Анализ состояния рынка

В состав объектов изучаемого сегмента рынка входят однокомнатные квартиры как первичного, так и вторичного жилья, расположенные в микрорайоне «Закамск» Кировского района города Перми. Территориально расположение объектов ограничено следующими улицами: с СВ ул. Сысольской (граница проходит чуть дальше), с ЮВ граница совпадает с правым берегом реки Кама, со стороны Юга граница проходит по ул. Гальперина, а с ЮЗ, З, СЗ и С идет по границам живых урочищ, недалеко от ул. Сивашская, Лесная, Липатова.

Настоящие чудеса творились во время кризиса на рынке недвижимости. В определенном смысле время повернулось вспять: загородный рынок отскочил куда-то в конец 1990-х, где вовсю процветал самострой; цены и арендные ставки на пермские квартиры рухнули вниз; главной фигурой на рынке стал покупатель - человек с реальными деньгами.

В докризисный период огромное значение для цены квартир являлось их месторасположение, все остальное уходило на второй план. Рынок характеризовался перманентно восходящим трендом, а в таких условиях всегда наиболее динамично дорожает центральная часть города. Поэтому, чем ближе к центру находился объект, тем он был ликвиднее и дороже, вне зависимости от прочих основополагающих характеристик. К примеру, в сентябре 2008 года в предложении находилась «хрущевка» на улице 25 Октября, 5, которая по стоимости за квадратный метр 72620 рублей превосходила квартиру индивидуальной планировки в доме № 17 на той же улице стоимостью за квадратный метр 70000 рублей. И примеров таких было очень много.

За период кризиса, когда ценовой тренд диаметрально противоположно изменил свой вектор, месторасположение как основной критерий оценки стоимости жилья потерял свою актуальность. На первый план для покупателя вышла сама цена и качество жилья. В результате произошло сокращение разбега между самыми дорогими центральными районами города и самыми дешевыми отдаленными. И если до кризиса, к примеру, на вторичном рынке разница составляла 45,5%, то к сегодняшнему дню она сократилась до 35,7%.

В докризисный период цены в центре росли более быстрыми темпами, они оказались «раздуты» сильнее, нежели на окраинах города. Это привело к тому, что центральные районы в отличие от отдаленных просели по цене больше. Так, если в Орджоникидзевском и Кировском районах среднеценовые показатели сместились в отрицательную сторону только на 24,9%, то Ленинский как самый центральный и, соответственно, самый дорогой район подешевел на 36,3%. Люди без материальных потерь увеличивали жилплощадь, улучшали географические характеристики и качество квартир.

Еще одно из интересных явлений, не характерных в докризисное время, но ставших нормой в период кризиса, связано с сегментом аренды жилья. Арендные ставки - менее зависимые показатели, нежели продажные цены. Если последние устанавливаются в соответствии с издержками на строительство, маржой продавца и прочее, то первые зависят только от желания арендодателя, который без особых для себя затрат может установить их и ниже рыночных. Именно в этой связи в кризис арендные ставки снизились сильнее, нежели цены продажи (на 35-40% против 30-35%).

Однако ценовое снижение на рынке аренды было обусловлено лишь платежеспособностью спроса, а не изменением его объема, как на рынке купли-продажи. О снижении спроса на рынке аренды речи не шло, наоборот, в кризисный период он даже увеличился за счет бывших потенциальных покупателей, не сумевших осуществить покупку. Вместе с тем появились и бывшие продавцы. Данная категория участников рынка формируется за счет тех продавцов, которые не имели до кризиса необходимости срочной продажи и предпочли снять объект с рынка. Однако наиболее предприимчивые не захотели терять время и стали зарабатывать на своих объектах, сдавая их в аренду. Это подстегнуло объем предложения на рынке аренды жилья. Соотношение объемов спроса, увеличившихся за счет бывших потенциальных покупателей, и объема предложения, выросшего за счет бывших продавцов, сохраняло рынок в относительном равновесии.

Еще одна интересная зависимость, которая за период кризиса нашла свое неопровержимое подтверждение, связана с развитием рынка ипотечного кредитования. Начиная с конца 2006 года ценовая структура рынка многоквартирного жилья начала стремительно видоизменяться. И если до этого времени первичный рынок был традиционно дороже вторичного, то с резким увеличением спроса на вторичное жилье в результате развития ипотечного кредитования уровень цен на вторичном рынке стал превышать цены в новостройках. В сентябре 2008 года разница средних цен на вторичное и первичное жилье составляла 13-15%.

С началом кризиса ипотечное кредитование практически перестало функционировать как финансовый инструмент. За I квартал 2009 года количество зарегистрированных сделок по ипотеке сократилось на 53% по сравнению с IV кварталом 2008 года. В результате снижения уровня спроса разница в средних ценах начала сокращаться и к середине 2009 года (июнь) достигла своего минимального показателя в 1,75% в пользу вторичного жилья.

В конце весны - начале лета 2009 года происходит переломный этап. И начиная с июля 2009 года разница в ценах на вторичном и первичном рынках вновь начала увеличиваться. На сегодняшний день она составляет все те же «докризисные» 13-15%.

В настоящее время рынок вторичного жилья перешел в посткризисную фазу. В чем ее особенность? Основные факторы, побуждавшие еще в первой половине прошлого года активно снижать стоимость, сегодня почти исчерпали себя. Объекты, нуждавшиеся в срочной продаже, в большинстве своем реализованы. Продавцы, чье финансовое положение усугублялось кредитными обязательствами, которые вынуждали их идти на чрезмерные уступки при продаже, уже решили свои проблемы. А потенциальный покупатель, так терпеливо ждавший «дна» рынка, уже давно из этого состояния вышел и сегодня активно выбирает себе объект для покупки.

Отметим, это вовсе не означает, что кризис миновал и пришло время вздохнуть свободно. Финансовые потрясения еще долго будут гулким эхом отдаваться в переулках «каменных джунглей». Слишком велики еще риски, слишком нестабильна общеэкономическая ситуация как на внутренних, так и на внешних рынках, слишком низок уровень платежеспособности населения. Оттого-то рынок сегодня напоминает канатоходца, осторожной поступью продвигающегося по натянутому тросу. И мы видим сейчас два вектора, работающих в антифазе: с одной стороны, амбиции продавцов и их нежелание быть излишне лояльными в условиях стабилизации толкают рынок вперед, а с другой - отсутствие финансового ресурса у покупателя, его неуверенность в завтрашнем доходе, высокая стоимость кредитов тянут рынок назад.

Что кризис привнес на рынок недвижимости? Сменились приоритеты, изменилось психологическое поле рынка, качественно преобразовался весь рыночный механизм. И это, заметим, вовсе не отрицательный результат.

Вспомним, какими были «докризисные» покупатели, какие мотивы ими двигали и чем руководствовались они при покупке. В условиях, когда стоимость жилья постоянно росла и особых предпосылок к изменению ситуации никто не видел, покупка сегодня становилась намного выгоднее покупки завтра, что и являлось ключевым фактором воздействия на психологию покупателя. Малые сроки экспозиции (в среднем 2 недели) не давали возможности взвешенного выбора и тщательного отбора объекта покупки. А стабильное развитие жилищного кредитования и отсутствие страха перед финансовой несостоятельностью в будущем давало потенциальным новоселам уверенность в своих покупательских возможностях.

Конечно, для продавцов сегодняшний покупатель куда более крепкий орешек, нежели покупатель докризисный. Но в том-то и суть качественного изменения рынка. Продавцы сегодня вынуждены быть профессионалами либо обращаться за помощью к квалифицированным специалистам для того, чтобы суметь по возможности быстро и выгодно реализовать свой объект. Сам процесс продажи уже не сводится к одной подаче объявления, показам квартиры (комнаты) и совершению сделки. На сегодня это целый комплекс маркетинговых мероприятий, направленных на повышение привлекательности объекта в глазах покупателей, это борьба конкурентов, выдавливающая за пределы рынка слабейших и оставляющая на «арене» лишь наиболее талантливых и профессиональных игроков.

Итак, что же происходит на рынке сегодня? Летний период - традиционная пора для отдыха и дальних поездок. Цены в это время либо остаются неизменными, либо корректируются в сторону уменьшения. Понимая это, часть продавцов, не обремененная необходимостью срочной продажи, снимает свои объекты с рынка до начала осеннего периода. Еще часть, так же как и потенциальные покупатели, уезжает в отпуск и откладывает планы по реализации своих объектов.

В условиях отсутствия слишком сильного влияния факторов непосредственно экономического характера особую роль приобретают второстепенные факторы и, в первую очередь, фактор сезонности. Впервые за долгое время рынок жилья ощутил на себе четко выраженную зависимость от времени года. Колебания средних цен сегодня незначительны, в пределах 0,5-1% в течение недели. Понижение происходит за счет уменьшения стоимости объектов с меньшим уровнем ликвидности, при этом наиболее привлекательные объекты удерживают свою цену.