Оценка эффективности привлечения заемных средств

В процессе ипотечного кредитование важно анализировать эффективность использования кредита. Для этого анализируются такие факторы, как процентная ставка по кредиту, срок займа, порядок погашения, величина ипотечного кредита и другие особые условия кредитования.

Стоимость недвижимости с использованием заемных средств определяется:

V – стоимость недвижимости,

V_m – стоимость заемных средств,

V_е – стоимость собственного капитала инвестора.

Чистый операционный доход – разница между действительным валовым доходом и операционными расходами, осуществляемыми в процессе эксплуатации недвижимости.

Разница между чистым операционным доходом и расходами по обслуживанию долга является денежными поступлениями, отражающими величину дохода, получаемого инвестором.

Ипотечная постоянная показывает величину обязательных выплат на единицу полученного ипотечного кредита.

Возможность использования заемных средств в инвестиционном процессе называется финансовым левереджем.

R_V – ставка доходности недвижимости,

V_е – стоимость собственного капитала инвестора.

R_е – ставка доходности на собственный капитал,

I_e – денежные поступления на собственный капитал инвестора.

Эффективность использования заемных средств характеризуется сравнением ставок доходности.

Коэффициент ипотечной задолженности показывает удельный вес заемных средств в стоимости недвижимости.

К_m –коэффициент ипотечной задолженности,

V_m – величина первоначально полученного ипотечного кредита,

Задача № 18

Условия: Прогнозная величина чистого операционного дохода, рассчитанная оценщиком, составляет 8400 тыс. руб. Предполагается, что инвестор вложил 16500 тыс. руб. собственных и 35200 тыс. руб. заемных средств. Самоамортизирующийся ипотечный кредит предоставлен на 10 лет под 11% с ежемесячным погашением. Инвестор рассчитывает получить 15% дохода на вложенный капитал. Определить, обеспечит ли доход, приносимый недвижимостью, требуемую ставку доходности на собственный капитал?

Решение:

Вывод: Доход, приносимый недвижимостью в размере 8293,6 тыс. руб., обеспечит требуемую ставку доходности на собственный капитал.

При получении ипотечного кредита целесообразно рассчитать коэффициент покрытия долга, сравнить его с требованиями банка.

Коэффициент покрытия долга показывает, во сколько раз чистый операционный доход, приносимый недвижимостью, превышает обязательные платежи банку.

Задача № 19

Условия: Ипотечный банк выдает кредит при условии, что DCR≥2,5. Оценить возможность получения кредита для покупки недвижимости, приносящей ежегодно 650000руб чистого операционного дохода. Инвестор рассчитывает получить кредит в сумме 2190 тыс. руб на 29 лет под 11% с ежемесячным погашением.

Решение:

R_m=0.00957*12=0.1148

Вывод: уровень дохода недвижимости отвечает требованию банка, так как расчетный коэффициент покрытия долга превышает банковский норматив. Кредит будет предоставлен.