Затратный метод

Затратный подход основывается на определении затрат, которые необходимы для воссоздания оцениваемого объекта недвижимости с учетом накопленного износа. Стоимость существующего объекта собственности равна сумме стоимости земли и затрат на возведение зданий и сооружений, вычесть - износ зданий. Стоимость объекта недвижимости:

V - стоимость объекта;

V_L - стоимость земельного участка;

V_восст - стоимость восстановления зданий, сооружений;

D - накопительный суммарный износ.

Стоимость восстановления – стоимость строительства точной копии оцениваемого объекта при использовании таких же архитектурных решений, строительных конструкций и материалов с аналогичным качеством работ, что и у объекта оценки.

Стоимость замещения – затраты на строительство объекта недвижимости, с полезностью, эквивалентной полезности оцениваемого объекта, но построенного с использованием современных проектных решений и нормативов.

Общие ситуации применения метода:

· оценка недвижимости специального назначения

· технико-экономический анализ для нового строительства

· определение варианта наилучшего, наиболее эффективного использования

· определение стоимости недвижимости на пассивных рынках

· при проверке результатов оценки, проведенной другими методами оценки.

Обязательные ситуации применения метода:

· цели поимущественного налогообложения

· наложение ареста при необходимости определения стоимости зданий, земли

· цели подоходного налогообложения

· при страховании недвижимости.

С течением времени происходит снижение стоимости строений, зданий и сооружений по ряду причин.

ИЗНОС - утрата полезности объекта недвижимого имущества, а значит и его стоимости. Износ бывает физический, функциональный, внешний. Физический и функциональный износ может быть устранимым и неустранимым.

Задача № 14

Условие: Восстановительная стоимость здания, построенного 20 лет назад, определена в 26232 тыс. руб. По паспорту типового проекта здания срок экономической жизни 80 лет. Эффективный возраст здания равен 20 лет. Рыночная стоимость земельного участка методом сравнения продаж оценена в 1230 тыс. руб. Определить стоимость имущественного комплекса в целом.

Решение:

Величина накопительного износа

Задача № 15

Условие: Определить рыночную стоимость офисного объекта недвижимости. Площадь участка равна 4000 м². Кадастровая стоимость земли данного вида функционального использования 159 руб/м². Полезная площадь здания 2574 м². Стоимость прямых затрат строительства здания по смете 34196 тыс. руб, Косвенные издержки составляют 20% от стоимости строительства. Ежегодная потеря арендной платы помещения составляет 92 руб/м². ВРМ для аналогичных объектов равен 3,5. В оцениваемом здании необходимо провести следующие виды восстановительных работ:

Замена кровли- 150 000 руб.

Отделка интерьеров- 430 000 руб

Модернизация отопительных систем 195 000 руб.

Решение:

 

 

Определение наилучшего и наиболее эффективного варианта использования недвижимости

Это один из главных принципов оценки недвижимости, формирующий основу расчета объективной стоимости. Анализ наиболее эффективного использования- сопоставление альтернативных вариантов использования свободного или застроенного земельного участка.

Факторы: местоположение, рыночный спрос, правовая обоснованность данного варианта использования (зонирование территории), ресурсное качество участка, инвестиционная привлекательность.

Анализ наилучшего и наиболее эффективного использования проводится в 2х случаях:

1. Не застроенный участок.

2. Участок улучшенный (с застройкой).