Оценка кредитуемой недвижимости

Использование ипотечного кредита в качестве источника финансирования приобретаемой недвижимости вносит некоторые особенности в применение методов доходного подхода при оценке недвижимости, т.к. рыночная стоимость актива не совпадает с величиной вложенного в него собственного капитала, и текущая стоимость кредита зависит от конкретных условий финансирования.

Метод капитализации дохода определяет стоимость оцениваемого объекта путем перерасчета годового чистого операционного дохода в стоимость при помощи коэффициента капитализации, включающего норму дохода на инвестиции и норму возврата капитала.

Если кредит предусматривает погашение основного долга в момент перепродажи недвижимости, то коэффициент рассчитывается как средневзвешенная величина ставки доходности инвестора, которую он хочет получить на вложенный собственный капитал, и процентной ставки по ипотечному кредиту.

Если кредит самоамортизирующийся, то используют R_м

Задача № 20

Условия: Для приобретения недвижимости, приносящей ежегодно 12330 тыс. руб. чистого операционного дохода, можно получить самоамортизирующийся ипотечный кредит сроком на 15 лет под 17% с коэффициентом ипотечной задолженности 65%. Оценить недвижимость, если требуемая инвестором ставка дохода на собственный капитал – 12%. Схема погашения кредита предусматривает ежемесячные платежи.

Решение:

Метод дисконтирования денежных потоков определяет рыночную стоимость недвижимости как сумму дисконтированных доходов, которые ожидаются от объекта в будущем.

Задача № 21

Условия: Определить рыночную стоимость недвижимости, чистый операционный доход которой составит следующие величины: 1г- 160 тыс. руб., во 2 – 300 тыс. руб, в 3- 500 тыс. руб, в 4 - 800 тыс. руб, в 5 – 1000 тыс. руб. Цена продажи объекта в конце 5 года ожидается в размере 2200 тыс. руб. Ставка дохода на собственный капитал инвестора 15%. Инвестор получает в банке кредит в сумме 810 тыс. руб. на 23 года под 11%. Долг погашается ежегодно равными частями с начислением процентов на остаток долга.

Решение:

Таблица 9 – Расчет доходов по обслуживания долга

№	Показатель	Периоды
	Сумма погашаемого кредита, тыс.руб	35,22	35,22	35,22	35,22	35,22
	Остаток долга на конец года, тыс. руб	774,78	739,56	704,34	669,12	633,9
	Сумма начисленных процентов по сумме остатка предыдущего периода	89,1	85,2	81,4	77,5	73,6
	Расходы по обслуживанию долга, тыс. руб	124,32	120,42	116,62	112,72	108,82

Таблица 10 – Расчет суммы дисконтированных денежных поступлений

№	Показатель	Периоды
	Чистый операционный доход, тыс. руб
	Расходы по обслужив. долга, тыс.руб
	Денежные поступления, тыс. руб
	Фактор текущей стоимости денежной единицы	0,8696	0,7561	0,6575	0,5718	0,4972
	Дисконтированные денежные поступления, тыс. руб	31,3	136,1	251,8	392,8
	Сумма дисконтированных поступлений, тыс. руб

Цена продажи=2200 тыс. руб

Остаток долга на конец 5 года=633,9 тыс. руб

Выручка от продажи=1566,1 тыс. руб

Текущая стоимость выручки от продажи=779 тыс. руб.

V_e=1255+779=2034 тыс. руб

V=810+2034=2844 тыс. руб

Применение традиционной техники ипотечно - инвестиционного анализа позволяет оценивать недвижимость как на основе стоимостных показателей, так и без их участия, принимая во внимание только сумму чистого операционного дохода.

Задача № 22

Условия: Определить стоимость недвижимости, чистый операционный доход которой в течение ближайших 14 лет составит 1450 тыс. руб. В конце 14 года объект планируется продать за 12310 тыс. руб. Инвестор получает ипотечный кредит в сумме 8890 тыс. руб на 30 лет под 12% с ежемесячным погашением. Требуемая инвестором ставка дохода на вложенный собственный капитал- 18%.

Решение:

R_m =0,010286*12=0,1234

Ежемесячный платеж=8890*0,010286= 91,4 тыс. руб

Остаточный срок кредитования после продажи = 30-14=16 лет

Остаток долга на дату продажи V_mn=91,4*85,19882=7787,2 тыс. руб.

PV₀=(1450-1097)*5,00806=1767,8 тыс. руб.

PV_ВО=(12310-7787,2)*0,09855=445,7 тыс. руб.

V_е=1767,8+445,7=2213,5 тыс. руб.

V=8890+2213,5=11103,5 тыс. руб.

 

Оценка недвижимости, обремененной ранее полученным ипотечным кредитом

Задача № 23

Условия: Требуется оценить объект недвижимости, чистый операционный доход которой в течение ближайших 14 лет составит 1450 тыс. руб. В конце 14 года объект планируется продать за 12310 тыс. руб. Инвестор получает ипотечный кредит в сумме 8890 тыс. руб на 30 лет под 12% с ежемесячным погашением. Ипотечный кредит получен за 7 лет до даты оценки. Требуемая инвестором ставка дохода на вложенный собственный капитал- 18%.

Решение:

V_mo=91,4*93,58346=8553,5 тыс. руб.

Остаточный срок кредитования после продажи = 30-14-7=9 лет

Остаток долга на дату продажи V_mn=91,4*65,85779=6019,4 тыс. руб.

PV₀=(1450-1097)*5,00806=1767,8 тыс. руб.

PV_ВО=(12310-6019,4)*0,09855=620 тыс. руб.

V_е=1767,8+620=2387,8 тыс. руб.

V=8890+2387,8=11277,8 тыс. руб.