Анализ наилучшего и наиболее эффективного использования свободного земельного участка
Представляет собой форму инвестиционного проектирования. Анализ включает выполнение трех этапов: 1. Отбираются варианты использования (стратегии застройки). 2. Определяется стоимость нового строительства по каждому из выбранных вариантов. Учитываются такие факторы как ресурсное качество участка и технологическая обоснованность. 3. Рассчитывается финансовая обоснованность анализируемых стратегий застройки. Для этого составляется отчет-прогноз по доходам и расходам, определяется чистый операционный доход и т.д. Задача № 16 Условия: Выявлены 3 возможных стратегии застройки участка: жилое здание, офисное здание, торговый центр. Стоимость застройки соответственно составляет 45,2 млн.руб., 54,3 млн.руб, 69,6 млн.руб. Ожидаемая эффективность инвестиций составляет 10,5%. Срок службы объектов определяется в 120, 80, 50 лет. Годовой доход недвижимости составляет 11290 тыс. руб, 17100 тыс. руб, 27180 тыс. руб. Составление стратегий застройки и сопоставление вариантов производится на основе метода остатка для земли. Ставка капитализации для земли 10 %. Решение: Для определения ставки капитализации используется метод прямолинейного возврата капитала (метод Ринга)
Далее находим Чистый операционный доход зданий.
Находится чистый операционный доход, относящийся к земельным участкам, который капитализируется в текущую стоимость земли
Таблица 7 – Анализ наилучшего и наиболее эффективного использования земельного участка, тыс.руб
Вывод: Наилучшим и наиболее эффективным вариантом использования земельного участка при рассматриваемых физических и экономических параметрах признается строительство торгового центра.
|
