ЕДИНЫЕ ПРАВИЛА ДОБРОСОСЕДСТВА И СОДЕРЖАНИЯ ОБЪЕКТОВ ОБЩЕГО ПОЛЬЗОВАНИЯ В КОТТЕДЖНОМ ПОСЕЛКЕ

 

13.1. Настоящие Правила регулируют отношения в рамках компактного проживания и содержания объектов общего пользования Коттеджного посёлка (везде по тексту «объекты общего пользования»), таких как: объекты инженерно-коммунальной и транспортной инфраструктуры, благоустройства и озеленения, иных подобных объектов, предназначенных для обслуживания более одного коттеджного домовладения в Коттеджном посёлке, в том числе:

а) площадки для автомобильного транспорта, мастерские, инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного коттеджного домовладения в Коттеджном посёлке оборудование (включая котельные, бойлерные, узлы и другое инженерное оборудование);

б) ограждающие несущие и ненесущие конструкции объектов общего пользования

в) механическое, электрическое и иное оборудование, находящееся в Коттеджном посёлке и обслуживающее более одного коттеджного домовладения;

г) земельные участки общего пользования (территория общего пользования), на которых расположены объекты общего пользования (включая дороги, тротуары, проезды, проходы, пешеходные дорожки, съезды, подъезды и примыкания) и границы которых определены на основании данных государственного кадастрового учета, с элементами озеленения и благоустройства;

д) иные объекты, предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства Коттеджного посёлка, включая трансформаторные подстанции, автостоянки, детские и спортивные площадки, расположенные в границах Коттеджного посёлка.

13.2. При определении состава общего имущества используются сведения содержащиеся в проектно-сметной, исполнительной и иной технической документации Коттеджного посёлка, в документации государственного технического учета, сведения об объектах общего пользования, а также сведения, содержащиеся в государственном кадастре недвижимости.

13.3. Объекты общего пользования должны содержаться в соответствии с требованиями законодательства Российской Федерации (в том числе о санитарно-эпидемиологическом благополучии населения, техническом регулировании, защите прав потребителей) в состоянии, обеспечивающем:

а) соблюдение характеристик надежности и безопасности компактного проживания;

б) безопасность для жизни и здоровья граждан, сохранность имущества физических или юридических лиц, государственного, муниципального и иного имущества;

в) доступность пользования помещениями общего пользования, а также землями общего пользования в Коттеджном посёлке;

г) соблюдение прав и законных интересов собственников, а также иных лиц;

д) постоянную готовность инженерных коммуникаций, приборов учета и другого оборудования, входящих в состав объектов общего пользования, для предоставления коммунальных услуг (подачи коммунальных ресурсов) гражданам, проживающим в коттеджах, в соответствии с Правилами предоставления коммунальных услуг гражданам;

е) поддержание единого архитектурного облика Коттеджного посёлка в соответствии с градостроительной и проектной документацией для строительства Коттеджного посёлка.

13.4. Содержание объектов общего пользования в зависимости от состава, конструктивных особенностей, степени физического износа и технического состояния общего имущества, а также в зависимости от геодезических и природно-климатических условий расположения Коттеджного посёлка включает в себя:

а) осмотр объектов общего пользования, осуществляемый Кооперативом и ответственными лицами, обеспечивающий своевременное выявление несоответствия состояния объектов общего пользования требованиям законодательства Российской Федерации, а также угрозы безопасности жизни и здоровью граждан;

б) освещение мест общего пользования;

в) уборку и санитарно-гигиеническую очистку мест общего пользования, а также земельных участков, входящих в состав земель общего пользования;

д) сбор и вывоз твердых и жидких бытовых отходов;

е) меры пожарной безопасности в соответствии с законодательством Российской Федерации о пожарной безопасности;

ж) содержание и уход за элементами озеленения и благоустройства, а также иными предназначенными для обслуживания, эксплуатации и благоустройства Коттеджного посёлка объектами, расположенными на земельных участках, входящих в состав земель общего пользования;

з) текущий и капитальный ремонт, подготовку к сезонной эксплуатации и содержание объектов общего пользования, а также элементов благоустройства и иных предназначенных для обслуживания, эксплуатации и благоустройства Коттеджного посёлка объектов, расположенных на земельных участках, входящих в состав земель общего пользования.

13.5. Кооператив вправе самостоятельно совершать действия по содержанию и ремонту объектов общего пользования или привлекать иных лиц для оказания услуг и выполнения работ по содержанию и ремонту общего имущества (далее соответственно - услуги, работы) с учетом выбранного способа управления Коттеджным поселком.

13.6. Осмотры объектов общего пользования в зависимости от способа управления Коттеджным посёлком проводятся ответственными уполномоченными лицами Кооператива, либо лицами, привлекаемыми Кооперативом на основании договора.

13.7. Результаты осмотра объектов общего пользования оформляются актом осмотра, который является основанием для принятия Правлением Кооператива или ответственными лицами решения о соответствии или несоответствии проверяемых объектов общего пользования требованиям законодательства Российской Федерации, требованиям обеспечения безопасности граждан, а также о мерах (мероприятиях), необходимых для устранения выявленных дефектов (неисправностей, повреждений) (далее - акт осмотра).

13.8. Надлежащее содержание объектов общего пользования имущества в зависимости от способа управления Коттеджным посёлком обеспечивается:

а) путем заключения договора управления Коттеджным посёлком со специализированной управляющей организацией;

б) путем заключения Кооперативом договоров о содержании, эксплуатации и ремонте объектов общего пользования со специализированными ремонтно-эксплуатационными организациями, оказывающими соответствующие услуги и (или) выполняющими работы;

б) эксплуатационной службой, являющейся штатным подразделением Кооператива.

13.9. Правление Кооператива утверждает перечень услуг и работ, условия их оказания и выполнения, а также размер и источники их финансирования.

13.10. Текущий ремонт объектов общего пользования проводится по решению Правления Кооператива для предупреждения преждевременного износа и поддержания эксплуатационных показателей и работоспособности, устранения повреждений и неисправностей объектов общего пользования или его отдельных элементов (без замены ограждающих несущих конструкций).

13.11. Капитальный ремонт объектов общего пользования проводится по решению Правления Кооператива для устранения физического износа или разрушения, поддержания и восстановления исправности и эксплуатационных показателей, в случае нарушения (опасности нарушения) установленных предельно допустимых характеристик надежности и безопасности, а также при необходимости замены соответствующих элементов объектов общего пользования (в том числе ограждающих несущих конструкций и другого оборудования).

13.12. Факт достижения объектом общего пользования уровня установленных предельно допустимых характеристик надежности и безопасности устанавливается Правлением Кооператива или ответственными лицами с отражением этого факта в акте осмотра.

13.13. В решении о проведении капитального ремонта Правление Кооператива вправе предусматривать замену элементов общего имущества при необходимости устранения их морального износа.

13.14. Сведения о составе и состоянии объектов общего пользования отражаются в технической документации на Коттеджный посёлок. Техническая документация на Коттеджный посёлок включает в себя:

а) документы технического учета, содержащие сведения о состоянии объектов общего пользования;

б) документы (акты) о приемке результатов работ;

в) акты осмотра, проверки состояния (испытания) инженерных коммуникаций, приборов учета механического, электрического, санитарно-технического и иного оборудования, обслуживающего более одного коттеджного домовладения в Коттеджном посёлке на соответствие их эксплуатационных качеств установленным требованиям;

г) инструкции по эксплуатации объектов общего пользования. Указанная инструкция включает в себя рекомендации застройщика (подрядчика, поставщика) по содержанию и ремонту объектов общего пользования, рекомендуемые сроки службы отдельных частей, а также может включать в себя рекомендации проектировщиков, поставщиков строительных материалов и оборудования, субподрядчиков.

13.15. В состав иных документов, связанных с управлением Коттеджного посёлка, могут включаться:

а) копия кадастрового паспорта земельных участков в составе земель общего пользования, удостоверенная органом, осуществляющим деятельность по ведению государственного земельного кадастра;

б) выписка из ЕГРП, содержащая сведения о зарегистрированных правах на объекты общего пользования;

в) заверенная уполномоченным органом местного самоуправления копия градостроительного плана земельного участка по установленной форме;

г) документы, в которых указываются содержание и сфера действия сервитута или иных обременений, с приложением заверенного соответствующей организацией (органом) по государственному учету объектов недвижимого имущества плана, на котором отмечены сфера действия и граница сервитута или иных обременений, относящегося к части земельного участка (при наличии сервитута);

д) проектная документация (копия проектной документации) на объекты общего пользования, в соответствии с которой осуществлено строительство (реконструкция) указанных объектов (при наличии);

е) иные связанные с управлением Коттеджным поселком документы.

13.16. Ответственные лица Кооператива обязаны в установленном законодательством Российской Федерации порядке принимать, хранить и передавать техническую документацию на объекты общего пользования и иные документы, вносить в них необходимые изменения, связанные с управлением общим имуществом.

Несение владельцами земельных участков общих расходов на содержание и ремонт объектов общего пользования Коттеджного посёлка

13.17. Владельцы земельных участков в Коттеджном посёлке (далее «владельцы») обязаны нести бремя расходов на содержание и ремонт объектов общего пользования путем внесения:

а) платы за содержание и ремонт объектов общего пользования на основании договора, заключенного владельцем с Кооперативом - в случае если владелец не является членом Кооператива (или исключен из Кооператива);

б) обязательных платежей и взносов владельцев, являющихся членами Кооператива и/или кандидатами в члены кооператива.

13.18. Плата за содержание и ремонт объектов общего пользования устанавливается в размере, обеспечивающем содержание объектов общего пользования в соответствии с требованиями законодательства Российской Федерации, включая оплату расходов на содержание и ремонт внутрипоселковых инженерных сетей, включая затраты на истребование задолженности с владельцев, не выполняющих надлежащим образом свои обязательства по оплате.

13.19. При определении размера платы за содержание и ремонт объектов общего пользования, в случае выбора Кооперативом управляющей организации для управления Коттеджным посёлком, решение Правления Кооператива принимается на срок не менее чем один год с учетом предложений управляющей организации.

Предложения управляющей организации о перечне, объемах и качестве услуг и работ должны учитывать состав, конструктивные особенности, степень физического износа и технического состояния общего имущества, а также геодезические и природно-климатические условия расположения Коттеджного посёлка.

13.20. При непосредственном управлении Коттеджным посёлком Кооперативом размер платы за содержание и ремонт объектов общего пользования соответствует размеру платы за услуги и работы в соответствии с договорами, заключенными Кооперативом со специализированными компаниями, оказывающими услуги и (или) выполняющими работы на основании решения (решений) Правления Кооператива.

13.21. Размер обязательных платежей и (или) взносов, связанных с оплатой расходов на содержание и ремонт объектов общего пользования, для владельцев, являющихся членами Кооператива, а также размер платы за содержание и ремонт объектов общего пользования для землевладельцев, не являющихся членами Кооператива, рассчитываются Правлением Кооператива и выносятся на утверждение общего собрания.

13.22. Размеры платы за содержание и ремонт объектов общего пользования и размеры обязательных платежей и (или) взносов, связанных с оплатой расходов на содержание и ремонт объектов общего пользования, должны быть соразмерны утвержденному перечню, объемам и качеству услуг и работ.

13.23. При принятии Правлением Кооператива решения об оплате расходов на проведение капитального ремонта объекта общего пользования размер платы за проведение капитального ремонта определяется с учетом предложений о сроке начала капитального ремонта, необходимом объеме работ, стоимости материалов, порядке финансирования ремонта, сроках возмещения расходов и других предложений, связанных с условиями проведения капитального ремонта.

 

Правила добрососедства при компактном проживании в Коттеджном посёлке

 

13.24. Владелец земельного участка в Коттеджном посёлке обязан:

а) обеспечивать сохранность объектов общего пользования, бережно относиться к объектам общего пользования, санитарно-техническому и иному оборудованию, соблюдать правила пользования коттеджными помещениями, правила пожарной безопасности, правила пользования санитарно-техническим и иным оборудованием.

При обнаружении неисправностей в коттедже немедленно принимать возможные меры к их устранению и, в необходимых случаях, сообщать о них в Кооператив или в соответствующую аварийную службу;

б) использовать жилые помещения по прямому назначению и в соответствии с законодательством.

Возведение, реконструкция, переустройство и перепланировка коттеджа и подсобных помещений, переоборудование балконов и лоджий, перестановка либо установка на доме или придомовой территории дополнительного оборудования, изменение фасада и/или конструктива зданий могут производиться только в целях повышения благоустройства дома и допускаются исключительно с разрешения уполномоченного органа местного самоуправления.

в) соблюдать санитарно-гигиенические правила: содержать в чистоте и порядке жилые и подсобные помещения, придомовую территорию, балконы и лоджии; соблюдать чистоту и порядок на лестничных клетках и в других местах общего пользования; производить чистку одежды, ковров, автомашин и т.п. строго в местах, определяемых Кооперативом; своевременно производить текущий ремонт жилого и подсобных помещений.

Запрещается хранить в домах и местах общего пользования вещества и предметы, загрязняющие воздух, легковоспламеняющиеся, взрывоопасные и ядовитые вещества в количестве, превышающем нормы, установленные нормативными актами, а также загромождать проходы, проезды, дороги, запасные выходы и другие места общего пользования.

г) экономно расходовать воду, электрическую и тепловую энергию;

д) своевременно вносить плату за коммунальные услуги (водоснабжение, электрическая энергия, газ и другие услуги) по утвержденным в установленном порядке тарифам и договорам, заключенным со специализированными организациями, на основании показаний индивидуальных приборов учета;

е) соблюдать принцип взаимоуважения и добрососедства, не допускать выполнения в коттедже работ или совершения других действий, приводящих к порче помещений либо создающих повышенный шум или вибрацию, нарушающие нормальные условия проживания граждан в других помещениях;

ж) допускать на придомовой участок работников Кооператива для осмотра технического и санитарного состояния коттеджа, санитарно-технического и иного оборудования, находящегося в нем, а работников ремонтно-эксплуатационной организации - также и для выполнения необходимых ремонтных работ;

з) выполнять другие обязанности, вытекающие из настоящего Устава.

13.25. Члены семьи землевладельца (домовладельца), законно проживающие совместно с ним, пользуются наравне с ним всеми правами и несут все обязанности в отношении доступа к объектам общего пользования и инфраструктуре Коттеджного посёлка.

13.26. Содержание животных в отдельных домах допускается при условии соблюдения хозяевами животных санитарно-гигиенических и ветеринарно-санитарных правил и правил содержания животных в городах и других населенных пунктах, а в домах, где проживают несколько собственников, - кроме того, лишь при согласии других собственников и совершеннолетних членов их семей.

 

Содержание коттеджа и придомовой территории в Коттеджном посёлке

 

13.27. Домовладелец обязан в соответствии с правилами и нормами эксплуатации и ремонта:

а) систематически производить осмотр коттеджного дома и иных помещений, профилактическое обслуживание санитарно-технического и иного оборудования, находящегося в них, а также осмотр объектов благоустройства придомовых территорий;

б) своевременно производить капитальный и текущий ремонт коттеджей, обеспечивать бесперебойную работу санитарно-технического и иного оборудования, находящегося в них;

в) обеспечивать надлежащее содержание мест общего пользования, а также придомовых территорий;

г) своевременно проводить подготовку коттеджа, санитарно-технического и иного оборудования, находящегося в них, к эксплуатации в зимних условиях.

13.28. Силами домовладельца и за его счет выполняются все работы по текущему и капитальному ремонту коттеджа.

13.29. Повреждения объектов общего пользования, санитарно-технического и иного оборудования, происшедшие по вине домовладельца, исправляются виновным домовладельцем или Кооперативом за счет виновного землевладельца (домовладельца).

13.30. Домовладелец обязан обеспечить надлежащее содержание придомовой территории. В этих целях обязан содержать придомовую территорию в чистоте и порядке, регулярно проводить уборку и очистку придомовой территории.

13.31. Землевладельцы (домовладельцы) обязаны бережно относиться к объектам благоустройства и зеленым насаждениям, соблюдать правила содержания придомовой территории, не допускать ее загрязнения.