Одноэтажная Россия: земельные аппетиты растут
В начале 2008г. ГД приняла закон “О малоэтажном строительстве”, который регулирует деятельность Федерального фонда развития развития жилищного строительства. Он направлен на развитие рынка жилья, обустройства территорий и инженерной инфраструктуры для жилищного строительства, а также промышленности стройматериалов. Он разрешает гражданам приобретать те земли, которые не разграничены между местными и государственными органами. А их по России тысячи га. Кроме того, Росстрой обязан утвердить несколько типовых проектов домов, которые не надо будет согласовывать. Подводить коммуникации в необжитые районы станет обязанностью местной власти, а часть денег на эти цели выделят из федерального бюджета. Стартовые деньги для деятельности Фонда уже выделены, в последующем он будет работать за счет средств, получаемых от аренды земельныъх участков. Средства от продажи обустроенных земельных участков будут поступать в региональные и местные бюджеты. При выделении земельных участков следует обратить внимание на не используемые земельные участки, принадлежащие ведомствам. Строительные материалы составляют некритичную часть рыночной стоимости квартир в крупных ренионах. Главная причина падения темпов строительства заключается в нехватке земельных участков с коммуникациями. Однако, может получиться то же самое, что и с № 214-ФЗ “ Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты РФ” от 30.12. 2004г. ввел запрет на строительство по старым правилам, а работать по-новому застройщики оказались не готовы. Есть опасение, что не создаст ли это нововведение еще одну жилищную монополию. В мировой практике принято, что государство централизованно занимается подаедением коммуникаций к земельным участкам и затем передает их застройщикам. В России же это или точечная застройка на старых коммуникациях, либо за счет строительных компаний, и на паритетных основаниях – госорганами. Купить земельный участок в России, находящийся в гос. или муниципальной собственности, может любой ее гражданин. На деле разница между кадастровой (базовой) стоимостью земли, по которой ее продает государство, и рыночной стоимостью настолько велика (табл.), что земли много, а купить нечего. Максимальная стоимость 1 сотки “дачной” земли в России (по данным Роснедвижимости и региональных агентств недвижимости, июль 2008г.)
По некоторым оценкам в одном из районов Подмосковья было продано земли на 100 млрд долларов, а местный бюджет получил от этого пшик.(АиФ № 32, июль 2008г.). По планам Правительства “одноэтажная Россия” будет расти со скоростью 1 млн домов в год. Это должны быть низкобюджетные дома небольшой площади, от 70 до 120-150 м2, и с невысокой себестоимостью – от 20 000 тыс. руб/м2. Где взять землю и как сделать цену на нее доступной не только для топ-менеджеров, но и для среднего класса? Отнять неэффективно используемые земли у министерств, госпредприятий и учреждений и передать их в специальный Фонд содействия жилищному строительству. Распоряжаться ведомственными гектарами буде рабочая группа во главе с министром регионального развития Д. Козаком. Уже в 2008г. Фонд в первую очередь произведет инвентаризацию государственных земель. С 4 апреля 2008г. правительство ввело запрет на согласование сделок с федеральными земельными участками и находящейся на ней недвижимостью (до 1 января 2009г.). К октябрю 2008г. субъекты РФ должны отправить в Федеральное Агентство по управлению федеральным имуществом заявки, как они хотят использовать учтенные фондом гектары, причем исключительно для жилищного строительства и всего, что ему сопутствует (производство стройматериалов, конструкций и т.д.). По сути, регионы должны представить проекты масштабной застройки пригородов. Сейчас заблокированы от земельных сделок земельные участки, расположенные в черте городов либо рядом с ними, в пределах 5 км для населенных пунктов с населением до 100 тыс. чел., в пределах 15 км для городов, где живет от 0,1 до 1 млн чел. и в пределах 30 км для городов-миллионников. Таким образом надо использовать все возможности, которыми располагает Россия, а именно - местные кадры, местные технологии и местные материалы. Таких ресурсов, как цемент (на Алтае, Урале), дерево у нас достаточно. В ход пойдут все варианты возведения жилых домов- пеноблоки, брус, бревна, сборный железобетон. Что есть в регионе, на то и надо ориентироваться. Заграничные технологии дороговаты и не всегда хорошо адаптированы для наших условий. Для массового строительства надо создать целую инфраструктуру, отечественную технологию. Для низкой себестоимости строительства нужно создать множество предприятий по производству стройматериалов. Необходимо сооружение в регионе кирпичного и цементного заводов. Последний планируется возвести на базе отходов апатитового производства. Предложено стимулировать участие в этом проекте малого и среднего бизнеса, приглашая его возводить строительные комбинаты. Тогда исчезнет зависимость от импорта, снизится себестоимость материалов, возникнет большой ассортимент. Однако, ст. 49 ЗК дается список госнужд, позволяющих изъять землю. Случиться это может лишь при исключительных обстоятельствах: выполнение международных обязательств РФ, размещение атомных и энергетических объектов, объектов обороны, транспорта, инженерной инфраструктуры. О жилищном строительстве, которое хотят сделать одним из оснований изъятия земельных участков, там ничего не говорится. Либо изменения в ЗК, либо только не занятые ЗУ. Минсельхоз бережет свою пашню. Нацпроект ”Доступное жилье ” на грани срыва. Под строительство домов правительство хотело отдать часть простаивающих сельхозугодий. Но Минсельхоз против и пытается присвоить им статус особо ценных, мотивируя нехваткой посевных площадей. Значит, продавать их можно будет только крестьянам. Мол, под пашней стоит 97 млн га, а надо 117 млн га. А всего в РФ земель сельхозназначения 403 млн га. Это пятая часть земельного фонда РФ. За последние 15 лет в частные руки перешло 11, 5 млн га. Осталная сельхозземля - в госсобственности. Из них 80% сдается в аренду, 41 млн га не используется вообще. Одновременно вступил в действие Приказ Федеральной таможенной службы, № 1327 от 29.10.2007г ”О местах декларирования отдельных видов товаров” согласно которому Таможенные посты Мурманской таможни с 11.03.2008г исключены из перечня постов, оформляющих лесо- и пиломатериалы, что заблокирует экспорт древесины из области. – Вот местный строительный материала для доступного жилья, который широко используют скандинавы. ”Финские домики” стоят недорого, вдвое дешевле кирпичных и быстро возводятся: на секционный вариант, когда на стройку привозят целые комнаты, а потом собирают как конструктор, требуются две недели, каркасно-панельные и панельно-щитовые варианты строятся за месяц. . Мама хочет подарить мне наш дом с маленьким участком. Проблема в том, что на этом участке есть маленькая баня, отдельный туалет и душ, построенный еще в 1980г., которые, как пояснили нам в архитектурном отделе нашего района еще в 1997г., узаконить нельзя. Нужно делать новый технический паспорт. Может ли мама оформить дарственную, и обязательно ли для этого ликвидировать постройки? Новый порядок регистрации прав на недвижимое имущество предусмотрен ФЗ № 122 ”О гос. регистрации прав.. от 21.01.97г.”. Однако на данный момент ФРС предписаний закона не исполняет. Чтобы отстоять свои права, надо зарегистрировать незаконные постройки, а для этого оформить технический паспорт БТИ. В новом паспорте будут указаны все постройки. Далее вашей маме нужно зарегистрировать право собственности на незаконные постройки. Для этого В Рег. Службу подать новый технический паспорт, документы на землю, заявление. И только потом по договору дарения право собственности можно перерегистрировать на вас. Межевание необходимо? Действующее законодательство позволяет не проводить межевание приусадебного участка. Теоретически оно обязательно в том случае, если без него невозможно определить положение земельного участка и его границ на местности. Но практически гражданин может отказаться уточнять сведения ГЗК. В этом случае собственнику выдается кадастровый план, в строке 16 которого указывается ”Сведений ГЗК недостаточно для определения земельного участка в качестве имущества, подлежащего передаче”. Могут быть также такие фразы ” Площадь земельного участка ориентировочная, подлежит уточнению при межевании’ или “ Имеющиеся в ГЗК сведения не позволяют определенно установить земельный участок в качестве объекта аренды”. Для того, чтобы получить такой кадастровый план, достаточно иметь любой государственный акт о выделении участка (в том числе по формам, утвержденным Пост. СМ РСФСР от 17.09.91г. № 493) либо другие документы, удостоверяющие права за землю и выданные до 21.07.97г. Более того, их можно не переоформлять, даже если в них нет сведений о границах участка. Однако мы рекомендуем межевание провести и оформить документы, чтобы иметь на руках полноценный кадастровый план. Только такие документы способны максимально надежно защитить границы вашего землевладения. Поддомная земля В 1997г. купил жилой дом, а земельный участок под ним и вокруг получил в аренду на 5 лет. Недавно этот срок истек, но в администрации отказались его продлить, предложив выкупить. Я могу получить его в собственность по амнистии? По правилам ФЗ-93 на арендаторов не распространяется. Ваша ситуация должна была развиваться так. В договоре указан срок, до истечения которого вы обязаны уведомить администрацию о том, что срок аренды истекает и вы хотели бы его продлить. Если в договоре такой срок не указан, арендатор в любом случае должен уведомлять администрацию о своих притязаниях заранее. Но она вправе вам отказать. Вы, как собственник дома, находящегося на этой земле, пользуетесь преимущественным правом на ее покупку (п.3 ст.35 ЗК РФ). Именно это вам и было предложено. Обратите внимание: вам должны предложить землю по той же цене, что и другим покупателям. Если вы откажетесь, собственник вправе продать участок кому-то еще. Очень важно: каким образом вам отказали в продлении договора аренды. Если не было официального расторжения и вы фактически продолжаете пользоваться участком, договор аренды считается продленным на неопределенный срок на тех же условиях (п.2 ст. 621 ГК РФ). Чтобы расторгнуть данный договор, арендодатель должен будет письменно уведомить вас об этом за 3 месяца (ст. 610 ГК РФ). Что касается дачной амнистии: 93-ФЗ на арендаторов не распространяется. “Амнистия” для покупателя В 2002г. купили маме частный домик. Земля не была оформлена в собственность предыдущими хозяевами. Сохранился лишь договор 1927г. о выделении участка под застройку сроком на 40 лет. В упрощенном оформлении нам отказали, предложив выкуп. Это верно? Вас ввели в заблуждение. Ссылайтесь на п.7 ст. 25.2 № 122-ФЗ ”О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним” от 21.07.97г. (с учетом изменений, внесенных законом “ о дачной амнистии”). А именно: “Государственная регистрация права собственности гражданина на земельный участок, если он перешел к гражданину в порядке наследования или по иным основаниям, права соственности на расположенное на данном земельном участке здание (строение) или сооружение, осуществляется по правилам настоящей статьи.” К вашему случаю относятся слова ”по иному основанию” (т.е. по договору купли-продажи). Другими словами, если гражданин приобретает землю, на которую есть достаточные документы для оформления в собственность по “дачной амнистии”, то он (покупатель), так же как первоначальный владелец (продавец), может воспользоваться этим правом. Обратитесь в регистрирующий орган, отстаивайте свое право, ссылаясь на вышеупомянутые законодательные нормы. Неудачная амнистия. Закон, облегчающий регистрацию земли, буксует. По статистике в России за два года действия закона о дачной амнистии оформили свои участки по упрощенной схеме менее 10% россиян. Моей даче уже 20 лет. Отцу выдали участок от предприятия. У нас есть документ, подтверждающий, что этот участок принадлежит нам. Мы вступили в наследство, отстроили на даче домик, гараж, летний душ. Зачем нам нужно получать еще какие-то бумаги? Дело в том, что вы вступили в наследство по старым требованиям. Сейчас такое было бы невозможно. Сложности у вас могут возникнуть в случае, если сосед задумает сдвинуть забор и урезать ваш участок на несколько метров. Как вы в суде докажете границы своего участка? Только по кадастровому плану, которого у вас нет. Рисунки или показания свидетелей для судьи доказательствами не являются. В нашем садоводческом товариществе уже половина дачников оформили землю в собственность. Процедура была долгой и дорогой. А как быть тем, кто ждал, когда подешевеет межевание и упростится этр процедура? Кроме того, у нас обнаружилась одна лишняя сотка. Чтобы приступить к оформлению участка по дачной амнистии, некобходим любой документ, подтверждающий ваше право собственности. Если у вас такого документа нет, обращайтесь в архив или в органы местного самоуправления. В каждом хозяйстве велись хозяйственные книги, выписки из них являются допустимым документом. Если вам отказываются выдавать такую выписку, требуйте письменный отказ. С этой бумагой можно обратиться в суд, поскольку она будет являться доказательством нарушения закона. Также вам потребуется кадастровый план участка. При этом разброс цен у землеустроительных фирм очень большой. Стоит обзвонить несколько фирм, обговорить цены и перечень работ, которые вам готовы предоставить за эти деньги. Обещаниям верить не стоит. Все условия должны быть отражены в договоре. Там обязательно есть перечень услуг, их стоимость и сроки исполнения. Знайте: если фирма отказывается заключить договор в письменной форме – вас пытаются обмануть. И теперь о лишней сотке. Если ваш участок реально превышает указанные в документе сотки, вы все равно имеете право на их оформление по дачной амнистии. Однако вы должны знать, что в Московской области у каждого района есть лимит. Например, в Серпуховском районе это 6 соток, в Рузском – 1 сотка. Если у вас участок в Серпуховском районе по документам 10 соток, а по факту 15, вы имеете право на упрощенное оформление. Если 20 соток, то 15 оформляете по дачной амнистии, а остальные – на общих основаниях Я инвалид войны. Неужели дачная амнистия не предусмотрела льгот для инвалидов-фронтовиков? Дело в том, что все без исключения землеустроительные организации в России частные. Это бизнес, который никогда не откажется получить максимальную прибыль. Государственных межевых контор нет. И никаких льгот при проведении землеустроительных работ никому нет. Каждая область на основании закона о дачной амнистии устанавливает свои расценки на проведение землеустроительных работ. Например, по Московской области этот тариф составляет 450 руб за одну сотку, но более 7 тыс. за один участок. Однако если у дачника 6 соток, ему никто не поедет за 3 тыс руб обмерять участок. Каждая землеустроительная контора цены формирует самостоятельно. Если вы не отразали все виды работ в договоре, то потом дополнительно вам придется доплатить буквально за каждый шаг землемеров: за выезд на место, за бланки, за заполнение этих бланков, потом самим ехать в земельный комитет за подписями. Было бы логично для проведения землеустроительных работ создать государственные землеустроительные организации, которые работали бы по государственным расценкам хотя бы для льготных категорий населения. Государство проводит кадастровый учет и кадастровую оценку земель и потом будет получать платежи в бюджет в виде налога за землю. Оно бы и должно взять на себя долю расходов по оформлению земли.
Хотела воспользоваться дачной амнистией. По этому закону нужно всего 4 документа. Однако с меня потребовали еще справку из архива, которой в перечне требуемых документов нет. В архиве дикие очереди, работает он 2 дня в неделю. Потом еще месяц ждать эту справку, за которую требуют денег. Это законно? Нет, это незаконно. ВЫ вправе обратится в суд, если вам откажут оформлять участок без этой справки. Чтобы доказать, что вы правы, нужно ждать еще месяц, два или больше. А справку из архива надо ждать месяц. На этом и строится весь расчет чиновников. Если вы выиграете дело, решение суда о незаконности требования справки будет касаться только вас. А массовых исков, которые смогли бы переломить ситуацию, наверняка не будет. Вот отсюда и растут ноги у произвола чиновников.
Смежные земли У нас два смежных участка. Мы решили их объединить в один, для чего собрали множество бумаг, оформили Генплан, прошли все инстанции. Но при перерегистрации чиновники пытаются выдать нам свидетельство о праве собственности снова на два разных участка. Ранее Земельный кодекс содержал такую норму: каждый гражданин имеет право однократно бесплатно приобрести в собственность находящийся в его постоянном (бессрочном) пользовании земельный участок. Сейчас данная статья утратила силу. Теперь участки оформляются в собственность в соответствии со ст. 36 ЗК РФ. Об этом сказано в п.7 ФЗ-93 ” О внесении изменений в некоторые законодательные акты РФ…”, больше известного как закон “о дачной амнистии”. С сентября 2006г. разрешается безвозмездно оформлять в собственность несколько участков. Если вам не удается прийти к консенсусу с органами регистрации прав на недвижимое имущество, обратитесь в суд. Составьте исковое заявление по правилам ст.131 ГП К РФ, приложите к нему документы, подтверждающие объединение смежных участков в один, с присвоением единого кадастрового номера (см. ст. 132 ГПК РФ). Правда на вашей стороне.
|
