Комп'ютерний набір Макетування 12 страница

До природного приросту відноситься: а) намив, поступові наноси землі з верхньої ділянки на нижню, від чого поступово збільшується одна ділянка за рахунок іншої; б) прибій - течія ріки відбиває ділянки землі від одного берега і відносить до іншого, і в цьому випадку одна ділянка збільшується за рахунок іншої; в) покинуте русло річки, коли вода змінює свою течію, стає власністю володільців берегових ділянок тощо.

До штучних приростів відносяться: а) забудова постійних будівель, насад­ження дерев, посівів. Різниця між будівлею, посівами, насадженнями дерев полягає в тому, що власність на будівельні матеріали власник не втрачає, одер­жує віповідну винагороду і відшкодування збитків; рослина ж, яка пустила корінь у чужу землю, назавжди виходила із сфери володіння попереднього власника; б) злиття речей - це таке їх з'єднання, коли неможливо визначити, яка з речей поглинула іншу, наприклад сплав з двох металевих предметів. Таке злиття речей приводить до встановлення права спільної власності на речі, які піддалися злиттю.

 

Похідні способи набуття права власності. Кількість таких способів була
досить велика. Зі спливом часу частина з них повністю сходила із сцени, на­
томість з'являлися нові, ще інші, зберігаючись у цілому, змінювалися у своєму
конкретному змісті. Деякі з них так і залишилися не більш ніж сучасниками
Римської держави.

Головною правовою формою похідного набуття є договір, зокрема до­говір купівлі-продажу, позики, міни, дарування, застави. У всіх цих випадках перехід права власності від однієї особи до іншої відбувається за їх волевияв­ленням, право власності набувача ґрунтується на праві власності відчужувача.

Проте для переходу права власності від продавця до покупця одного ук­ладення договору недосить. Для цього потрібна була фактична передача самої речі у формі манципації (mancipatio), поступки права (in jure cessio) або тра­диції (traditio). Специфічно римським способом набуття права власності протягом усього часу існування Римської держави була насамперед манципа-ція, яка зникла лише за Юстиніана. До неї вдавалися лише римляни у випадках набуття res mancipi.

Складність цієї процедури змусила римлян шукати інших способів набут­тя права власності. Знайдений новий спосіб дістав назву Поступки права. Як полегшений замінник манципації поступка права теж повинна розглядатися як специфічно римський спосіб набуття права власності. Поступка права здійснювалася у формі вдаваного судового процесу про право власності на річ. Покупець вимагав річ, яку набував, стверджуючи, що вона належить йому. Продавець визнавав вимогу покупця, а претор, перед яким відбувалася ця про­цедура, визнавав право власності за покупцем.

Однак і перший, і другий розглянуті способи набуття права власності були досить громіздкими і відчутно утруднювали цивільний оборот. Відчувалася потреба в новій простій та доступній формі перенесення права власності від однієї особи до іншої. Така форма існувала в праві народів (jus gentium) і мала назву традиції. У Римі традиція спочатку застосовувалася до неманципованих речей, набувачі яких не мали римського громадянства. Згодом її дія пошири­лася і на манциповані речі, набувачі яких були римські громадяни. Дія цього способу передбачає, однак, поєднання двох умоіз. По-перше, потрібна була сама передача речі. Для перенесення права власності однієї тільки згоДи сторін недосить. Передачею вважалось як фактичне вручення речі набувачеві, так і відповідна символічна дія (наприклад, вручення ключів від проданого дому). По-друге, необхідно, щоб передача речі набувачеві спиралася на достатньо справедливу основу. Такою основою міг бути договір купівлі-продажу, дару­вання, міни чи інший акт, здійснений з метою відчуження майна чи речі. У разі передачі речі на аморальній основі відчужувач набував право на її повернення лише за умови, якщо сам не був звинувачений в аморальних вчинках. І тільки коли поєднувалися обидві умови, а отже, фактична передача спиралася на

юридично виправдану основу, здійснювався перехід права власності від відчу­жувача до набувача.

У Римі відомі ще інші первинні способи набуття права власності, а саме: а) за рішенням суду, коли він розглядав позови про поділ спадщини, спільного майна або спірної межі та ін; б) за законом - у вигляді покарання за недозволе-не самоуправство, за Несплату мита тощо.

Найбільш поширеним способом припинення права власності римляни вва­жали знищення речі незалежно від того, чи сталося це внаслідок її загибелі, споживання, чи з якихось інших причин. Але знищення не є єдиний випадок, коли право власності припинялось в однієї особи і не виникало в іншої. Те ж саме спостерігаємо і у випадку дерелікції - відмові власника від права на річ, яка йому належить. Але в цьому разі річ не знищується і нею могла заволодіти інша особа, в якої за певних умов виникало право власності.

Римляни вважали, що і відчуження є способом, який припиняє право влас­ності на річ, при чому в найрізноманітніших формах, зокрема в таких, як купівля-продаж, дарування, міна, надання приданого та ін. Оскільки в разі відчуження одночасно з припиненням права власності у відчужувача таке ж право виникає у набувача. Римляни констатували тут не просто припинення, а перехід права власності.

Відомий, ще один спосіб припинення права власності - це вилучення речі з обороту, наприклад включення приватної землі до складу державної. Особли­вістю цього способу було те, що тут власність не переходила від однієї особи до іншої, як у випадку відчуження. Вилучення речі з обороту було причиною припинення прав колишнього власника.

§6. Захист права власності

При рабовласницькому ладі основою виробничих відносин є власність ра­бовласника на засоби виробництва і на робочу силу. А тому вся сила держави, в тому числі і права, найперше спрямована на захист і збереження економічної основи свого існування - власності. Способи, методи і форми захисту права власності досить різноманітні. Розглянемо лише речово-правові засоби його захисту, які розроблені римськими юристами досить грунтовно. Це, зокрема, три спеціальні позови: віндикаційний, негаторний і публіціанський. Усі вони об'єднуються загальною назвою - речові позови.

Найважливішим серед них був, безсумнівно, віндикаційний позов, (геі vindicatio). Він пред'являвся в тих випадках, коли одна особа стверджувала, що є власником речі, яка знаходиться у володінні іншої особи, і на цій основі вимагала, щоб річ була їй повернута. При цьому позивач повинен був довести своє право власності на цю річ. Якщо він дістав право власності від іншої осо­би (похідне право), то він повинен був довести, що відповідач володіє річчю

 

як юридичний володілець або як фіктивний володілець, а зробити це було не так просто.

Якщо позивач доведе своє право власності, то відповідач зобов'язаний по­вернути річ з усіма прибутками від неї. При цьому недобросовісний володілець, крім самої речі, зобов'язувався повернути плоди, які приносила річ за весь час неправомірного володіння нею, тоді як добросовісний володілець повертав плоди, одержані лише з часу пред'явлення позову.

Відповідач міг захищатися і виставляти свої зустрічні вимоги. Він міг зая­вити, що річ належить йому, що він придбав її законним шляхом, що він є добросовісним володільцем. Проте добросовісність брали до уваги лише у ви­рішенні справи про плоди і прибутки, а не про долю самої речі. Річ поверталася власнику незалежно від добросовісності володільця.

Відповідач міг заперечувати претензії щодо зроблених ним витрат на річ позивача, вимагати повернення необхідних і корисних витрат. Витрати на розкіш могли бути зняті як добросовісним, так і недобросовісним володіль­цем, якщо таке зняття робилося з єдиною метою - не завдати шкоду позивачеві.

Негаторний позов застосовувався для усунення перешкод, що заважали власнику нормально здійснювати своє право власності. Звичайно відповіда­чем за негаторним позовом був той, хто домагався користуватись якоюсь мірою чужою річчю. У Римі це траплялося в тих випадках, коли через земель­ну ділянку однієї особи гнали до водопою худобу сусіда, який обґрунтовував це тим, що за ним нібито закріплене таке право прогону. Відповідальність за цим позовом зводилася до обов'язку порушника припинити неправомірні пе­решкоди.

Траплялися й такі випадки, коли треті особи не претендували на чуже майно ні цілком, ні в рамках суворо обмеженого права, а проте своєю поведінкою перешкоджали власнику нормально використувувати його. Такою є, наприк­лад, спроба звести стіну, яка перешкоджала б доступ світла у вікна сусідського будинку. Це було приводом для пред'явлення так званого прогібіторного по­зову, який за своїм змістом близько стоїть до негаторного. Визнавши його обґрунтованим суд зобов'язував порушника усунути наслідки вчинених дій і не повторювати їх у майбутньому.

Публіціанський позов. Уже відзначалося, що цим позовом захищалось доб­росовісне володіння. Згодом ним міг користуватися і власник, якщо він не міг довести права власності свого попередника.

Контрольні запитання

1. Поняття римлянами права власності. Обмеження права власності.

2. Зміст права власності.

 

3. Види права власності в Римі: квіритська власність, власність перегринів, преторська, або бонітарна, власність, провінційна власність, спільна власність.

4. Способи набуття права власності. Чисто римські способи набуття пра­ва власності. Поняття первинного і похідного способу набуття права власності.

5. Захист права власності. Якими позовами захищалася власність у Римі?

6. Права і обов'язки покупця у випадку пред'явлення віндикаційного по­зову.

7. Припинення права власності.

Розділ IX

ПРАВА НА ЧУЖІ РЕЧІ

§1. Поняття та види прав на чужі речі

Ще в стародавню епоху цивільне право в галузі речових відносин не задо­вольнялося тільки однією власністю і вже були відомі деякі права на чужі речі. Сутність прав на чужі речі полягала в тому, що суб'єкт цього права мав змогу користуватися чужою річчю, а в деяких випадках навіть розпоряджатися нею. Але оскільки це були права на чужі речі, які належали іншим особам, то, зро­зуміло, особа, котра мала право на чужу річ, не могла володіти такими широкими правомочностями, як власник. Суб'єкт цього права мав змогу ко­ристуватися чужою річчю лише в певних обмежених масштабах.

Римське цивільне право розрізняло три види прав на чужі речі. Найстаро-давнішими з них були так звані сервітутні права, або сервітути (лат. servire -служити). Сервітути поділялися на речові й особисті.

Згодом преторська практика створила нові форми права на чужі речі - емфітевзіс (спадкове довготермінове право на користування чужою землею) і суперфіцій (довготермінова оренда землі для забудови). До прав на чужі речі відноситься також заставне право,яке на той час набуло широкого розвитку. Ці види прав на чужі речі за обсягом і змістом істотно відрізнялися, хоч і мали багато спільного, про що мова йтиме далі. Теоретичні розробки прав на чужі речі пережили своїх творців і вийшли за межі Риму. Вони були сприйняті на­ступними правовими системами і набули подальшого розвитку.

§2. Поняття сервітутів та їх види

Сервітут - це право на чужу тілесну річ, згідно з яким річ, крім свого влас­ника, служить ще й іншій особі в якомусь одному або декількох відношеннях. Якщо суб'єкт сервітуту лише певною мірою користується чужою річчю, то такий сервітут називається позитивним. Коли ж суб'єкт сервітуту деякою мірою усував від користування річчю інших і навіть власника, то це - негативний сер-

вітут. Наприклад, якщо власник надав сусідові сервітутне право пасти на своєму пасовиську стадо до 20 голів, а це пасовисько більш ніж 20 голів не могло прогодувати, то переважне право користуватися пасовиськом належить суб­'єкту сервітутного права.

Найдавнішим сервітутом були так звані сервітути предіальні (лат. predium - маєток, земля). Оскільки в цей час земля в Римі була общинною власністю, то земельні ділянки надавалися окремим сім'ям на праві користування. Однак надані у користування земельні ділянки не були рівноцінними, зокрема на од­них ділянках була вода, на інших її не було. Зрозуміло, що власник ділянки з водою повинен був надати змогу сусідам користуватися нею. З виникненням приватної власності на землю задовольнити потребу однієї Ділянки за раху­нок іншої стало важко, а іноді й неможливо. Звичайно, можна було домовитися з сусідом про користування водою, проте така угода мала приватний, особис­тий характер. Якщо власник ділянки продавав її, то правонаступник міг відмовити сусіду в користуванні водою, а тому потрібно було знайти більш стійкі засоби речового характеру. І такі засоби були знайдені - римляни вста­новили право власника земельної ділянки, позбавленої води, користуватися нею на сусідській землі незалежно від волі власника. До того ж власник ділян­ки, яка забезпечувала водою іншу ділянку, зобов'язаний був терпіти дії суб'єкта сервітутного права, а в деяких випадках навіть сприяти йому.

Ділянка, в інтересах якої встановлювався сервітут, називалася панівною ділянкою;земельна ділянка, користувиння якою становив зміст сервітуту, на­зивалася ділянкою,що служить. Власнику ділянки, що служить, за загальним правилом, не можна пред'являти вимоги щодо збільшення доходів панівної ділянки або, навпаки, претензії, пов'язані з її збитковістю. Однак і право, і звичай вимагали від власника панівної ділянки особливо турботливого став­лення до ділянки, що служить.

Отже, з самого початку сервітути як право на чужу річ виникли з відносин землекористування. Згодом вони поширилися і на всі інші речі, а відтак поча­ли поділятися на речові і особисті сервітути. Ця відмінність встановлювалася за суб'єктом права: особистий сервітут належав певній особі персонально; ре­човий сервітут також належав особі, але як власнику земельної ділянки або іншої речі.

Речовий сервітут можна продемонструвати на такому прикладі. У зв'язку зі спадкуванням земельної ділянки її треба поділити між двома спадкоємцями. Один з них має доступ до своєї ділянки, оскільки розташована біля дороги. Інший такого доступу не має. Цілком очевидно, що він не мав би змоги кори­стуватися ділянкою, якщо б у нього не було права проходу або проїзду через першу ділянку і таке право є речовим сервітутом. Сервітутом тому, що він дає змогу користуватися чужою земельною ділянкою в межах, необхідних для влас­ника другої ділянки. Речовим тому, що (як би не змінювалися власники обох

 

ділянок) у другого власника земельної ділянки у всіх випадках існуватиме пев­не право щодо першого.

Як уже зазначалося, сервітути в Римі поширювалися не тільки на землі, але й на всі інші речі. Залежно від цього розрізняли сервітути сільські та міські.

Із сервітутів сільських відомі чотири: три дорожних сервітути - право про­ходу через чужу ділянку; право проходу й прогону худоби; право проходу, прогону і проїзду взагалі (кожний наступний сервітут включав у себе попе­редній) та один сервітут води - право провести воду з чужої ділянки. Свідченням їх найдавнішої появи служить та обставина, що ці чотири сервітути відносять­ся до res mancipi - очевидно, вони виникли ще в ту епоху, коли поділ речей на res тапері і res пес тапсірі мав певне життєве значення.

Із спливом часу з'являються інші сільські сервітути. Найважливіші з них: право прогону худоби для напування, право пасти худобу на чужому вигоні, розроблені також сервітути, які надавали право брати пісок, глину тощо на чужій ділянці.

Слідом за цими чотирма сервітутами виникли сервітути міські. Вважають, що розвиток міст, будівництво багатоповерхових будинків, які тісно приляга­ли один до одного, покликали до життя надзвичайну різноманітність подібних сервітутів. Найпоширеніші типи права - це право опирати будову або її части­ну на прилеглу споруду сусіда, право вставляти балку в стіну сусідського будинку, право відводити дощову воду зідвір сусіда, право вимагати, щоб су­сідська споруда не заслоняла розташованому поряд будинку світла і краєвиду. Однак зміст цих сервітутів часто залежав від різних муніципальних будівель­них порядків.

Згодом, слідом за стародавніми речовими сервітутами виникають сервіту­ти особисті. Сервітути на право користування чужою річчю чи майном в інтересах конкретної фізичної чи юридичної особи мали назву особистих. Вони встановлювалися на рухоме та нерухоме майно пожиттєво для фізичних осіб і на час існування юридичної особи. Особистий сервітут можна продемонстру­вати на конкретному прикладі. Якщо майно заповідалося синові з покладанням на нього обов'язку надати житловий будинок або окрему кімнату в ньому в пожиттєве користування дружині спадкодавця, вона й набувала особистий сер­вітут відносно об'єкта, який перейшв до сина. Порівняно з речовими особисті сервітути мали ту особливість, що прив'язувалися до певного суб'єкта і збері­галися безстроково, а не довше ніж життя уповноваженого - узуфруктарія. Вони не могли відчужуватися, переходити у спадщину до спадкоємців узуфрукта­рія, який повинен був користуватися нею за її господарським призначенням.

Із категорії особистих сервітутів римському праву відомі чотири види. Най­важливіший з них - узуфруктус (usufructus)., тобто право пожиттєвого користування річчю і її плодами, причому пожиттєвий володілець - узуфруктарій - може користуватися нею не тільки особисто, але й здаючи в оренду,

продаючи плоди та ін. Другий, більш обмежений вид, так званий usus - це право тільки особистого користування річчю, без права на плоди. Третій вид - habitatio - право жити в чужому домі і четвертий - право особистого користу­вання працею чужого раба або тварини. Юридична специфіка цих особистих сервітутів полягала в тому, що коли у звичайних випадках у результаті трива­лого невикористання сервітут припинявся, то в даному випадку цю обставину зовсім не брали до уваги.

Норми відносно особистих сервітутів вироблялися римськими юристами головно у зв'язку з тлумаченням заповітних розпоряджень і носили на собі сліди так званої свободи заповіту.

Разом з поділом сервітутів.на дві групи - речові й особисті та диференціа­цією окремих їх різновидів у середині кожної з названих груп римляни встановили також для сервітутів у цілому деякі правила загального порядку. По-перше, не могло бути сервітуту на власну річ, внаслідок чого при зміні ділянки панівної і ділянки, що служить, в одних руках, хоча б на короткий час, сервітут погашається. По-друге, з огляду самої природи сервітуту як обмеже­ного права на чужу річ він в свою чергу не міг бути обтяжений власним сервітутом. Інакше кажучи, не могло бути сервітуту на сервітут, наприклад, пожиттєвого користування правом. По-третє, не могло бути сервітуту, який зобов'язував би власника до будь-яких позитвних дій: суть сервітуту полягає тільки в обов'язку терпіти будь-що (зокрема, проїзд) або в обов'язку не роби­ти будь-що {наприклад, не заслоняти зведенням споруди світла і краєвиду). Такими були загальні правила, яким підкорялися в своїй дії сервітути. Разом з тим існував певний порядок їх встановлення, припинення і захисту.

§3. Встановлення, припинення і захист сервітутів

Встановлення сервітутів. За цивільним правом, сервітути можна було вста­новлювати як між живими особами, так і на випадок смерті. Першим і найбільш дієвим способом встановлення сервітуту між живими особами була все та ж манципація, а ще частіше - поступка правом - injure cessio. На випадок смерті сервітут встановлювався в заповіті. Право на чужу річ могло бути встановле­но судовим рішенням під час розподілу земельного наділу між двома братами, а в період ранньої республіки сервітут міг бути придбаний за давністю волод­іння (не менше ніж два роки). Сервітут міг бути встановлений також за договором і за законом.

Цивільне право поширило на сервітути ті ж обмеження, що й на квіритсь-ку власність. Вони не могли встановлюватися на користь перегрина, стосовно неманципованих речей, наприклад, провінційної землі, за допомогою простої передачі (традиції). Оскільки сервітут - безтілесна річ, то згодом цивільне пра­во не допускало і його набуття за давністю володіння.

Викладені правила піддавалися значним змінам з боку претора, який да­вав захист також сервітутам, що встановлювалися на користь перегринів або у формі традиції. Остання форма як головна закріплюється в Уложенні Юсти-ніана. Разом з нею в Уложенні викладено ще одни спосіб, який служив цій же меті: judicium - встановлення сервітуту судом, який визнавав, що без цього нормальне користування земельною ділянкою було б неможливе.

Юстиніанівське законодавство, створивши для сервітутів ніби володіння, поширило на них набувну давність: 10 років між присутніми і 20 років між відсутніми..

Припинення сервітутів. Найпростішим способом припинення сервітуту була відмова від нього, формальним виразником якої служила, як повідомляє Гай, injure cessio - поступка правом. Особисті сервітути припинялися зі смер­тю узуфруктарія, втратою ним праводієздатності, з загибеллю речі внаслідок пожежі, зі знищенням речі. Речові сервітути припинялися із загибеллю пред­мета сервітуту, приєднанням ділянки, яка служить, до панівної (на підставі договору купівлі-продажу) тощо. Речові сервітути могли припинятися і шля­хом тривалого невикористання сервітуту. У цивільному праві невикористання визнавалося тривалим, якщо воно тривало рік стосовно рухомого і два роки стосовно нерухомого майна, починаючи з класичного права ці терміни збільшу­валися відповідно до трьох і десяти років.

Дещо складніше було з сервітутами міськими. Міський сервітут у ряді відно­син є специфічний: він більше обтяжений, ніж сільський, перебуває у безпосередньому зв'язку зі станом будов, які вимагають постійної уваги (зок­рема, ремонт) тощо. Міський сервітут вважався погашеним у тому випадку, коли власник ділянки, яка служить, протягом двох років користувався нею так вільно і таким чином, що не було потреби в реальному користуванні серв­ітутом. Такі обставини виникали у тому випадку, коли сервітуарій пасивно ставився до цього - фактично самоусувався.

Припиненню сервітуту могла служити також і неправомірна дія сервітуа-рія, коли, порушуючи договір, він дозволяв собі самоуправство, яке йшло всупереч інтересам ділянки, що служить. Сервітут припинявся не тільки внас­лідок відмови від нього суб'єкта права, але й нездійснення (невикористання) протягом 10 років між присутніми і 20 років між відсутніми.

Захист сурвітутного права. Поява сервітутів викликала необхідність но­вих процесуальних засобів, зокрема у таких двох напрямах.

" 1. Для захисту власності від претензій на сервітут: хтось стверджує, що в нього є право проїзду через чиюсь ділянку, тоді як власник цієї ділянки запе­речує це право. Для заперечення такої претензії на сервітут уже в стародавньому цивільному праві власник мав позов, який згодом дістав назву негаторного. Поруч з негаторним позовом у класичному праві відомі і деякі різновиди його - позов прогібіторний. Метою негаторного і прогібіторного позовів було виз-

нання свободи власності від претендуючого сервітуту та забезпечення від по­дальших посягань.

2. Для захисту сервітуту як проти власника, так і проти інших осіб уже старим цивільним правом був створений так званий позов конфесорний,який застосовувався тоді, коли порушення зазнавали ті із сервітутів, що утворилися на грунті цивільного права. У конфесорному позові могли бути поєднані ви­моги, для реалізації яких стосовно права власності довелося б пред'являти віндикаційний, негаторний або прогібіторний позови. Він служив як повер­ненню об'єкта сервітуту з чужого незаконного володіння (наприклад, поверненню житлового будинку за правом пожиттєвого користування), так і усуненню будь-яких перешкод (навіть якщо вони виходили від власника ділян­ки), а також запереченню претензій на чужий сервітут (коли з сервітутним правом одного стикалися особисті права на ту ж саму річ іншого - наймача).

У легісакційному процесі позов починався заявою особи, яка мала право на сервітут. У формулярному процесі конфесорний позов здійснювався за до­помогою преторської формули, яка виражала претензію позивача. Якщо власник заперечував проти позову, то він займав становище відповідача. По­зивач повинен був довести, що йому належить сервітут, вказати факт його порушення. Відповідач, якщо суд визнає претензію позивача обгрунтованою, присуджувався до визнання сервітуту, припинення порушень і відшкодування збитків, а також до повернення прибутку. Вироком суду можна було змусити відповідача дати гарантію щодо припинення порушень.

Якщо розглянутий позов безпосередньо базувався на нормах цивільного права і був прямим,то претор для захисту своїх сервітутів увів такий же за змістом позов, який називався вже непрямим, а корисним. Цей позов мав для преторських сервітутів таке ж значення, як публіціанський позов для преторсь­кої власності. Крім того, кожний із сконструйованих претором сервітутів зокрема захищався його інтердиктами, подібними до тих, які були спрямовані на захист володіння.

Зазначені розбіжності між різними сервітутами за їх юридичною основою усуваються лише в Уложенні Юстиніана. Там позов, подібний до конфесорно-го, набуває загального значення і поширюється на захист сервітутів будь-якого виду.

§4. Емфітевзис і суперфіцій та заставне право

Як уже заначалось, у другій половині республіки і в період класичного римського права преторська практика виробила нові форми права на чужі речі, які були невідомі старому цивільному праву, а саме - емфітевзис і су­перфіцій. їх виникнення зумовлено появою великих приватних землеволодінь, власники яких були неспроможними їх обробляти, що, в свою чергу, зумовило

розвиток довгострокової оренди, оскільки звичайна оренда не забезпечувала належний захист інтересів орендарів від посягань третіх осіб і навіть власника.

Уже в III ст. н.е. землевласники почали віддавати свої землі в обробку в спадкову оренду. Одержана в спадщину оренда називалася емфітевзисом. Вод­ночас розвивається оренда сільських земель під забудову, яка набула назву суперфіція. Імфітевзис, і суперфіцій подібні до сервітутів тим, що вони є права­ми на користування чужою річчю. Своєрідною ж рисою, яка відрізняє їх від сервітутів, є широкий зміст та тривалість їхньої дії.

Емфітсвзис. У класичному праві терміном емфітевзис (грецьк. - обробка, насадження) позначалася тривала (100 і більше років) спадкова оренда землі, яка широко практикувалася в Римській державі. Така тривала спадкова орен­да, добре захищена від свавілля і за порівняно невелику плату за землю, притягала багатьох безземельних і малоземельних селян. Початок емфітевзис-ному володінню землею був покладений у великих імператорських маєтках, які потребували обробки. За прикладом імператорів церква, міста, а потім і приватні особи - великі землевласники - почали віддавати в таку оренду свої необроблені земельні ділянки.

Від звичайної оренди, яка практикувалася здавна, емфітевзис відрізняєть­ся насамперед тим, що з ним виникало право на чужу річ, оскільки досить було своєчасно сплачувати всі податки і виконувати повинності, орендатор та його спадкоємці зберегли за собою землю. Договір про встановлення емфітев-зисного користування містив у собі таке зобов'язання власника: наймач не буде позбавлений Держання, поки вносить плату згідно з договором.

Друга відмінність від звичайної оренди полягала в тому, що орендатор наділявся правом застави і навіть відчуження емфітевзиса - повністю або час­тково, - щоб тільки не постраждали інтереси власника. Право на відчуження емфітевзиса обмежувалось обов'язком суб'єкта емфітевзиса попередити влас­ника землі про можливе відчуження емфітевзиса, але за власником визнавалося право переважної купівлі, яким він міг скористатися протягом двох місяців. У випадку відчуження емфітевзиса власник мав право на одержання двох відсотків купівельної ціни.

Крім того, емфітевтам не заборонялося змінювати початкове призначен­ня землі (не погіршуючи її), передавати її своїм спадкоємцям, поступатися своїм правом іншій особі, встановлювати сервітути, але назавжди покинути ділянку вони не мали права. Плоди землі після їх відокремлення ставали власністю емфітевта.

Емфітевзис виникав шляхом договору з власником легату, що встановлю­вався власником-спадкодавцем, на підставі судової постанови під час поділу спільного майна (емфітевзис не міг бути поділений на частини, а тому присуд­жувався одній особі).

Права емфітевта припинялися у випадку придбання ним права власності на орендовану землю, внаслідок погіршення ділянки, у випадку несплати по­датків упродовж двох років, якщо власником була церква, і протягом трьох років у всіх інших передбачених випадках. Власник зберігав за собою право віндикаційного позову до наймача, коли траплялося прострочення платежу. Якщо ж орендатор регулярно сплачував податки, сумлінно виконував свої обов'язки перед власником, земля ні в нього, ні в його правонаступників не могла бути відібрана. У випадку порушення його прав, враховуючи таке три­вале право наймача, претор надавав йому як посесорні інтердикти, так і речовий позов - позов, аналогічний речовій віндикації проти всіх, навіть про­ти власника. Внаслідок цього таке право набуло характеру особливого права на чужу річ.