие территории» и является основанием для постановки построенного жилого поселка на государственный учет.

Разрешение на ввод в эксплуатацию будет содержать сведения о жилом поселке, необходимые для постановки построенного объекта на государственный учет.

Форма разрешения на ввод объекта в эксплуатацию должна быть установлена Правительством РФ. В соответствии со ст. 8 Закона о введении в действие Градостроительного кодекса до установления формы Правительством РФ ее определяют органы Администрации Одинцовского района, уполномоченные на выдачу разрешений на строительство.

Закон об участии в долевом строительстве прямо устанавливает, что основанием для регистрации права собственности участника долевого строительства ЗАО «Развитие территории» на часть таунхаусов жилого поселка как объектов долевого строительства являются документы, подтверждающие факт его постройки (создания) -- разрешение на ввод в эксплуатацию жилого поселка, в состав которого входит таунхаус как объект долевого строительства, и передаточный акт или иной документ о передаче (п. 2 ст. 16). На ЗАО «Развитие территории» возлагается обязанность получить разрешение на ввод в эксплуатацию таунхауса и передать разрешение или нотариально удостоверенную копию этого разрешение в органы, осуществляющие государственную регистрацию прав (ст. 4, п. 3 ст. 16 Закона об участии в долевом строительстве).

Поскольку при выдаче разрешения на ввод в эксплуатацию осуществляется проверка соблюдения при строительстве объекта градостроительных, строительных и других норм и правил, то каких-либо иных документов, подтверждающий данный факт не требуется.

2.5.2 Документы для регистрации права ЗАО «Развитие территории» как застройщика

Для регистрации необходимы: