Классификация зданий по основным признакам и по количеству квартир. Тенденции развития современного жилья

Параметров, по которым оценивается качество проекта, достаточно много. Тем не менее, степень важности различных параметров домов с точки зрения классификации разная.

При ранжировании объектов разбивают факторы, учитываемые при оценке качества проекта, на три группы – факторы первого, второго и третьего порядка в зависимости от степени их значимости.

К факторам первого порядка, имеющим принципиальное значение при определении класса объекта относят:

Материал стен дома,

Архитектурный облик,

Площади квартир,

Высоту потолков,

Инженерное оснащение.

Данные факторы определяют возможность отнесения объекта к тому или иному классу, по ним производится первичное распределение объектов: здание может быть отнесена к определенному классу только в случае, если все факторы первого порядка соответствуют значению для данного класса.

Дальнейшее ранжирование зданий производится на основании оценки факторов второго порядка, к которым мы относим:

Количество квартир,

Технологию остекления,

Качество отделки общественных помещений,

Организацию безопасности комплекса,

Вид паркинга, обеспеченность машиноместами,

Организация территории,

Уровень сервиса.

Данные факторы так же, как и факторы первого порядка, имеют высокую значимость при определении класса объекта. Тем не менее, для того чтобы объект был причислен к определенному классу необязательно соблюдение всех требований по факторам второго порядка.

К факторам третьего порядка относятся:

Количество этажей,

Количество квартир на этаже,

Инфраструктура.

Эти факторы имеют среднее значение с точки зрения классификации. Они влияют на отнесение объектов к промежуточным категориям, но не влияют на перенос объекта в более низкую классовую категорию.

В целом оценка всех указанных факторов позволяет определить уровень того или иного объекта и при этом выделить наиболее качественные объекты в каждой классовой группе.

Анализ тенденций развития жилищного строительства показывает, что основная часть жилищного фонда была возведена в конце 50-х – начале 90-х годов прошлого века. В то время СССР лидировал в мире по объѐмам жилищного строительства: в среднем вводилось свыше 2 млн. квартир в год (по России – более 1,3 млн. квартир). Задача решалась на основе массового строительства однотипных многоквартирных домов, собираемых из блоков заводского изготовления. Такая концепция в условиях плановой экономики обеспечивала впечатляющие результаты, но при переходе к рыночным отношениям оказалась нежизнеспособной. К тому же, сделанный в 50–60-х годах выбор в пользу многоквартирного крупнопанельного домостроения во многом предопределил характер современных проблем: высокий уровень износа жилья, инженерно-коммунальных сетей, мощностей предприятий ЖКХ.

Переход к рыночным принципам хозяйствования сопровождался разрушением сложившихся экономических связей, высокой инфляцией, сокращением ВВП, снижением доходов населения и, как следствие, резким сокращением жилищного строительства. В 1992 году объемы ввода жилья по сравнению с 1990-м сократились более чем на треть. До конца 90-х основным препятствием оставался дефицит финансовых ресурсов – как у государства, так и у большинства населения. Только с улучшением макроэкономической конъюнктуры в 2000-х годах спрос на жильѐ начал расти в реальном выражении. Однако строительная отрасль всѐ равно заметно отстаѐт от уровня дореформенного периода.

Следует отметить, что для достижения международных стандартов обеспеченности населения жильем, годовой объѐм строительства должен составлять 1 м2 жилой недвижимости на человека. Соответственно Россия должна строить как минимум 145 млн. м2 в год – то есть в 3,5 раза больше, чем сейчас.

Ограниченность предложения жилья в российских условиях – проблема комплексная, сформированная целым рядом факторов. Во-первых, ограниченное предложение земельных участков под застройку. В городах уже практически исчерпаны возможности для «точечной» застройки, а также подсоединения вводимых зданий к существующим коммунальным сетям.

Поэтому прирост строительства всѐ больше зависит от привлечения инвестиций в инфраструктуру, что ведѐт к удорожанию его стоимости и повышению цен на новое жильѐ.

Во-вторых, проблемы в сфере финансирования жилищного строительства. До недавнего времени основным способом привлечения инвестиций были высокорискованные схемы долевого финансирования. Но введѐнные ФЗ 214 «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты РФ» требования и установленные механизмы обеспечения возврата средств дольщиков сделали и эту схему финансирования непривлекательной для застройщиков. В итоге спрос на услуги строительно-подрядных организаций сократился.

В-третьих, недостаток ресурсов у подавляющего большинства населения для улучшения жилищных условий на рыночных принципах (в условиях кризиса – в особенности).

Нынешнее положение в жилищном строительстве можно оценить как переход от многоэтажного индустриального государственного квартирного жилища к жилью с индивидуальным проектированием различных форм и видов домостроения на основе малоэтажного жилища. Архитектурный стиль становится активным средством архитектурного языка как при традиционалистском, так и новаторском подходах.

Общие закономерности в стилеобразовании проявляются по-разному в зависимости от величины и класса жилого дома. В малых городских домах, коттеджах, в сельских усадьбах, где преобладает народная и демократичная архитектура, о стилях специально не задумываются. В результате дома по планировочной и конструктивной структуре, по объемной форме схожи, выполнены в традиционных жилищных формах сельской архитектуры, а по внешнему облику отличаются, отражая отношение жителя к дому и людям. Дома среднего класса — коттеджи, особняки, а также многоквартирные здания — плоды профессиональной архитектуры. Поэтому вопрос о стиле жилого дома здесь стоит особенно остро. В итоге общая объемная композиция жилого дома выразительна, индивидуальна в каждом отдельном случае, но роль деталей и пластики фасадов решается обобщенно на основе современных и традиционных материалов. Комфортность такого дома, его соответствие духу времени обеспечиваются необходимой и достаточной площадью; грамотным зонированием и рациональными объемно-планировочными решениями; качественно выполненными строительно-монтажными, специальными и отделочными работами. Элитное жилище — прочно позабытый за время "социального равенства" жанр проектирования. В элитарной архитектуре, которая включает виллы и загородные резиденции, стильность формы, ее художественная выразительность и неповторимость — основная профессиональная задача архитектора-художника. Однако практика показывает, что здесь актуально качественное использование стилей таких как модерн, классицизм, готика или индивидуальные композиции автора в современных направлениях таких как постмодерн, хайтек и деконструктивизм. Стиль дома отражает уровень вкуса и культурные претензии, основательность и внутреннюю мощь его владельца, объединяет дом с фундаментальными устоями общества и человеческой истории, выражая идею вечности.