Формирование и развитие жилищного рынка в городах страныПараметры рынка жилья: цена, спрос, предложение. Цена устанавливается через спрос и предложение. Субъектами рынка являются домашние хозяйства, организации бизнеса и государство (город). Объектом служит жилищный фонд. Рынок жилья делится на первичный (новое жилищное строительство) и вторичный. На этом рынке действуют строители, продавцы, посредники, покупатели и т.п. Особенности рынка жилья. 1. Операции купли-продажи жилья осуществляется по документально установленной юридической схеме с заранее установленными условиями по стоимости сделки и регистрируются в государственных органах. 2. Жильё относится к категории недвижимости и охраняется правом частной собственности граждан (конституция). 3. Собственник жилья имеет право владеть, пользоваться и распоряжаться жилыми помещениями в соответствии с установленным законодательством. 4. Рынок жилья имеет ярко выраженную социальную направленность и регулируется государством и местными органами власти. 5. Величина спроса на жильё во многом определяется его местонахождением, качеством жилья, состоянием городской инфраструктуры 6. Вложение капитала в недвижимость (жильё) связано с тремя видами затрат: эксплуатационные расходы, налог на недвижимость, налоги и сборы на сделки с недвижимостью. Нормативно-правовая основа жилищного рынка: Конституция, Гражданский кодекс, Законы «О приватизации жилья», «Об ипотеке» и другие. Рынок жилья служит основным средством решения жилищной проблемы, стимулирует население на накопление средств, что усиливает мотивацию труда, способствует рациональному использованию жилищного фонда, позволяет ликвидировать убыточность ЖЭО. Становление и развитие рыночных отношений в экономике России связано в значительной мере с объектами недвижимости, которые выступают в качестве средств производства (земля, производственные, складские, торговые, административные и прочие здания, помещения и сооружения). Кроме того, объектами недвижимости являются земельные участки, жилые дома, дачи, квартиры, гаражи, которые выступают в качестве предметов потребления. Объекты недвижимости, выступая в качестве основы общественного производства, являются базой хозяйственной деятельности, развития предприятий и организаций всех форм собственности. Недвижимость обладает особенностями товара, который продаётся и покупается, т.е. обращается на рынке. В настоящее время понятие недвижимости закреплено в первой части Гражданского кодекса Российской Федерации. Согласно статье 130 ГК к недвижимым вещам (недвижимому имуществу, недвижимости) относятся земельные участки, участки недр, обособленные водные объекты и все, что прочно связано с землей, т.е. объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе леса, многолетние насаждения, здания, сооружения. Кроме того, к недвижимости относятся также подлежащие государственной регистрации воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, космические объекты. Законом к недвижимым вещам может быть отнесено и иное имущество. Определение недвижимости, находящейся в жилищной сфере, содержится в статье 1 Закона РФ “Об основах федеральной жилищной политики”, которая в состав такого имущества включает: земельные участки и прочно связанные с ними жилые дома с жилыми и нежилыми помещениями, приусадебные хозяйственные постройки, зеленые насаждения с многолетним циклом развития, жилые дома, квартиры, иные жилые помещения в жилых домах и других строениях, пригодные для постоянного и временного проживания, сооружения и элементы инженерной инфраструктуры жилищной сферы. Рынок недвижимости России по историческим меркам еще очень молод. Начало его развития можно датировать серединой 1991 года, когда вместе с процессом приватизации в Санкт-Петербурге появились первые легальные сделки по продаже квартир. В других городах старт рынка жилья произошёл вместе с общим началом либерализации экономики (1992 г.), в-третьих, – в 1993 году и позже. За прошедшие 10 лет он проделал беспрецедентно большой путь становления и развития. Материальная база рынка жилья создана бесплатной приватизацией жилья, ранее предоставленного гражданам на правах пожизненного наследуемого владения. Уже к концу 1992 года в среднем по России около 15% жилья перешло в частную собственность граждан. Пик темпов приватизации пришёлся на 1993 год, а затем они сохранялись на уровне 3-5% в год. Одновременно, несмотря на существующие экономические трудности, продолжается строительство нового жилья, как за счёт государства, так и за счёт частных инвесторов, причём доля вторых в общем объёме ввода новых объектов становится всё больше. Так в 2002 году за счет средств частных инвесторов в Санкт-Петербурге было построено 92% жилья, а в 1997году – лишь 35%. Кроме того, в материальную базу рынка жилья входят старый фонд (индивидуальные дома низкого качества и с минимальными коммунальными удобствами, с земельными участками) и квартиры в так называемых кооперативных домах (ранее это жильё имело статус личной собственности граждан). Общий объём жилья в собственности граждан (частный жилой фонд) составляет в среднем по России 55%. Прошедшая в стране приватизация государственных предприятий и организаций и возникновение различных организационно-правовых форм собственности привели к качественному изменению инвестиционно-строительной сферы и к выделению самостоятельного сегмента - рынка недвижимости. Рыночные операции с недвижимым имуществом стали возможны при установлении частной собственности. В связи с особенностями, определяемыми социальным и экономическим значением отдельных видов недвижимости, следует различать операции с земельными участками, жилыми домами и помещениями, объектами производственной и социальной инфраструктуры. Рынок недвижимости - это взаимосвязанная система рыночных механизмов, обеспечивающих создание, передачу, эксплуатацию и финансирование объектов недвижимости. В систему рынка недвижимости при таком подходе включаются отношения, возникающие: - в ходе создания объектов недвижимости – между инвесторами, застройщиками, подрядчиками и пользователями недвижимости; - в процессе оборота прав на недвижимость – между продавцами и покупателями, арендодателями и арендаторами; - в процессе эксплуатации объектов недвижимости – между собственниками и управляющими, управляющими и пользователями. Эти отношения существенно отличаются друг от друга по своему содержанию, но их объединяет общее начало – объект недвижимости. По способу содержания сделок рынок недвижимости можно разделить на первичный и вторичный. Под первичным рынком недвижимости принято понимать совокупность сделок, совершаемых с вновь созданными объектами недвижимости и в процессе их создания. Он обеспечивает передачу недвижимости в экономический оборот. Под вторичным рынком недвижимости понимают сделки, совершаемые с уже созданными объектами, находящимися в эксплуатации, и связанные с перепродажей или другими формами перехода поступивших на рынок объектов от одного владельца к другому. Являясь двумя составными частями единого целого, первичный и вторичный рынки взаимовлияют друг на друга, что, прежде всего, проявляется в области ценообразования. Например, цены вторичного рынка представляют собой особый ориентир, который показывает, на сколько рентабельно новое строительство при существующем уровне затрат. Если цена такова, что она не обеспечивает возврата вкладываемых средств и не приносит необходимой прибыли при создании объектов, аналогичных по качеству уже существующим, то, очевидно, что новое строительство таких объектов не будет осуществляться. Взаимное влияние спроса и предложения на первичном и вторичном рынках недвижимости существенно осложняет анализ сферы обращения и выбор правильных решений относительно инвестирования в недвижимость. Особенно сложной эта задача является еще и потому, что сделки на рынке недвижимости носят частный и зачастую конфиденциальный характер, что серьезно затрудняет сбор необходимой информации. Рынок недвижимости испытывает влияние экономической ситуации в целом как на национальном, так и на региональном уровнях. Возможности реагирования на изменения этой ситуации на первичном и вторичном рынках недвижимости различны. Так, вторичный рынок недвижимости может достаточно гибко реагировать на снижение спроса уменьшением предложения и падением цен, нижняя граница которых определяется, по сути, тремя факторами: ценой приобретения объекта, финансовым положением продавца и соответствием уровня его доходов уровню текущих затрат на содержание недвижимости. Диапазон снижения цен или предложения может быть довольно широким. На первичном рынке недвижимости ситуация иная. Нижняя граница цены определяется уровнем затрат на строительство, и при ее падении ниже этого уровня застройщик несет прямые убытки. Вместе с тем здесь сложнее как уменьшить, так и увеличить предложение. В строительном процессе задействован ряд организаций, каждая из которых заинтересована в использовании своих мощностей и ресурсов (особенно подрядчики), и прекратить строительный процесс мгновенно невозможно. Невозможно и быстро увеличить предложение, так процесс создания объектов недвижимости занимает месяцы и даже годы. В связи с этим предложение на первичном рынке недвижимости является абсолютно неэластичным в краткосрочном периоде. В то же время, вторичный рынок недвижимости является более инертным, поскольку решения на нем принимаются множеством лиц, а мотивация к продажам более размыта, чем на первичном рынке, где продажа – это необходимая фаза, обеспечивающая возврат вложенных средств. Для рынка недвижимости характерен ряд особенностей: · специфический характер оборота недвижимости (через оборот прав на него); · формирование цен в результате взаимодействия ограниченного количества продавцов и покупателей; · ограниченная возможность саморегулирования рынка посредством ценового механизма; · высокий уровень трансакционных издержек при совершении сделок с недвижимостью; · более низкая по сравнению с другими товарами ликвидность недвижимости; · более высокая роль локальных факторов, определяющих ситуацию на рынке недвижимости; · многообразие и переплетение различных видов рисков. Все это позволяет сформулировать главную специфическую черту рынка недвижимого имущества: рынок недвижимости является менее совершенным рынком по сравнению с другими секторами рыночной экономики. Несовершенство рынка недвижимого имущества говорит о необходимости присутствия на нем профессиональных участников. Рассмотрим основные особенности становления рынка недвижимости в России в условиях переходной экономики. Массовый старт развития рынка недвижимости относится в России к моменту принятия в 1991 году и введение в действие законодательных актов о приватизации жилья и предприятий. С этого момента начался процесс становления рынка недвижимости. Определяющее влияние на ход этого процесса оказала общая социально-экономическая ситуация в стране: экономический спад, высокий уровень инфляции, существенное падение уровня потребления у большинства населения страны одновременно с резкой дифференциацией в доходах, приватизация государственных и муниципальных предприятий и жилья с присущими России особенностями, “правовой вакуум” периода и специфика формирования современной российской законодательной базы. Эти характеристики современного российского экономического развития проявились на рынке недвижимости в специфических формах, определив своеобразие процесса становления рыночных отношений в сфере недвижимости. Решающую роль здесь сыграли следующие факторы. Рынок недвижимости в Росси начал формироваться с отставанием от других секторов рынка. Это запаздывание сыграло двойственную роль. С одной стороны, развитие секторов рынка позволило создать необходимую финансовую базу для быстрого развертывания сделок по купле-продаже недвижимости. Деньги, накопленные на торговых и финансовых операциях, потекли на рынок недвижимого имущества, обеспечив быстрый рост количества сделок и цен на рынке недвижимости. С другой стороны, в силу долгосрочного характера инвестиций в недвижимость и более низкой их рентабельности в краткосрочном периоде по сравнению с альтернативными вариантами инвестиций рынок недвижимости в этот период практически не рассматривался финансовыми институтами как объект долгосрочного инвестирования с целью извлечения прибыли. В период, когда экономика России еще не вышла из затяжного кризиса, при инвестировании в недвижимость в основном преобладали потребительские мотивы, а связь с финансовым рынком практически отсутствовала. В то же время преобладание потребительской мотивации вовсе не означает, что она не использовалась физическими лицами в качестве основы для спекулятивных операций на рынке недвижимости. Высокие темпы роста цен на жилье позволили использовать вложение в жилую недвижимость как простое, эффективное и практически безрисковое средство не только для сохранения финансовых ресурсов. Но и для их приумножения. Существенное влияние на ход становления рынка недвижимости в России оказало практически полное отсутствие правового регулирования отношений в сфере недвижимости и фрагментарность нормативно-правовой базы в течение этого периода, а также специфика приватизационных процессов. С одной стороны, ускоренные и упрощенные процедуры приватизации, в основном приватизации жилья, позволили создать необходимое для развития рынка предложение на рынке недвижимости. С другой стороны, неопределенность прав собственника приватизированного жилья по отношению ко всему зданию, инженерным коммуникациям, земельному участку, на котором находится здание, невозможность повлиять на развитие объекта недвижимости как единого целого, сопровождается более высоким бременем, чем у нанимателей квартир, серьезно ослабляют стимулы к приватизации. С течением времени эти обстоятельства все больше становилось фактором торможения развития рынка, т. к. единственным стимулом к приватизации жилья является возможность его последующей продажи. Но влияние этого фактора ограничено. Для граждан, которые не в состоянии приобрести квартиру для продажи имеющегося жилья, традиционный обмен является более предпочтительным, чем приобретение жилья в собственность. Это пока лишь потенциальные опасности на пути дальнейшего развития рынка недвижимости, но они все больше сдерживают его развитие. Настоятельной потребностью становится правовое урегулирование взаимоотношений собственников вторичных объектов недвижимости, как между собой, так и с собственниками первичных объектов, т. е. земельных участков и зданий. В то же время, форсированное проведение приватизации по упрощенным процедурам, отсутствие развернутой правовой базы операций с недвижимостью в сочетании с практически полным отсутствием в стране опыта проведения операций с недвижимостью создали на начальном этапе становления рынка недвижимости опасную иллюзию легкости проведения таких операций. В процессе приватизации и при передаче прав после приватизации сделки с недвижимым имуществом не всегда сопровождались тщательным исследованием правового статуса приватизируемого имущества, наличия или отсутствия прав третьих лиц на него, и уж совсем незначительное внимание уделялось вопросам правильного юридического оформления сделок с недвижимостью. Такое положение не может не сказаться на поведении потенциальных покупателей, которые проявляют обоснованные опасения в юридической чистоте приобретаемых ими прав на недвижимость. Все чаще они требуют соответствующих гарантий от брокерских фирм, которые и сами заинтересованы в продаже “чистых” объектов, но не располагают достаточной информацией, чтобы дать такие гарантии. В итоге часть потенциальных покупателей отказываются от приобретения недвижимости. Таким образом, становление рынка недвижимости в крупных городах России происходило в условиях слабой нормативно-правовой базы, “правового вакуума”, который заполнялся лишь постепенно в течение всего этого периода. Это придавало ему особую противоречивость, создавая, с одной стороны, возможности для проведения любых операций, а с другой – вполне реальную опасность оспаривания значительной части сделок. В результате, произошел значительный рост сделок на первых этапах становления рынка, и появилась возможность появления серьезных преград на пути его развития. Глубокий экономический кризис, сверхвысокие темпы инфляции, падение жизненного уровня значительной части населения, отсутствие инвестиционных возможностей, жесткая финансовая политика государства, более низкая рентабельность инвестиций в недвижимость стали почти непреодолимой преградой на пути развития рынка недвижимости. В связи с этим, основным направлением, определяющим содержание операций на рынке недвижимости, являются перераспределительные процессы. На рынке жилой недвижимости – это перераспределения имеющегося жилого фонда между населением с различным уровнем доходов. Сложившееся в предреформенный период уравнительное распределение доходов с переходом к рыночной экономике приходит в противоречие с расслоением доходов различных слоев населения, с уровнем их обеспеченности жильем. В этих условиях оно становится одной из главных движущих сил развития рынка недвижимости и основным видом предпринимательской деятельности на рынке в таких условиях не может не быть брокерская деятельность. Таким образом, можно выделить три характерные особенности становления рынка недвижимости в России: 1. Основными факторами, формирующими спрос на рынке недвижимости, в этот период были потребительские мотивации, недвижимость начала рассматриваться финансовыми институтами как объект инвестиций с целью извлечения прибыли лишь на завершающем этапе. 2. Становление рынка происходило в условиях неурегулированности прав на недвижимость и слабой нормативно-правовой базы рынка, что позволило быстро наращивать количество сделок на начальном периоде и стало тормозить рынок на этапе его завершения. 3. На рынке преобладают перераспределительные тенденции между разными по уровню доходов слоями населения, между старыми и новыми капиталами. Естественно, что при указанных условиях ведущее место на рынке не могут не занять сделки с жилой недвижимостью, которая господствует на рынке недвижимости России. Главное в том, что сосредоточение на рынке жилой недвижимости в присущих современной России условиях сформировало соответствующую структуру предпринимательской деятельности в этой сфере экономики, оказало определяющее влияние на состав клиентов, определило соответствующие формы расчетов, приемы работы на рынке. Ускоренные и не всегда отлаженные процедуры приватизации, неотработанный порядок закрепления прав на недвижимость, отсутствие механизмов проверки правового статуса и юридической истории объектов недвижимости создали в начале 90-х гг. довольно льготные условия проведения сделок, а появившийся спрос на недвижимость – потребность по оказанию услуг по их совершению. Именно в таких условиях возникли первые риэлтерские фирмы, которые поневоле выполняли целый ряд функций, распределенных в условиях развитого рынка недвижимости между рядом профессиональных участников рынка – консультантами, адвокатами, оценщиками, экспертами по недвижимости и другими. Выполнение такого множества функций одновременно играет двоякую роль: с одной стороны, брокерские фирмы приобретают опыт решения широкого круга проблем, связанных с совершением сделок с недвижимостью, с другой – акценты в их деятельности подчас смещаются в сторону функций, в большей мере присущих их партнерам по рынку - юридическая экспертиза проектов, подготовка и оформление договоров между прямыми участниками сделок, проведение взаиморасчетов между ними. Последнее обстоятельство представляет потенциальную опасность для будущего риэлтерских фирм. С приходом на рынок профессиональных юристов, оценщиков недвижимости они окажутся не готовы к конкуренции с ними, а главное направление своей активности – знание рынка, способность оказать качественную услугу по поиску объектов, сведению контрагентов – оказывается недостаточно развитым. Расширенный спектр функций, выполняемый риэлтерскими фирмами в начальный период становления рынка, может стать препятствием на пути их развития и специализации. Таким образом, рынок недвижимости в России формировался в условиях неустойчивой экономики и при участии строительных компаний, которые не имели достаточного опыта проведения сделок с недвижимостью. Все это существенно тормозило развитие этого рынка. Вопросы 1. Понятие, состав и структура жилищной сферы в городах страны 2. Базовые понятия жилищной сферы 3. Понятие и формы воспроизводства жилищного фонда 4. Капитальный ремонт и модернизация в системе воспроизводства жилищного фонда 5. Содержание жилищной проблемы 6. Пути развития жилищной сферы и решения жилищной проблемы в городах страны 7. История возникновения и развития коллективных форм управления жилищным хозяйством на базе ЖСК и ТСЖ 8. Формирование управляющих компаний и их роль в повышении эффективности управления жилищным хозяйством 9. Рынок жилья и его особенности 10. Понятие недвижимости 11. История возникновения и развития рынка недвижимости в России и в Санкт-Петербурге a. Факторы, определяющие спрос и предложения жилья b. Рынки жилищного фонда и жилищных услуг
|
