Метод чистых активов
Чистые активы – это стоимость активов предприятия, определяемая путем вычитания из суммы активов организации, принимаемых к расчету, суммы его обязательств, принимаемых к расчету. Условно порядок оценки стоимости чистых активов можно представить так: ЧА = Ар – Пр (8) где, Ар – активы, денежное и неизменное имущество предприятия, в состав которого включаются по балансовой стоимости ряд его активов; Пр – пассивы, финансовые обязательства предприятия.
Балансовая стоимость активов и обязательств объекта вследствие инфляции, изменений конъюнктуры рынка, используемых методов учета, как правило, не соответствует рыночной стоимости, поэтому предварительно проводится оценка обоснований рыночной стоимости каждого актива баланса и текущей стоимости обязательств. Отсюда следует, для расчета стоимости ООО «Мираж» методом чистых активов внеоборотные активы будут оценены на основе восстановительной стоимости с учетом износа, а долгосрочные обязательства будут дисконтироваться, так как их выполнение разнесено на значительный срок и их необходимо привести к текущему моменту времени. Общая стоимость оцениваемых машин и оборудования при затратном подходе определяется по формуле:
где,
ВС - восстановительная стоимость (текущие затраты на производство или приобретение нового оборудования, полностью идентичного оцениваемому по функциональным, конструктивным и эксплуатационным характеристикам); И - обесценение, вызванное выявленными элементами износа.
Износ рассчитан методом срока жизни. Процент физического износа при применении данного метода рассчитывается как отношение эффективного возраста к сроку экономической жизни.
Износ = ВС* Эффект. возраст/Срок эк.жизни. (10) Эффективный возраст по оборудованию, купленному в 2010 году на 1 октября 2012 года, составляет 21 месяц, а по оборудованию, приобретенному в 2011 году- 9 месяцев. Срок экономической жизни в соответствии с ПБУ 6/01 «Учет основных средств» на оборудование для изготовления фотополимерных и офсетных печатных форм и автомобили легковые составляет от 3 до 5 лет (3 группа), а на станки с чпу от 7 до 10 лет (5 группа). Расчет восстановительной стоимости строений осуществляется по укрупнённым показателям (УПВС). восстановительная стоимость здания определяется по формуле:
где, ВСб – базовая стоимость замещения в ценах 69 г. Πki – произведение корректирующих поправок. Кпи – коэффициент, учитывающий прибыль инвестора (заказчика строительства). I69-до – индекс перехода от цен 1969 г. к ценам на дату оценки.
восстановительная стоимость здания определяется по формуле:
где, ВСб – базовая стоимость замещения в ценах 69 г. Πki – произведение корректирующих поправок. Кпи – коэффициент, учитывающий прибыль инвестора (заказчика строительства). I69-до – индекс перехода от цен 1969 г. к ценам на дату оценки.
Индекс пересчета стоимости объекта в текущий уровень цен рассчитывался как произведение цепных индексов по формуле:
где, I69-84 принят по постановлению Госстроя СССР №94 от 11.05.83 г. для … I84-2кв 2002 принят по данным, приведенным в региональном информационном бюллетене "Индексы цен в строительстве" №2 (46) 2002 г [19 ] I2кв.2002 –ДО рассчитан по данным, приведенным в региональном информационном бюллетене "Индексы цен в строительстве»
Базовая восстановительная стоимость Как правило, расчет базовой восстановительной стоимости производится по формуле:
где, Vобъект – строительный объем объекта недвижимости. УВСаналог –восстановительная стоимость удельной единицы строительно-монтажных работ аналога объекта оценки
Износ строений определяется методом разбиения, в соответствии с которым рассчитываются три вида износа: · физический, · функциональный, · внешний Определение износа:
где, Ифиз – физический износ в долях от стоимости замещения Ифнк – функциональный износ в долях от стоимости замещения Ивнеш – внешний (экономический) износ в долях от стоимости замещения.
Расчет устранимого физического износа
(15) где, - устранимый физический износ, %, ВС – восстановительная стоимость объекта, руб.. - удельный вес короткоживущего элемента в стоимости объекта, % - коэффициент износа элемента, %
(16)
где: - неустранимый физический износ, руб. ВС – восстановительная стоимость объекта, руб. – фактический срок жизни объекта – срок экономической жизни объекта
Расчет полного физического износа
Таблица 5 - исходные данные об объекте недвижимости
Таблица 6 - расчет стоимости объекта недвижимости
Таблица 7 - износ объекта недвижимости
Таблица 8 - стоимость объекта недвижимости
Рыночная стоимость земельного участка определяется методом сравнения продаж, который заключается в сопоставлении данных по аналогичным свободным участкам, проданным за последнее время, и внесении поправок в цену продажи. При этом необходимо учитывать, что публикуемые в периодической печати цены на земельные участки - это, как правило, так называемые цены продавца (т.е. завышенные), тогда как для сравнения необходимы фактические цены сделок (они, как правило, на 8-12% ниже публикуемых). Для расчета восстановительной стоимости незавершенного строительства 2-этажного офиса площадью 820 м2 используется балансовая стоимость статьи «Незавершенное строительство». Таким образом, общая стоимость внеоборотных активов составляет 41647625 руб..
Таблица 9 - внеоборотные активы
|
- текущая стоимость оборудования (на дату оценки);
(11)
(13)
(14)
(15)
Расчет неустранимого износа
(17)
