Нецентрализованные формы управления жилищным хозяйством
Ведущей отраслью жилищной сферы является жилищное хозяйство, которое призвано выполнять комплекс работ и услуг по содержанию и ремонту жилищного фонда, а также по доведению основных видов коммунального обслуживания до потребителей. Однако, в большинстве городов страны, особенно крупных, уровень развития жилищного хозяйства остается низким и не соответствует предъявляемым требованиям. Жилищное хозяйство остается дотационным, содержание его ложится тяжелым бременем на городской бюджет. Для него характерны ведомственный монополизм, низкое качество предоставляемых услуг и неэффективное управление. Применяемый до сих пор административный механизм регулирования жилищной сферы, отсутствие экономической заинтересованности ЖЭО в результате своей деятельности и отчуждение жителей от собственности привели к серьезным негативным последствиям в жилищной сфере. Произошло снижение качества жилищного фонда и ухудшение условий его эксплуатации. Все это и определяет необходимость реформирования жилищной системы: предлагается отказ от монополизма и переход от сугубо централизованного к нецентрализованным формам управления. Для этого предусматривается развитие негосударственных форм собственности (ТСЖ) и переход к профессиональному управлению (УК). Еще в середине XVIII века в России стали возникать и развиваться аналоги жилищно-строительных кооперативов (ЖСК) – общества взаимного кредитования. ЖСК сейчас – одна из перспективных форм негосударственного управления жилым фондом. В ЖСК могут вступать не только физические лица, но и организации. Его членами могут стать не только те, кто нуждается в улучшении жилищных условий. Членом ЖСК могут стать все члены одной семьи, независимо от количества уже имеющихся квартир. К тому же, если пайщик накопил 50% стоимости жилья, то кооператив за счет средств всех пайщиков приобретает очереднику квартиру, в которую владелец вселяется не позднее пяти недель. Также важным моментом является тот факт, что на паенакопление не может быть обращено взыскание по долгам. Главной целью ЖСК является улучшение жилищных условий граждан с невысокими доходами, а главной задачей – повышение уровня социальной защиты пайщиков путем развития системы взаимопомощи при приобретении жилья за счет объединенных паевых взносов. Еще одной формой организации негосударственного управления жилым фондом является товарищество собственников жилья (ТСЖ - кондоминимум.). Процессы формирования ТСЖ идут в стране крайне медленно. Так, в Москве насчитывается всего 456 товариществ, из которых более 50% в новостройках. Для сравнения отметим, что в Москве в период с 1921 по 1929 г.г. было образовано 8 тысяч товариществ. В настоящее время можно констатировать слабость социальной базы формирования ТСЖ, что сдерживает процессы их образования и развития. Количество ТСЖ в некоторых городах России приведено в табл. 6.3. Таблица 6.3 Количество ТСЖ в некоторых городах России
Из табл. 6.3 следует, что в среднем по стране происходит некоторое увеличение доли ТСЖ в общем жилом фонде. Однако в настоящее время в России создано лишь немногим более 3200 ТСЖ, что составляет менее одного процента от общего объема жилого фонда. В 2001 году доля частного жилищного фонда составила 66 процентов по сравнению с 33 процентами в 1990 году, а доля государственного и муниципального сократилась с 67 до 32 процентов. К сожалению, основная часть частного жилищного фонда находится в управлении государства. Возникает необходимость перехода к профессиональному управлению, в частности путём передачи жилищного фонда в управление управляющим компаниям. Управляющие компании – передача жилищного фонда в доверительное управление на основе договора по управлению с собственником жилья (муниципалитет, субъект федерации, частные или коллективные владельцы). В концепции Правительства РФ по реформированию жилищно-коммунального хозяйства предложена новая структура управления - служба заказчика. Классическая схема ее содержит три независимые структуры: собственника (муниципалитет), заказчика (служба заказчика) и подрядчика (ремонтно-эксплуатационные предприятия). Но, решая одни проблемы, эта новая управленческая структура создает другие: порождает еще больший монополизм; концентрация финансовых средств затрудняет их контроль; являясь муниципальным предприятием, служба заказчика тормозит развитие конкуренции; остаются совмещенными функции собственника и управления. В настоящих экономических условиях наиболее эффективны управляющие компании. Они позволяют разделить функции собственника, заказчика и подрядчика, способствуют формированию рынка жилищных и управленческих услуг. Управляющие компании могут быть частными или создаваться на базе существующих жилищных предприятий, осуществляя управление по районированному типу. Управление структурными подразделениями возможно организовывать по типу дивизиональной структуры, что позволит им взять полностью на себя ответственность за производимые услуги. Такая структура позволяет сформировать и развивать рынок управленческих и жилищных услуг. Управляющие компании заключают с муниципалитетами или иными собственниками договоры о передаче в доверительное управление жилого фонда, инженерных сетей. Конечно, при этом происходит отчуждение средств, направляемых на выполнение функций управления, но эти потери могут с лихвой компенсироваться за счет повышения эффективности управленческих функций, выполняемых более профессионально. Компании получают коммунальные платежи потребителей (населения и предприятий), а также бюджетные деньги, выделяемые на коммунальное хозяйство. На эти средства обслуживают объекты ЖКХ, модернизируют их, расплачиваются с энергетическими, газовыми и другими службами. Управляющие компании смогут уменьшить нагрузку на бюджет, а через некоторое время выйти на уровень рентабельной работы и полностью отказаться от бюджетного финансирования ЖКХ. Кроме того, возможно внедрение схемы выпуска муниципальных доходных ценных бумаг. Часть бумаг выкупает муниципальный бюджет, часть - областной. Некоторая часть будет размещена среди населения, начисляемые проценты будут направляться на погашение платы за коммунальные услуги (с определенной скидкой). Часть ценных бумаг будет размещаться среди корпоративных инвесторов. Управляющая компания будет погашать эти бумаги в установленные сроки. Схема реализации управления жилым фондом при участии управляющей компании представлена на рис. 6.3. Социально-экономический эффект может быть получен в виде повышения удовлетворенности потребителя, улучшения качества услуг, сокращения сроков их выполнения и экономии семейного бюджета из-за снижения тарифа. За предоставление услуг управляющая компания получает вознаграждение, размер и форма которого указывается в договоре между собственником жилья (или предприятием, выполняющим его функции) и управляющей компанией. Денежное вознаграждение привязано к определенным критериям эффективности работы компании. Для оценки работы управляющих компаний предложены следующие критерии:
Социальные оценки. Это ряд показателей удовлетворенности населения работой управляющей компании: средний балл санитарно-технического состояния жилищного фонда; своевременное выполнение заявок и устранение аварий; отношение персонала к жильцам. Экономические оценки: удельный вес работников управления в общей численности; расходы на управление, соотнесенные к 1 м2 общей площади; доходы, полученные от эксплуатации жилфонда, соотнесенные на одного работника управления и 1 м2 общей площади; соотношение издержек на управление и обслуживание; соотношение издержек на обслуживание и материально-техническое обеспечение. Набор критериев оценки деятельности управляющих компаний может корректироваться исходя из конкретных потребностей территорий. Для осуществления обоснованности и «прозрачности» расчетов стоимости управления, эксплуатации и ремонта жилья с различными техническими характеристиками, понятными как потребителю услуг, так и их производителю, возможно использование дифференцированного подхода при определении тарифов оплаты жилья. Он основан на определении издержек по управлению, обслуживанию и ремонту для каждого дома. Для этого весь комплекс работ по эксплуатации жилфонда разбит на ряд жилищных услуг, определена их трудоемкость, объем и стоимость для каждого дома. Жилищные услуги сгруппированы по технологическим признакам: 1. Содержание и уборка мест общего пользования: - содержание лестничных маршей и площадок (в подъездах); - обслуживание мусоропроводов; - уборка и благоустройство придомовой территории; - освещение мест общего пользования (дежурное); - отопление мест общего пользования; - услуги сторонних организаций (вывоз мусора, дератизация и т.д.); - прочие расходы. 2. Техническое обслуживание и ремонт зданий, сооружений, оборудования: - техническое обслуживание конструктивных элементов здания; - текущий ремонт; - обслуживание, наладка и ремонт санитарно-технического оборудования; - обслуживание, наладка и ремонт электрооборудования; - аварийно техническое обслуживание; - обслуживание и ремонт лифтов; - услуги сторонних организаций. 3. Капитальный ремонт мест общего пользования. 4. Общепроизводственные расходы: - расходы на эксплуатацию зданий и мастерских производственного назначения; - транспортные расходы; - износ основных фондов, МБП. Общепроизводственные расходы являются накладными расходами. 5. Общехозяйственные расходы в том числе: - административно-управленческие; - расходы вычислительных центров, БТИ; - кассовое обслуживание; - обязательные платежи, отчисления. Общехозяйственные расходы включаются в себестоимость услуг как накладные расходы. 6. Коммерческие расходы.
Рис. 6.5. Схема хозяйственный отношений участников процесса эксплуатации жилищного фонда
|
Данный подход позволяет применить новую классификацию затрат при определении экономически обоснованного тарифа на услуги ЖКХ.
