Земля как основной актив для инвестиций

 

В практике оценки объектов недвижимости одним из основных является принцип наиболее эффективного использования (НЭИ). Исходя из этого принципа определяется наиболее оптимальный профиль объекта с точки зрения максимизации рыночной стоимости (РС) земельного участка (ЗУ). Логическая зависимость, прослеживающаяся при этом, показана на рисунке 1.

 

┌───────────────────┐

┌──────►┤ Земельная рента ├───┐

│ └───────────────────┘ │

┌────┴───────┐ ┌───┴───┐

│ max РС ЗУ │ │ НЭИ │

└────┬───────┘ └───┬───┘

└───────────────────────────────┘

 

Рис. 1. Влияние варианта использования объекта недвижимости на рыночную стоимость земли

 

Выводы оценщика при выполнении анализа НЭИ основываются на изучении рынка, в котором отражены текущие и прошлые события. Основными идеями оценщика относительно НЭИ является предположение о том, что вид использования объекта должен быть:

адекватным рынку;

соответствовать правовому регулированию территории.

Процедура проведения анализа НЭИ сопровождается исследованием вариантов использования на соответствие четырем критериям:

законодательная разрешенность;

физическая возможность;

финансовая осуществимость;

максимальная эффективность.

Проведение стандартной процедуры НЭИ в городах-миллионниках сопряжено с определенными трудностями, вызванными переходом от прежней экономико-правовой парадигмы расселения людей вокруг крупных предприятий к рыночно ориентированной системе пространственного распределения функциональных зон. При проведении анализа НЭИ необходимо учитывать ряд особенностей, обусловленных нестабильностью системы правового градорегулирования. Предлагаемые решения определяют порядок анализа инвестиционного потенциала территорий, в черте которых расположены объекты оценки с точки зрения соответствия рыночным требованиям существующих правовых норм. Применение показателей оценки инвестиционного потенциала территории позволяет аргументировано определить оптимальный профиль объекта оценки в условиях изменяющегося правового поля.

Развитие городских территорий исторически основывалось на нормах, заложенных еще в советское время. Типичной ситуацией для городов-миллионников является не рыночно ориентированная структура поселений: наличие промышленных зон в городской черте, крупноплощадных объектов в центральных частях города и т.д.

В настоящее время правила правового зонирования не всегда соответствуют рыночным требованиям, застройка городов зачастую происходит стихийно. Ситуация осложняется как действиями непрофильных девелоперов (землевладельцев-собственников, например, решивших реализовать участок, доставшийся по случаю и годами не использовавшийся), так и принятием некоторых государственных программ, "провоцирующих" слабых игроков на спекулятивные акции. Города оказались зажатыми не только в каркасы ландшафтных объектов и транспортной системы, но и в правовой каркас зонирования, зачастую рассогласованного между смежными административными территориями, входящими в агломерационные связи. Таким образом, сложившаяся градостроительная ситуация в значительной степени не отражает рыночный вектор развития городских территорий. Наблюдение за рынком недвижимости городов-миллионников показывает, что их развитие подчиняется рыночным законам. Городские власти вынуждены корректировать правое зонирование города, вносить изменения в генеральный план, изменять административные границы и т.д.

Рыночно ориентированное развитие городов предполагает концентрацию высокодоходных объектов в центральной (деловой) части города и снижение плотности застройки по мере удаления от центра, вплоть до границ агломерационных процессов (до границ оказания коммунальных услуг). Такое пространственное распределение объектов недвижимости определяется уровнем потенциальной земельной ренты, принимающей максимальное значение в деловом центре города и стремящейся к уровню сельскохозяйственной ренты на окраине агломерации. Города-миллионники проходят сложный этап перехода к рыночному типу развития путем устранения дисфункций территорий города и дисбаланса профильных объектов с применением современных, экономически аргументированных техник зонирования территорий.

Возвращаясь к теме оценки, зададимся вопросом, насколько возможно учитывать факторы рыночного развития города, особенно в условиях существующих правовых ограничений, с тем, чтобы это было отражено в оценке по принципу НЭИ, и следует ли это делать оценщику.

Существующий критерий законодательной разрешенности, как один из критериев НЭИ, ставит под фактический запрет предположения оценщика относительно видов использования, не совпадающих с существующим правовым режимом территории. Можно предположить, что ограничение, накладываемое критерием законодательной разрешенности, должно строго соблюдаться при соблюдении принципа НЭИ в тех случаях, когда объект оценки не является настолько значимым и уникальным для развития территории и города, что внесение изменений в правовой статус территории привело бы к получению объективных выгод для города. В иных случаях, когда местоположение объекта оценки может быть признано уникальным и значимым для города, игнорирование инвестиционного потенциала объекта оценки нельзя признать обоснованным. На рынке наблюдаются случаи, когда меняется правовой статус территорий с целью увеличения градостроительного потенциала. Не всегда это происходит экономически обоснованно, поэтому здесь основной задачей оценщика при проведении анализа НЭИ, является моделирование новых свойств объекта оценки при изменении правового зонирования. Для аргументации в пользу нового (иного) зонирования территории оценщик может использовать систему оценок экономической обоснованности существующей и новой (моделируемой) системы правового зонирования. При этом оценщик исходит из позиции муниципальных властей и подбирает показатели, которые отражают интересы экономики города, включая территорию агломерации.

Очевидно, что для города показателем экономически обоснованного правового зонирования должно быть получение максимального бюджетного эффекта. Для оценки экономической эффективности правового зонирования территорий оценщик может использовать следующие показатели:

1) показатель использования экономического (рентного) потенциала зонируемой территории () - выражается в виде соотношения инвестиционных затрат на комплексное освоение территории при существующем () и оптимальном () типе зонирования, которое формирует налогооблагаемую базу с учетом эффекта замещающей территории:

 

, .

 

2) показатель использования бюджетных инвестиций, вложенных в инфраструктуру территории ().

Выражается в соотношении бюджетных () и частных () инвестиций в развитие территории:

 

.

 

Чем ниже значение показателя, тем более эффективно используются бюджетные средства.

В зависимости от типа застройки показатель принимает следующие значения*(1):

для территорий массовой коттеджной застройки - ;

для территорий малоэтажной высокоплотной застройки - ;

для территорий с преобладанием 5-ти этажной застройки - ;

для территорий с преобладанием 10-ти этажной застройки - ;

для территорий элитной застройки - ;

3) показатель результативности бюджетных инвестиций (). Выражается в виде отношения плановых сроков окупаемости () бюджетных инвестиций в инфраструктуру территории к фактическим ().

 

, .

 

Представленные показатели применимы в качестве самостоятельных критериев НЭИ в оценке таких объектов недвижимости, развитие которых создает новую рыночную ситуацию.

Признаками уникальных территорий (земельных участков), в отношении которых применима предлагаемая техника исследования, являются:

1) расположение в сложившемся или организуемом центре и на локальных пересечениях маятниковых миграционных потоков*(2);

2) расположение в месте, потенциально привлекательном для формирования маятниковых миграционных потоков, с учетом необходимости и достаточности создания условий инфраструктурного развития;

3) наличие потенциала обеспечения территории базовыми ресурсами высокого качества (рис. 2).

 

┌────────────────────────────────────────────────────────────────────────┐

│ Признаки уникальных территорий │

├──────────────────────┬────────────────────────┬────────────────────────┤

│ Локализация │ Наличие потенциала │ Наличие и потенциал │

│ маятниковых │ развития маятниковых │ обеспечение базовыми │

│миграционных потоков │ миграционных потоков │коммунальными службами │

└──────────────────────┴───────────┬────────────┴────────────────────────┘

▼

┌──────────────────────────────────┴─────────────────────────────────────┐

│ Анализ соответствия существующего правового регулирования │

│ рентному потенциалу через систему показателей │

├──────────────────────┬────────────────────────┬────────────────────────┤

│ Показатель │Показатель эффективности│ Показатель │

│ использования │ использования бюджетных│ результативности │

│ экономического │ инвестиций в │ бюджетных │

│(рентного) потенциала │ инфраструктуру │ инвестиций │

└──────────────────────┴───────────┬────────────┴────────────────────────┘

▼

┌──────────────────────────────────┴─────────────────────────────────────┐

│ Анализ наиболее эффективного использования (АНЭИ) │

├──────────────────────────────────┬─────────────────────────────────────┤

│ в неизвестных правовых │ в изменяемых условиях │

│ условиях │ правового регулирования │

└──────────────────────────────────┴─────────────────────────────────────┘

 

Рис. 2. Признаки уникальных территорий

 

В этих признаках отражены фиксируемые и исчисляемые объекты: маятниковая миграция и границы поставки коммунальных услуг.

Соблюдение предлагаемого порядка выполнения анализа НЭИ позволяет корректно определять рыночную стоимость объектов недвижимости, судьба которых зависит от степени рыночной ориентации правового зонирования территорий.

 

Ю.Ю. Петров,

оценщик ЗАО "Красноярский исследовательский центр

по оценке и управлению активами" (г. Красноярск)

 

Л.Н. Парилова,

оценщик ЗАО "Красноярский исследовательский центр

по оценке и управлению активами" (г. Красноярск)

 

"Имущественные отношения в Российской Федерации", N 6, июнь 2009 г.

 

 

· О причинах низкой эффективности инвестиций в сельское хозяйство (О.В. Тарханов, "Экономический анализ: теория и практика", N 10, апрель 2009 г.)