Наем жилого помещения. Договоры коммерческого найма и социального найма. Отношения, связанные с соц

Отношения, связанные с соц. наймом, регулируются и ст. 672 ГК РФ, согласно которой объектом соц. найма являются ЖП, находящиеся в домах госуд. и муниц. жил. фонда и предназначенные для соц. исп-я, т.е. речь идет о жилье, предоставляемом бесплатно очередникам местной администрацией либо гос. организациями.

Договор коммер. найма является гр.-правовым договором в чистом виде, тогда как договор соц. найма явл-ся, квази-договором, поскольку его закл-е и все его элементы, права и обяз-ти сторон предопределены соот-ими прав. актами. Для свобод. волеизъявления сторон, что наиболее хар-но для гр.-прав. договора, здесь почти не остается места.

Оба этих договора выделились из договора имущ. найма (аренды) в силу специфики предмета и целей использования. Они выполняют важную соц. функцию: направлены на удовлетворение одной из важнейших потребностей человека - потребности в жилище.

Ряд положений жил. и граж. законодательства являются общими для договора коммерческого и социального найма. Так, объектом договора может быть только изолированное жилое помещение, пригодное для проживания (ст. 62 ЖК, 673 ГК РФ), нанимателем по договору может быть только гражданин, жилые помещения должны исп-ся строго по назначению, предусматривается обяз-ть нанимателя своевременно вносить плату за пользование ЖП.

Вместе с тем существует целый ряд отличий. Так, жилые помещения по договору социального найма предоставляются в жилищных фондах публичных форм собственности (государственном и муниципальном). Предоставляются они малоимущим и иным категориям граждан, указанным в законе. Тогда как договор коммерческого найма представляет собой правовую форму использования жилищных фондов всех форм собственности.

Заключению договора социального найма предшествует определенная процедура предоставления жилого помещения (признание лица нуждающимся в улучшении жилищных условий, постановка на учет нуждающихся, соблюдение очередности при предоставлении жилого помещения).

 

Заключение договора коммерческого и социального найма и их форма.

Договор как коммерческого, так и социального найма жилого помещения заключается в письменной форме.

Договор социального найма жилого помещения заключается в письменной форме на основании решения о предоставлении жилого помещения жилищного фонда социального использования.

Типовой договор социального найма жилого помещения утверждается Правительством Российской Федерации.

По новому Жилищному кодексу государство оставило за собой обязанность предоставлять жилье не просто нуждающимся в получении жилой площади, то есть имеющих меньше установленной нормы квадратных метров на человека, но малоимущим гражданам. При этом вопрос о том, кто является малоимущим, будут решать региональные власти в зависимости от конкретной ситуации. Категория малоимущих будет устанавливаться, исходя из доходов и имущества, которое подлежит налогообложению, однако конкретные критерии устанавливает каждый регион. Те люди, которые встали на очередь до принятия нового ЖК, сохраняют свое право на получение социального жилья.

Вместе с тем в ЖК установлено, что возможно установить с помощью других федеральных законов иные категории граждан, имеющих право получить жилые помещения по договору социального найма. В частности речь идет о детях-сиротах и детях оставшихся без попечения родителей, семьям, пострадавшим от стихии или иной чрезвычайной ситуации, жильцам ветхих и аварийных домов, подлежащих отселению.

Социальное жилье будет предоставляться и гражданам страдающими некоторыми формами социально опасных заболеваний. Перечень таких заболеваний установлен специальным постановлением правительства.

Договор социального найма заключается с малоимущими гражданами, которые признаны нуждающимися в жилых помещениях. Категории таких граждан указаны в ст. 51 ЖК. Основаниями признания граждан нуждающимися в жилых помещениях являются объективные показатели, связанные с неудовл. состоянием жилого помещения, отсут-ем жилого помещения вообще, состоянием здоровья проживающих, обес-ем жильем на одного члена семьи менее учетной нормы.