Общая информация по проекту строительства административно-торгового комплекса
3.2 Анализ рынка жилых поселков 3.2.1 Перспективы и тенденции Основные показатели социально-экономического развития Одинцовского района приведены в таблице 3.5. Таблица 3.5
Одинцовский район - уникальный район Подмосковья, включающий в себя древний Звенигородский край. Одинцовский район расположен на западе Московской области в границах лесопаркового пояса Москвы. Площадь района - 1260 кв. км. В составе района 26 сельских и поселковых округов, которые насчитывают 244 населенных пунктов. Население района - 284,7 тыс. чел, в том числе городское -171,7 тыс. чел, сельское - 83,8 тыс. чел. Административный центр района - город Одинцово. Через территорию района проходят автомобильная дорога "Москва-Минск"(М1) Можайское шоссе, Рублево-Успенское шоссе, железная дорога белорусского направления. В районе города Кубинка расположен аэродром. Одинцовский район в социально-экономическом отношении развивался как территория, имеющая рекреационное значение и обеспечивающая Москву рабочей силой. Основу экономики Одинцовского района составляют сельское хозяйство, средние и мелкие предприятия строительного комплекса, предприятия по производству товаров народного потребления, развитая система санаторно-курортных учреждений, пансионатов, домов отдыха, предприятия, обеспечивающие население бытовыми, коммунальными, транспортными услугами и услугами связи. Площадь города Одинцово: 775 Га Площадь района: 126 889 Га Земли с/х назначения 35 331 Га Земли поселений 17 871 Га В том числе городские поселения 5 372 Га Сельские 12 499 Га Земли промышленности, транспорта, связи, обороны и иного назначения 9 101 Га Земли лесного фонда 47 906 Га Сельских и поселковых округов: 26 Населенных пунктов: 244 Население района: 284,7 тыс. чел. в том числе городское: 205,0 тыс. чел. сельское: 79,7 тыс. чел. Экологическое состояние Одинцовского района. На долю Одинцовского района приходится лишь 1,5 % вредных выбросов, поступающих в атмосферу Московской области. В Одинцовском районе загрязнение воздуха происходит за счет автомобильного транспорта (90 %). Основная водоохранная проблема - максимально возможное сохранение качества и количества воды в р. Москва, минимальное отрицательное воздействие на водоохранные зоны ее притоков, прибрежные леса. Особо охраняемые природные территории занимают 5 % площади района, есть перспективы их увеличения за счет особо охраняемых территорий местного значения. Зеленые насаждения Одинцовского района. Важнейшим природным ресурсом района являются леса. Лесные насаждения района отнесены к 1-ой группе лесов, регулируют экологическое состояние окружающей среды, выполняют защитные, водоохранные, оздоровительные функции, служат продуцентом кислорода. Площадь лесов района составляет 47,9 тыс. га. На одного жителя района приходится 0,3 га, что соответствует санитарно-гигиеническим нормам. В результате проведенных лесозащитных мероприятий по борьбе с жуком-короедом спасено более 50 тыс. деревьев. Общая площадь озелененных территорий города составляет 330 га. Это дает возможность обеспечить санитарную норму зелеными насаждениями жителей города и района - 16,5 кв. м на 1 человека. Промышленность. Промышленность Одинцовского района представлена 24 средними и 243 малыми предприятиями, по своему отраслевому признаку относящимися к промышленности стройматериалов, машиностроению, черной металлургии, химической, деревообрабатывающей, легкой и пищевой промышленности. Основные виды выпускаемой в районе продукции: автобусы, насосы, электроводонагреватели, лакокрасочные материалы, огнеупорные изделия, строительные материалы, товары культурно-бытового назначения и продукты питания. Промышленные предприятия Одинцовского района на протяжении ряда лет продолжают активно осваивать новые конкурентоспособные, высокотехнологичные виды продукции, пользующиеся спросом не только на отечественном рынке, но далеко за его пределами. В Одинцовском районе сельскохозяйственную продукцию производят 11 предприятий, 178 крестьянских (фермерских) хозяйств, 37033 личных подсобных хозяйств. Сельское хозяйство развивается по четырем основным направлениям: производство молока, яиц, мяса бройлеров, овощей защищенного грунта. Инвестиции. Инвестиционная деятельность администрации Одинцовского района осуществляется в соответствии с федеральными и областными законами, регулирующими инвестиционную деятельность в рамках Целевой комплексной программы "Развитие Одинцовского района на 2003-2007 годы", и направлена на развитие экономического потенциала района, укрепление межрегиональных и международных связей для взаимовыгодного сотрудничества. Общий объем инвестиций за счет всех источников финансирования растет из года в год и в 2007 году планируется в размере 8,5 млрд. рублей, из которых наибольшая доля приходится на жилищное, коммунальное строительство - 5,6 млрд. рублей. В 2007 году ожидается ввод жилых домов - 580,3 тысяч квадратных метров, 3 школ на 2070 мест, 2 детских садов на 280 мест, Университета на 1200 обучающихся, административных зданий суда, прокуратуры, 1 очереди системы канализования Горки-10 - Москва и др. объекты. Продолжается реконструкция домов первых серий в г. Одинцово. За период с 2003 по 2007 годы инвестировано в реализованные проекты свыше 96 млн. долларов США, создано более 4000 рабочих мест. В течение 2007 года реализовано 4 инвестиционных проекта - объем инвестиций свыше 8 млн. долл. США, создано более 1220 рабочих мест. На 01.01.2007 г. в районе зарегистрировано 48 предприятий с иностранными инвестициями, с партнерами более чем из 20 стран мира. Объем иностранных инвестиций в 2007 году составил 17,2 млн. долларов США. Таким образом, Одинцовский район представляет собой экономически развитый район Подмосковья. Рассмотрим ситуацию на рынке коттеджной застройки Одинцовского района. За последнее десятилетие в Российской Федерации и, в частности, в Московском регионе возникли новые политические, экономические, социальные условия, которые привели не только к появлению принципиально новых проблем жилищного строительства, но и обострению уже существующих. Каждое лето население Московской области увеличивается на 2,5 млн. семей. Уже существовали проблемы, связанные с содово-огородными товариществами, потом с дачным строительством, теперь прибавились проблемы территориального размещения "стихийных" коттеджных поселений. Коттедж могут себе позволить лишь наиболее обеспеченные слои населения, большинство из которых проживают в Московской агломерации. Они строились исходя из принципов, связанных с представлениями о престижности и богатстве, и это определило уникальные особенности коттеджного строительства. В годы "коттеджного бума" (1993-1996 годы) наблюдалась стабилизация цен на строительную продукцию совместно с увеличением дифференциации заработной платы, что явилось стартовым условием коттеджного бума. За прошедшее десятилетие в Московской области построено более 200 коттеджных поселков, в том числе необжитых и незаконченных. После 1996 года стали строить коттеджи на территории старого дачного поселка, сельского населенного пункта, оздоровительного лагеря и прочее, где уже существуют подведенные коммуникации. Процентное соотношение таково: 70 % коттеджей составляют новые коттеджные поселки, а 30 % - приходится на стародачные поселения. Первым результатом индивидуального коттеджного строительства стал пересмотр вопросов собственности и функционального назначения земель, их перераспределение в пользу земель главным образом за счет сельскохозяйственных угодий, не подготовленных к ведению малоэтажного строительства. При существующих законах началось "стихийное" развитие дачных, коттеджных поселков, садовых товариществ и проигнорированы основные направления развития малоэтажного и коттеджного строительства области. С тех пор на коттеджном рынке представлено много "недостроя". В Московской области это обширные "поля" кирпичных коробок (более 1,5 тыс. построек) площадью от 600 до 1000 кв.метров, имеющие 80 % степень готовности и продающиеся не первый год). Сейчас в недостроенных коттеджах, которые имеют шансы превратиться в руины, "омертвлен" капитал объемом более миллиарда долларов. Стихийность загородного строительства привела к тому, что в основном был застроен наиболее экологически чистый и престижный западный сектор ближнего Подмосковья, хотя концепцией малоэтажного строительства предусмотрено освоение северного и южного секторов (Дмитровское, Рогачевское, Домодедовское и Рязанское направления). Именно вдоль Рублево-Успенского, Минского, Киевского и Новорижского шоссе сосредоточено 50 % новых коттеджных поселков и 40 % коттеджей в стародачной застройке, многие из которых служат продолжением существующих сельских населенных пунктов, расположенных как вдоль основных транспортных, так и в межмагистральных водоохранных и природоохранных пространствах в пределах 50-километровой зоны от МКАД. Если средняя плотность загородных новостроек в области - 24 кв.метра на одного человека, то в Одинцовском районе - 68. Вдоль Ярославского направления, в зоне водохранилищ построено 10 % коттеджных поселков области. Официально площадь лесопарков в пределах лесопарковой зоны в настоящее время сократилась до 35 %. В результате возникает острейшая проблема сохранения "экологического каркаса" водоохранной зоны и зеленых ландшафтов лесопарковой зоны, где в пределах 1-30 км от МКАД размещено 60 % коттеджных поселков области. Можно предположить, что в ближайшем будущем количество коттеджных поселков на промежутке от 10 до 30 километров от МКАД еще больше увеличится за счет перспективной коттеджной застройки восточных, юго-восточных и южных территорий Подмосковья. Нужно учитывать, что Одинцовский район уникален тем, что там расположено множество объектов государственного значения, поэтому он был более насыщен всеми необходимыми магистральными коммуникациями, чем другие районы Московской области, но уже сейчас ощущаются перебои в подаче электроэнергии, газа, воды. Что можно говорить о других районах, где существуют еще и проблемы с транспортом. Думается, что сдвиги в коттеджном строительстве связаны с решением именно инфраструктурных и экологических проблем. Стоимость коттеджей, выросших в последнее десятилетие по Рублево-Успенскому шоссе, приближается к 2,5 млрд.долларов. По статистике в среднем с 2004 по 2007 годы в Одинцовском районе ежегодно прибавляется 11,2 тыс.кв.метров площади загородного жилья. По данным Swiss Realty Group на конец 2007 года общая площадь коттеджных поселков на рынке Одинцовского района составляет 195 784 кв.м. Новые проекты реализации 2008-2009 годов составляют 163127 кв.м (рис. 3.1). Рис. 3.1. Площадь коттеджной застройки в г. Одинцово 3.2.2 Анализ конкурентов Проводя оценку уровня возможной конкуренции, необходимо учитывать, что чем дальше находится объект, тем меньше степень его конкурентного воздействия. В ходе анализа рассматривались потенциальные конкуренты - коттеджные поселки, расположенные в Одинцовском районе. Количество спроса и предложения на рынке коттеджных поселков ежемесячно растет. Однако все ли предложения отвечают необходимым требованиям? Сравнивая поселок "Сосенки" с другими поселками аналогичной категории легко убедиться, что этот проект является одним из немногих, отвечающих всем современным требованиям, предъявляемым к этой категории загородной недвижимости. Количество спроса и предложения на рынке коттеджных поселков ежемесячно растет. Только за прошедшие полгода прирост составил более 60%. Эта тенденция не осталась незамеченной, и в данном сегменте начинают активную деятельность все новые и новые участники рынка. В настоящее время в Подмосковье строятся и эксплуатируются порядка 225 поселков, из которых: 52 поселка находятся на Новорижском направлении; 47 поселков - на Рублевском; 30 поселков на Калужском и Киевском направлениях; 23 - на Пятницком; 22 - на Дмитровском и Алтуфьевском; 13 - на Минском; 4 поселка расположены на Сколковском шоссе и на Ленинградское, Ярославское и Осташковское направления приходится 6, 7 и 7 поселков, соответственно (рис. 3.2.). Рис. 3.2.Распределение коттеджной застройки по Московской области Анализ показывает, что наибольшим спросом пользуются коттеджи, расположенные в централизованно застраиваемых поселках с развитой инфраструктурой и эксплуатационными услугами, в 30-ти километровой зоне от МКАД в наиболее экологически благоприятных направлениях. (Около 70% покупателей нуждаются в развитой сфере услуг). Наиболее часто клиенты желают видеть среди объектов детскую площадку, спортивный комплекс, ресторан, магазин и прогулочную территорию. Спрос на коттеджи приблизительно равномерно распределен между разными ценовыми сегментами. В настоящее время возрастает спрос на дома, расположенные на лесных участках, а также на землю у «большой воды». В то же время в Подмосковье только 17 поселков находятся на берегу водохранилищ и из них только 5 имеют (или планируют иметь) собственный яхт-клуб или причал для катеров. Таблица 3.6. Коттеджные поселки в Одинцовском районе, 2008 год
Как правило, продуманный проект коттеджного поселка включает в себя: обособленную (огороженную) охраняемую территорию; подведенные коммуникации (централизованные системы тепло- и водоснабжения, магистральный газ, электричество, московский телефон, выделенная линия Интернет, спутниковое ТВ и т. П.); архитектурный проект застройки поселка, предусматривающий возможность выбора будущими новоселами отделки и планировки своих домов, единый архитектурный стиль общественных зон; сформированную инфраструктуру (магазины, медпункты, школы, детские сады, бары, фитнес-центры и т. П.). Из приведенной таблицы видно, что строящийся в 17 километрах от Москвы по Рублевскому шоссе коттеджный поселок «Сосенки» наиболее полно соответствует всем требованиям. Кроме того, поселок уже обладает прилегающим к территории большим лесным массивом, площадью в 100 га. Это говорит о хорошей экологической обстановке на территории занимаемой поселком. Коттеджные поселки, расположенные в Одинцовском районе становятся все более популярными. Непосредственный доступ участка в коттеджном поселке к берегу поднимает его цену в 1,5-2 раза по сравнению с более удаленными от воды. Однако, как видно из таблицы, цены на недвижимость в поселке «Сосенки» ниже среднего ценового уровня поселков Одинцовского района. Такая сбалансированность физических и стоимостных параметров достигается тем, что удельная стоимость строения (стоимость квадратного метра) находится на приемлемом для соответствующего класса домов уровне. Кроме этого, площадь дома коррелирует с площадью участка, что, по проведенным маркетинговым исследованиям компании «КомСтрин», вполне соответствует пожеланиям покупателей (рис. 3.3) Рис.3.3.Спрос на участки различной площади Таким образом, проект «Сосенки» уже сейчас положительно выделяется из ряда аналогичных ему по классу поселков. При условии же дальнейшего развития транспортной системы и инфраструктуры, существуют все предпосылки для того, чтобы проект «Сосенки» стал образцом организованной коттеджной застройки в Одинцовском районе. 3.3 Проектные риски 3.3.1 Расчет рисков по проекту экспертным путем Экспертная группа, компании ЗАО «Развитие территории», была проведена оценка основных рисков, включающий следующие виды: ь страновой и промышленный риски для строительной отрасли; ь риски хозяйственной деятельности компании - предпринимательские риски; ь риски по фазам реализации проекта -инвестиционные риски. Для оценки степени вероятности рисков эксперты использовали общепринятую балльную систему оценок: 1. зона минимального риска, 0-25%; 2. зона повышенного риска, 25-50%; 3. критическая зона риска, 50-75%; 4. область недопустимого риска, 75-100%. После простановки баллов экспертами, анализируются полученные варианты мнений и вычисляется среднее значение по каждому риску. В зависимости от степени значимости, риску присваивается приоритет. Каждому приоритету соответствует удельный вес события (таблица 3.7) Таблица 3.7 Таблица значений по рискам.
Далее рассчитывается совокупный риск реализации проекта, представленный в таблицах 3.8, 3.9. Таблица 3.8
Таблица 3.9
Интегральный показатель риска по проекту строительства жилого поселка составляет Ri=13,68% Все возможные значения величины рисков можно разделить на четыре зоны: 5. зона минимального риска, 0-25%; 6. зона повышенного риска, 25-50%; 7. критическая зона риска, 50-75%; 8. область недопустимого риска, 75-100%. Как видно, интегральный показатель риска по проекту входит в зону минимального риска 0 - 25%. Полученное значение интегрального риска, говорит о значительной вероятности успешной реализации проекта, но чтобы увеличить вероятность успеха рассмотрим мероприятия по возможному снижению риска. 3.3.2 Методы снижения рисков В ходе реализации проекта строительства жилого поселка «Сосенки», за риски, связанные со строительно-монтажными работами, а также безопасности жизнедеятельности на строительной площадке, несет ответственность генподрядчик. В роли генподрядчика выступает строительная фирма ЗАО «СК «Мосстрой инвест». За риски, связанные со сроками получения разрешения на строительство, несет ответственность инвестор ЗАО «Развитие Территории». Риски, связанные со сроками строительства, материальным обеспечением, оговариваются в договоре между инвестором и генподрядчиком. Для снижение рисков в реализации инвестиционного проекта «Сосенки», а также для снижения ответственности инвестора ЗАО «Развитие территории» приняты следующие мероприятия: · распределение рисков между участниками проекта; · страхование рисков; · введение штрафных санкций. Результат мероприятий по снижению вероятности наступления рисков приведен в таблице 3.12. Таблица 3.10 Результат мероприятий по снижению рисков
|
