Глава 5. Отели в составе многофункциональных комплексов

Отечественный рынок коммерческой недвижимости в настоящее время достаточно насыщен. При разработке новых объектов приходится искать оптимальные варианты повышения рентабельности проекта. Одним из таких вариантов стало внедрение гостиничных комплексов в состав многофункциональных объектов: торгово-развлекательные комплексы, бизнес-центры и др. В период дефицита коммерческой недвижимости такого класса мало кто задумывался о постройке отелей, но когда рынок пресытился, вопрос о строительстве гостиниц стал актуальным как никогда.

Загруженность центральных частей столицы спровоцировало появление сложных, самодостаточных инфраструктур на окраине города, в промышленных районах. Девелоперы стараются предоставить своим клиентам, арендаторам максимум удобств и комфорта. Человеку теперь возможно работать, отдыхать и проживать в едином пространстве, получая все необходимое для своей жизнедеятельности.

Несмотря на высокую привлекательность рынка гостиничных услуг, перспективы роста, существует определенная доля риска для инвесторов. В жестких условиях современного рынка гостиничного девелопмента сложно эффективно вложить средства, необходимо знать нюансы и особенности рынка гостиничных услуг. Строительство отеля в комплексе МФК позволяет снизить долю риска, есть возможность оперировать экономическими показателями, легче адаптироваться к современной рыночной конъюнктуре. Использование многопрофильных комплексов коммерческой недвижимости позволяет увеличить конечную прибыль и свести возможные экономические риски к нулю. Подобная оптимизация доходов осуществляется постепенно. Сначала окупается одна часть МФК, далее другая и т. д.

Процентное соотношение составляющих многофункционального комплекса может варьироваться исходя из первоначальных замыслов проекта, зависит от инфраструктуры, где расположен комплекс, основной категории клиентов. Данные характеристики не имеют универсальных показателей и рассматриваются индивидуально в каждом отдельном случае.

Каждая составляющая комплекса должна быть не только самодостаточной, но и компенсировать необходимые условия других комплексов. Если отель строится вместе с бизнес- центром, необходимо рассчитывать на дополнительных посетителей в баре, ресторане отеля, местах отдыха. Важно организовать верное распределение человеческих потоков и парковочных мест. Эффективность комплекса снижается, если зоны комплекса пересекаются и затрудняют ориентацию для клиентов. Лучше создавать отдельный вход в бизнес-комплекс, отдельно в отель, отдельно в развлекательный комплекс и так далее.

Опыт показал, что наиболее эффективный в плане финансовой отдачи и инвестиционных рисков, считается тандем отеля и бизнес-комплекса. Во-первых: это удобно для клиента. Человек не тратит времени на дорогу, у него есть возможность отдохнуть в любой момент времени. Во-вторых: окупаемость проекта на первой стадии после сдачи в эксплуатацию, идет со стороны бизнес-комплекса за счет аренды офисных помещений. Сейчас в цене новые офисы. За счет аренды можно эффективно предоставлять финансовую поддержку отелю. Со временем офисы становятся ниже в цене, менее востребованы. В свою очередь, на гостиничный бизнес влияние временных факторов почти не чувствительно. Поэтому через определенный период времени основные потоки дохода поступают именно со стороны отеля. В такой взаимной компенсации прослеживаются явные преимущества и гарантии для инвесторов.

Несмотря на комплексное решение, для гостиницы важно выдержать все необходимые стандарты, присущие для отелей подобного класса. Человек должен получить тот уровень комфорта, который ему доступен в отдельном отеле, не являющимся составляющей какой либо инфраструктуры. Единственное, что можно изменить в такой ситуации — это адаптировать к той или иной категории клиентов в заявленном классе комфортности. Если это бизнес-комплекс с пятизвездочным отелем, то предоставить клиентам больше пятизвездочных номеров бизнес категории. В некоторых случаях целесообразнее делать больше номеров класса «люкс». Усе зависит от концепции всего проекта и категории клиентов, на которых идет основной расчет.

На сегодняшний день не так много подобных проектов, но большой интерес с экономической и инвестиционной точки зрения притягивает множество инвесторов. Девелоперы активно интересуются многофункциональными комплексами, рассматриваются множество проектов. Так что можно сказать с уверенностью, что у МФК большое будущее.