Договор найма жилого помещения. Определение - по договору одна сторона – собственник жилого помещения или управомоченное им лицо (наймодатель) – обязуется предоставить другой стороне

 

Определение - по договору одна сторона – собственник жилого помещения или управомоченное им лицо (наймодатель) – обязуется предоставить другой стороне (нанимателю) жилое помещение за плату во владение и пользование для проживания в нем.

По юридической природе договор консенсуальный, взаимный, возмездный.

Существенные

условия - стороны, предмет, цена.

Стороны Наймодатель – собственник (например, государство) или управомоченное им лицо (ДЕЗ, ЖЭК, РЭУ и т.д.), частное лицо.

Наниматель – только гражданин (члены семьи являются поднанимателями с равными правами).

Поднаниматель – наниматели передают жилое помещение в поднайм:

- только с согласия наймодателя;

- только с согласия всех проживающих совместно с нанимателем совершеннолетних членов семьи;

- только с учетом норм жилой площади.

Наниматель несет всю ответственность за поднанимателя перед наймодателем.

Временные жильцы – для их вселения:

- не требуется согласия наймодателя (только уведомление);

- требуется согласие всех совместно проживающих совершеннолетних членов семьи.

Максимальный срок 6 месяцев. Может быть продлен. Живут бесплатно.

Предмет передача имущества во временное владение и пользование

Объект найма изолированное жилое помещение, пригодное для проживания, то есть (его признаки):

- жилое – (не подсобное, свет, тепло, канализация) – уровень благоустройства должен соответствовать санитарным и техническим требованиям данной области;

- для постоянного проживания – то есть крупный дом – не дача…;

- изолированное жилое помещение – то есть дом, квартира, комната, но не «угол»;

- проживание – то есть запрещено использовать жилое помещение для иных целей, кроме как для проживания.

Нормы жилых помещений – устанавливаются органами местного самоуправления:

1) норма жилое площади – установлены законодательством для предоставления жилья (раньше - 12 м²);

2) нормы постановки на учет – то есть для улучшения жилищных условий (раньше - 5 м²);

3) нормы, в пределах которых компенсируется оплата жилья (раньше - 18 м²).

Отдельные категории лиц имеют право на дополнительную площадь (10-20 м²), но предоставлять ее не обязаны.

Форма простая письменная (несоблюдение формы договора влечет его недействительность).

Срок 1) договор социального найма – бессрочный;

2) договор коммерческого найма – до 5 лет. По истечении 5 лет у нанимателя есть право преимущественного возобновления договора. Инициатива – у наймодателя.

За 3 месяца до истечения срока наймодатель должен предложить нанимателю заключить договор на тех же условиях (или иных условиях), либо отказаться при соблюдении определенных условий.

Если наймодатель пропустит 3 месячный срок, то договор считается продленным на тех же условиях.

Отказаться наймодатель может только, если он не будет никому сдавать жилое помещение в течение 1 года.

3) Краткосрочный договор коммерческого найма (до 1 г.)

У нанимателя нет права преимущественного возобновления договора. Он не может сдавать жилое помещение в поднайм, а также вселять временных жильцов.

При переходе жилого помещения другому собственнику договор найма жилого помещения сохраняется.

Содержание Наниматель:

1) Права - пользования;

- владения и распоряжения:

1. только поднайм;

2. вселение временных жильцов;

3. совершение обмена (мены).

Регулируется нормативными актами:

a) Правила пользования жилыми помещениями и придомовой территорией;

b) Типовой договор найма жилого помещения.

2) Обязанности:

a) использовать по назначению;

b) платить по договору + коммунальные платежи;

c) соблюдать правила;

d) осуществлять посильный ремонт раз в 5 лет, замена сан-тенхического оборудования;

e) не допускать самовольного передела квартир.

Наймодатель:

1) Обязан предоставить жилое помещение (решение комиссии + ордер) – договор, обязательный к заключению;

2) Обязан производить капитальный ремонт;

3) Обязан предоставлять за плату (платежи) качественные коммунальные услуги;

4) Участвовать в содержании мест общего пользования в многоквартирном доме наряду с другими собственниками.

Прекращение

договора Основания:

1) уничтожение, гибель объекта;

2) смерть одиноко проживающего нанимателя;

3) истечение срока договора (для коммерческого найма);

4) изменение правового режима жилья (выкуп, приватизация);

5) взаимное соглашение;

6) одностороннее расторжение договора;

- соц.найм – с согласия всех членов семьи;

- ком.найм – с предупреждением за 3 месяца при согласии всех членов семьи;

7) выселение и другие основания.

Выселение – только в судебном порядке, его виды:

- с предоставлением другого благоустроенного жилого помещения по договору социального найма (снос, капремонт, перевод в нежилой фонд, т.д.);

- с предоставлением другого жилого помещения по договору социального найма (невнесение платы за найм по договору и (или) коммунальные услуги более 6 месяцев);

- без предоставления другого жилого помещения (нарушение прав и законных интересов соседей – нарушение правил общежития, делающие невозможным совместное проживание: норма с 7.00 до 22.00; за уничтожение и повреждение жилого помещения; за использование жилого помещения не по назначению).