СРЕДНИЕ ЦЕНЫ ПРЕДЛОЖЕНИЯ 1 КВ. МЕТРА НА РЫНКЕ ВТОРИЧНОЙ ЖИЛОЙ НЕДВИЖИМОСТИ Г. ПЕРМИ
Главные тренды в июле: - max падение по районам: -1,4% (Ленинский район) - max рост по районам: +0,2% (Кировский район) - max падение (количество комнат): -0,3% (4-комнатные и более) - max рост (количество комнат): +0,8% (1-комнатные) Разбег цен в июле: - самая дешевая квартира: 550 тыс. руб. (1-комн. на ул. Адм. Нахимова, 25) - самая дорогая квартира: 23 млн. руб. (4-комн. на ул. Кирова, 63) - самая дешевая квартира по цене за кв. метр: 16 600 руб. (2-комн. на ул. Ласьвинской, 56а) - самая дорогая квартира по цене за кв. метр: 162 860 руб. (3-комн. на ул. Петропавловской, 41) Наиболее всего с середины весны 2010-го пострадали сегменты 1- и 3-комнатных квартир. Средние цены здесь снизились на 3% и 2,2% соответственно. Однако причины снижения средних ценовых показателей разные. «Однёрки» всегда являлись более ликвидным типом жилья ввиду их низкой стоимости, поэтому спрос на них сохранялся на достаточно высоком уровне. В период стабилизации «вторички» (сентябрь 2009 - март 2010) 1-комнатные квартиры наиболее высокого качества и уровня привлекательности быстрее всего нашли своего покупателя. К примеру, уже в конце весны было весьма затруднительно найти качественную 1-комнатную квартиру с хорошим ремонтом в доме улучшенной планировки, располагающемся не в отдаленных районах города. Оставшиеся наименее привлекательные предложения, спрос на которые характеризовался пассивностью, с середины весны 2010 г. снизились в цене в среднем на 50-70 тысяч рублей, или примерно на 1300-1500 рублей за «квадрат». Что касается «трёшек», то на сегодня данный тип жилья по карману немногим. Средняя стоимость 3-комнатной квартиры составляет 2,5 миллиона рублей. Поэтому этот сегмент дешевел по причине низкой востребованности. В отношении 2-комнатных квартир, цены на которые снизились всего на 0,8%, можно отметить, что данный сегмент обладает «серединным» уровнем востребованности. Его ликвидность напрямую определяется соответствием цены и качества. Поэтому спрос на наиболее привлекательные объекты сохранялся, однако степень активности сделок по таким объектам оставалась на среднем уровне. В результате «неликвид» ушел в небольшой минус, но в целом стоимость 2-комнатного жилья осталась неизменной. Квартиры от 4 и более комнат также понизились в цене в результате ограниченного числа потенциальных покупателей. Средняя стоимость наиболее дорогого жилья в разрезе цены за квадратный метр в течение последних 3 месяцев упала на 1,2%, или на 490 рублей. У многих участников рынка (как профессиональных, так и непрофессиональных) зачастую возникает вопрос: почему вторичное жилье сегодня дороже первичного? Ведь по логике новое должно стоить больше старого. На то оно и новое. И до определенного момента так и было. Что же изменилось? Проследим динамику изменения разницы в средних ценах на рынках первичной и вторичной жилой недвижимости на протяжении последних 12,5 лет. До конца 2006 года «квадрат» в новостройке стоил дороже «квадрата» на вторичном рынке. При этом разница в ценах доходила до 23-24%. Однако в дальнейшем ситуация изменилась. Судьбу «вторички» определила ипотека. Именно с 2006 года в Перми начинает активно развиваться частная банковская ипотека. Перед кредитными организациями сразу встал вопрос, какое жилье кредитовать безопаснее: первичное или вторичное? Ответ был однозначным: «вторичка». Почему? Все очень просто: при покупке вторичного жилья намного меньше рисков взять «кота в мешке» либо вовсе нарваться на мошенников и потерять средства, в том числе и кредитные. Обжитые, проверенные временем жилые площади с готовыми правоустанавливающими документами оказались для банков более привлекательным предметом кредитования, нежели недостроенное, продающееся по договорам долевого участия, с отсутствием 100-процентных гарантий качества новое жилье. Вместе с ростом кредитных возможностей увеличивался спрос. В первую очередь, на те объекты, кредиты на которые были выгоднее, а именно на объекты вторичного рынка. Поэтому с конца 2006 года стоимость квадратных метров вторичной жилой недвижимости начала неуклонно расти по отношению к цене «квадратов» в новостройках. Максимального показателя в 15,5% данная разница достигла к середине осени 2008 года. В период кризиса эта разница существенно уменьшилась в результате выравнивания уровня спроса на первичное и вторичное жилье. Ввиду повысившихся рисков банков и замораживания большинства ипотечных программ кредитный ресурс стал практически недоступным, а прочие кризисные факторы и вовсе отгородили потенциального покупателя от возможности и желания решить «квартирный» вопрос сегодня. Однако по мере восстановления рынка и возобновления банками жилищного кредитования разбег в ценах на вторичном и первичном рынках начал увеличиваться и к сегодняшнему дню достиг докризисных величин в 15,5%. Что касается прогнозов, то можно с уверенностью констатировать, что до конца лета ситуация на рынке вторичного жилья останется практически неизменной. С окончанием сезона отпусков и началом периода осенней деловой активности рынок оживет, количество сделок вырастет, а соответственно, несколько повысятся цены продажи. Однако ожидать существенного повышения не стоит ни продавцам, ни покупателям. Уровень покупательской способности все еще не восстановлен, и особых предпосылок к началу такого восстановления сейчас нет. Спросом будут пользоваться лишь наиболее ликвидные объекты, которые первыми уйдут с рынка по наиболее привлекательным ценам. Волна подъема на время подхватит и остальной рынок, но ввиду низкой степени востребованности оставшихся малопривлекательных с позиции «цена-качество» объектов быстро сойдет на нет. Исходя из этого можно дать следующий ценовой прогноз на осенний период: средние цены подрастут на 5-7% на вторичное жилье, обладающее наиболее высокими качественными характеристиками, и на 0-3% - на остальные объекты.
|
