Особенности применения техники остатка для оценки ЗУ в городе.

Условия применения метода:

-имеющиеся здания и сооружения сооств-т варианту НЭИ зем-го участка.

-известен годовой чистый операц-й доход от эксплуатации единого объекта недвижимости.

-стоимость зданий и сооружений, располож-х на зем0м участке, м/б рассчитаны достаточно точно, как и срок их эксплуатации.

Этапы метода:

1)расчет стоимости воспроизводства или замещения улучшений,

2)расчет ЧОД от единого объекта недвиж-ти

3)расчет ЧОД, приходящегося на улучшения за год

4)расчет остатка ЧОД дохода для земли

5)расчет рыночной стоимости зем-го участка.

Этап 1. Расчет стоимости воспроизводства или замещения улучшений, соответствующих наиболее эффективному использованию оцениваемого земельного участка:

Прямые затраты + косвенные затраты + прибыль инвестора – накопленный износ = Стоимость воспроизводства.

Этап 2. Расчет чистого операционного дохода от единого объекта недвижимости за год на основе рыночных ставок арендной платы:

ПВД => ДВД => ЧОД =>

Этап 3. Расчет чистого операционного дохода, приходящегося на улучшения за год, как произведение стоимости воспроизводства или замещения улучшений на соответствующий коэффициент капитализации доходов от улучшений:

Методы расчета коэфф-та капит-ии для улучшений:

Метод анализа рыночных аналогов => метод определния коэфф-та капит-ии с учетом возмещения капит-х затрат.

Условия расчета коэффициента капитализации: НЭИ соспоставимых объектов совпадает с таковым для объекта оценки => условия финансирования сделок продажи аналогов явл-ся типичными => местоположение и отделка объекта оценки и аналогов принципиально не отличаются => Коэффициент капитализации рассчитывается как средневзвешенная величина.

Этап 4. Расчет остатка чистого операционного дохода для земли как разности чистого операционного дохода от единого объекта недвижимости и чистого операционного дохода, приходящегося на улучшения.

Этап 5. Расчет рыночной стоимости земельного участка путем капитализации чистого операционного дохода для земли.

29. Оценка с/х земель методом капитализации земельной ренты.

ПРОЦЕДУРА ОЦЕНКИ РЫНОЧНОЙ СТОИМОСТИ ЗЕМЕЛЬНОГО УЧАСТКА:

1) определение величины капитализируемого дохода

2) определение коэфф-та капитализации

3) определение рыночной стоимости зем-го участка.

Этап 1. Определение величины капитализируемого дохода =>

1) зем-я рента при оценке с/х и лесных земель

2) зем-я арендная плата при оценке земель поселений

3) часть дохода от единого объекта недвижимости на застроенный зем-й участок, рассчитанная методом остатка.

4) доход прироста стоимости зем-го участка, получаемый при его продаже в будущем.

Этап 2. Определение коэффициента капитализации =>

1)исходя из характеристик денежного рынка на дату оценки

2)исходя из установл-го гос-вом срока капитализации

3)метод кумулятивного построения

4)метод анализа сравнительных продаж.

Метод кумулятивного построения:

,где

К - коэффициент капитализации (ставка дохода) для земельного участка;

Ко - безрисковая ставка дохода на капитал;

Ki - премия за риск по i-му фактору риска;

n - число факторов риска.

Экономическое содержание безрисковой ставки:

-отражает доходность на наиболее ликвидные активы

-доступ всех инвесторов к данным высоколиквидным активам.

Типичные риски:

-за риск вложения в зем-й участок: обусловлен видом использования и региональным местоположением.

-за низкую ликвидность: , где

П ликв – премия за низкую ликвидность,

Ко – безрисковая ставка дохода,

Т – типичный срок экспозиции зем-го участка на рынке (месяцев).

Этап 3. Определение рыночной стоимости земельного участка

, где

А — величина годовой арендной платы за земельный участок;

Сб — базовая ставка арендной платы за 1 кв. м;

Кд — коэффициент вида деятельности арендатора;

Км — коэффициент коммерческой ценности месторасположения земельного участка;

S — площадь земельного участка.

 

 

30. Кадастровая оценка с/х, городских и лесных земель.

Гос.Кадастровая оценка земель с/х назначения осущ-ся в целях сопоставимости результатов оценки по Единой Методике.

Целью оценки является определение кадастровой стоимости для обоснования налога.

Объектом оценки явл-ся земли с/х назначений, которые классифиц-ся по функциональному назначению и особенностям формирования рентного дохода на 6 групп: (см.слайды)

Оценка осущ-ся в рамках следующих этапов:

1 этап -Кадастровая оценка с/х угодий в границах субъектов РФ;

Здесь опред-ся следующее:

А- оценочная продуктивность, как произведение урожайности и цены продажи;

В-оценочные затраты опред-ся на 1 га посевов основных с/х культур путём определения ежегодных индексов затрат по отношению к соотв-м показателям по России.

Индексы затрат опред-ся путём суммирования ежегодных индексов и делением этой суммы на число лет рассматриваемого периода. Тогда оценочные затраты опред-ся умножением средних фактич-х затрат на средний индекс затрат по данному субъекту.

С- цена производства валовой продукции и расчётный рентный доход.. Цена производства определяется умножением оценочных затрат на рентабельность, далее опред-ся дифференциальный рентный доход, как разница оценочной продуктивности и цены производства, тогда рассчитанный рентный доход будет определён, как сумма дифферентного дохода и абсолютного рентного дохода.

Абсолютный рентный доход опред-ся ежегодной суммой дотаций Гос-ва на 1 га площади с/х угодий.(12 руб)

Д- удельные показатели кадастровой стоимости с/х угодий в границах субъектов РФ.Опред-ся как произведение расчётного рентного рентного дохода на срок капитализации.(33 года)

2 этап- Госуд-ая кадастровая оценка с/х угодий в субъекте РФ. Здесь опред-т фактич-ую продуктивность на 1 га, коэф-ты дифференциации базовых оценочных показателей продуктивности и затрат. Базовые оценочные показатели продуктивности и затрат (производятся по зем-но-оценочным районам)

Гос.Кадастровая оценка с/х угодий включает:

-определение интегральных хар-к по плодородию почв технологическим свойствам и местоположению;

-определение расчётного рентного дохода и кадастровой стоимости с/х угодий объектов оценки.

1.1Определение интегральных значений показателей таких как:

-балл Банитета;

-индекс технологических свойств;

-эквивалентное расстояние до пунктов реализации.

1.1.1 Балл Банитета опред-ся взвешиванием баллов Банитета почвенных разновидностей или оценочных групп почв на их площадь;

1.1.2 Индекс технологических свойств земельного участка опред-ся взвешиванием индексов технологических свойств объектов оценки на их площадь.

1.1.3 Эквивалентное расстояние опред-ся как средневзвешенная величина из объёма грузов, их класса и расстояний перевозки по разным группам дорог.

2.1 Рассчётный рентный доход складывается из дифференциального и абсолютного.

2.2 Кадастровая стоимость опред-ся путём умножения удельного показателя кадастровой стоимости зем-го участка на его площадь.

Кадастровая стоимость опред-ся путём умножения расчётного рентного дохода на срок капитализации.

 

Кадастровая оценка лесных земель.

Земли лесного фонда- совокупность земли, древесной, кустарниковой и травянистой растительности.

В состав земель входят лесные земли (покрытые и непокрытые лесной растительностью, но предназначенные для её восстановления) и нелесные земли (предназначенные для нужд лесного хозяйства, а также иные земли, расположенные в границе лесного фонда.

Гражданский оборот и совершение сделок, которые влекут и за совершение сделок отчуждения участков лесного фонда не допускается.

Возможно лишь частичное использование в виде аренды, краткосрочного пользования.

В соотв. Со значением лесного фонда он дел-ся на 3 группы, причём леса 1-ой группы различают по категориям защитности.

Экономическая оценка лесных ресурсов:

В моровой практике используют 3 метода:

1)Метод сравнения продаж (В России не использ-ся, т.к. запрещён гражданский оборот земель лесного фонда);

2) Затратный метод (может использ-ся для оценки древесины стоимости даров природы, при этом стоимость земли и в совокупности с дарами этим методом определить невозможно).

3) Капитализация лесной ренты. Кадастровая оценка лесных земель

Цель оценки- определение кадастровой стоимости объекта оценки, лесные земли в целях сохранения сопоставимости результатов по Единой Методике(П336 от 17.10.2002г.) о осущ-ся в 3 этапа:

1)в пределах оценочных зон и территорий субъектов РФ;

2) в пределах территорий лесхозов;

3) в пределах участков лесных земель.

Опред-ся следующие показатели:

1)Базовая оценочная продуктивность;

2)Базовые оценочные затраты;

3)Цена пр-ва древесины;

4)Расчётный рентный доход;

5)Кадастровая стоимость.

 

1.Машины и оборудование как объекты оценки:

- не связаны с землей

-перемещаемы без причинения невосполнимого ущерба как состоянию самих техн-х средств, так и недвиж-ти, к которой были временно присоединены.

-м/б функционально самостоятельными, так и образовывать технолог-е комплексы.

Инвентарный объект – это законченный предмет или комплекс предметов со всеми приспособлениями и принадлежностями, относящимися к оцениваемому объекту.

Объектами оценки машин и оборудования в зависимости от целей и мотивов могут выступать:

1.функционально самост-е машины, агрегаты, установки.

2.машинный или станочный парк производ-го структурного подразделения, представляющий собой совокупность инвентарных объектов.

3.технологич-е комплексы, объединяющие в соотвт-ии с технолог-м процессом технолог-е машины и вспомогат-е устройства в поточные и автоматич-е линии.