Позволяет преобразовать стабильный ежегодный доход от объекта в величину его стоимости.
V- стоимость объекта недвижимости (С), NOI- чистый операционный доход, приносимый недвижимостью (ЧОД), R- коэффициент капитализации (К). Под коэффициентом капитализации (R) понимается ставка, используемая для пересчета потока доходов в стоимость объекта оценки. Общий коэффициент капитализации включает две составляющие- ставку доходности инвестора на вложенный капитал (on) и норму возврата (возмещения) (оf). В оценочной практике используют три метода расчета нормы возврата капитала: Ринга, Инвуда, Хоскольда. Доход от инвестиций отражает норму прибыли на вложенный капитал и состоит из процентной ставки и ставки дохода на собственный капитал, выражает отдачу капитала. В случае если объект недвижимости приобретен с привлечением заемных средств, то ставка капитализации учитывает интересы как собственного, так и заемного капитала.
R0-общий коэффициент капитализации; M – доля заемного капитала; Rк- ставка доходности на заемный капитал; Е – доля собственного капитала; Rе- ставка доходности на собственный капитал.
VL-стоимость земельного участка; VB- стоимость здания, сооружения; NOIO-чистый операционный доход, приносимый объектом в целом. Задача № 7 Условие: Инвестор планирует приобрести земельный участок для осуществления предпринимательской деятельности. Планируемый доход 12 % годовых. Срок инвестиционного проекта 4 года. Безрисковая процентная ставка на аналогичные инвестиции оценивается в 8 %. Ожидаемый доход арендной платы 430000 руб в год. Определить рыночную стоимость участка по вариантам расчета ставки капитализации (R) методом Ринга, Инвуда, Хоскольда. Решение: 1. Метод Ринга
2. Метод Инвуда 3. Метод Хоскольда
Таким образом, с уменьшением ставки капитализации увеличивается стоимость объекта недвижимости. С уменьшением ставки уменьшается вероятность потери вложенных средств, а значит и снижение риска. Тогда можно сделать вывод, что все - таки выгоднее будет метод Инвуда (самый безрисковый) и наиболее благоприятный для получения наивысшей стоимости. Метод Ринга показывает, что деньги вернутся быстрее, следовательно, оборачиваемость капитала выше, но зато это самый рискованный вариант потерь объект. Задача № 8 Условие: Оцениваемый объект недвижимости приобретен с привлечением заемных средств, доля которых составляет 64%. Стоимость собственных вложенных средств равна 490 000 руб., которые приносят 115000 руб годового дохода. Ставка капитализации для заемных средств определена величиной 15%. Определить общую ставку капитализации. Решение:
Задача № 9 Условие: Свободный земельный участок под магазином оценен в 526000 руб. Ставка дохода для аналогичных объектов торговли определена в 16%. Размер ежегодного чистого операционного дохода бизнеса составляет 880000 руб. Продолжительность экономической жизни здания 50 лет. Определить стоимость здания магазина. Решение:
|
3
