Понятие и виды договора ренты.

Договор ренты — гражданско-правовой договор, по которому одна сторона (получатель ренты) передает в собственность другой стороне (плательщику ренты) имущество, а плательщик ренты обязуется периодически выплачивать получателю ренты определенную денежную сумму в определенный период времени. Либо предоставить иное содержание получателю ренты.

Правовая характеристика:

Ö Реальный (но не используется в момент передачи);

Ö Одностороннеобязывающий (у получателя ренты не возникает никаких обязанностей);

Ö Возмездный;

Ö Каузальный;

Ö Нефидуциарный;

Ö Бессрочный (если указан срок, то это не договор ренты).

Особенности договора ренты:

Ö Договор ренты является гражданско-правовым договором, который в обязательном порядке подлежит нотариальному удостоверению (ст. 584 ГК РФ);

Ö Если предметом договора ренты является здание или сооружение, то рента обременяет и тот земельный участок, на котором находится здание;

Ö После заключения договора ренты, имущество, переданное под ее выплату, становится заложенным, т.к. получатель ренты в случае неисполнения плательщиком ренты своих обязательств, может удовлетворить свои требования за счет имущества.

Виды договора ренты:

Ö В силу прямого указания закона договоры ренты делятся на:

o Договор постоянной ренты;

o Договор пожизненной ренты;

o Договор содержания с иждивением.

Ö В зависимости от того, какое имущество передается под выплату ренты, могут выделяться:

o Договор ренты, предметом которого является движимое имущество;

o Договор ренты, предметом которого является недвижимое имущество;

Ö В зависимости от того, на каких началах передается имущество под выплату ренты:

o Договор ренты, по которому имущество передается безвозмездно;

o Договор ренты, по которому имущество передается возмездно;

Правовая характеристика постоянной ренты (ст.589 ГК РФ):

Ö Получателями постоянной ренты могут выступать как граждане (физические лица), так и некоммерческие юридические лица, если это не противоречит целям их деятельности. Плательщиками постоянной ренты могут быть любые субъекты гражданского права, обладающие тем или иным видом дееспособности.

Ö Постоянная рента как имущественное право может передаваться по наследству или переходить в порядке правопреемства к вновь образованным юридическим лицам.

Ö Предметом договора постоянной ренты с одной стороны выступают вещи, переданные под невыплату, а с другой стороны — рентные платежи.

Ö Срок договора ренты определяется его сутью.

Ö Цена договора постоянной ренты определяется по соглашению сторон и соответствует размеру рентных платежей за обусловленный в договоре период.

Закон не устанавливает минимальный размер рентных платежей по договору постоянной ренты.

Если в договоре не определена периодичность рентных платежей, то они должны осуществляться не позднее 1-го числа следующего квартала.

Основания прекращения договора постоянной ренты:

Ö по соглашению сторон;

Ö по основаниям, предусмотренным в ст. 450-451 ГК РФ;

Ö обязательства по выплате ренты могут прекращаться в результате случайной гибели или случайного повреждения имущества, переданного под выплату ренты, если:

o это имущество было передано безвозмездно;

o если плательщик потребует прекращения обязательства по выплате ренты.

Ö Обязательство по выплате постоянной ренты прекращается, если плательщик выкупает ее.

Правила выкупа ренты:

Ö Право плательщика на выкуп ренты носит безусловный характер (никто не может лишить такого права, даже если это оговорено в договоре). Вместе с тем, это право в договоре может быть ограничено указанием на определенные сроки или события, а именно:

o постоянная рента не может быть выкуплена при жизни ее получателя;

o постоянная рента не может быть выкуплена в течении 30 лет с момента заключения договора.

Ö Для того, чтобы воспользоваться вышеуказанным правом, плательщик ренты в письменной форме должен известить об этом получателя не позднее, чем за три месяца до фактического прекращения исполнения обязательств.

Ö Обязанность по выплате ренты не снимается с плательщика до тех пор, пока получателю ренты не будет выплачена вся сумма выкупа, если иной порядок не предусмотрен договором.

Ö Выкупная цена определяется сторонами в договоре, при этом она не является его существенным условием (ст.594 ГК РФ).

Ö Если выкупная цена в договоре не определена,

o а имущество передано под выплату ренты возмездно, то выкуп осуществляется по цене, раной сумме годовых рентных платежей;

o а имущество было передано под выплату ренты безвозмездно, то выкупная цена складывается из стоимости переданного имущества и суммы рентных платежей за год.

Ö В случаях, предусмотренных ст. 593 ГК РФ, получатель постоянной ренты имеет право требования ее выкупа:

o Просрочка плательщиком выплаты ренты более, чем на 1 год;

o Признание плательщика ренты неплатежеспособным;

o Если недвижимое имущество, переданное под выплату ренты, поступило в общую собственность или поделено между несколькими субъектами права.

Правовая характеристика пожизненной ренты:

Ö Получателями пожизненной ренты могут быть физические лица (граждане);

Ö Плательщиками могут быть физические и юридические лица, обладающие тем или иным видом дееспособности.

Ö Допускается установление пожизненной ренты в отношении нескольких лиц.

Ö Если в договоре доли получателей не определены, то они признаются равными;

Ö В случае смерти одного из получателей ренты происходит приращение его доли к долям других получателей, если иное не предусмотрено в договоре.

Ö В силу прямого указания закона размер рентных платежей не может быть менее 1 МРОТ, причем рентные платежи по вышеуказанному договору должны осуществляться не менее одного раза в месяц.

Основания прекращения пожизненной ренты:

Ö по соглашению сторон;

Ö по основаниям, предусмотренным ст. 450-452 ГК РФ;

Ö в случае смерти получателя ренты.

В случае гибели или случайного повреждения имущества, передаваемого под выплату ренты, плательщик ренты не освобождается от ее уплаты.

Плательщик пожизненной ренты в принципе не может ее выкупить по своей инициативе. По инициативе получателя пожизненная рента может быть выкуплена.

Правовая характеристика пожизненного содержания с иждивением (ст. 601 ГК РФ):

Ö субъектами договора пожизненного содержания с иждивением выступают те же субъекты, что и по договору пожизненной ренты;

если в других документах ренты плательщик передает получателю денежные суммы, то по данному договору плательщик ренты оказывает услуги на определенную сумму, причем сумма этих услуг не может быть менее 2 МРОТ в месяц; получатель ренты также может воспользоваться правом требования выкупа ренты; отчуждение имущества, переданного в обеспечение пожизненного содержания, сдача его в аренду, передача в залог могут осуществляться только с предварительного согласия получателя.