Іпотечний кредит.

Іпотечн6ий кредит - один з найбільш розповсюджених в розвинутих країнах. Це є позики під заставу нерухомого майна. Найбільш значні напрямки кредитування під нерухомість – це позики на купівлю та будівництво житла, на освоєння земельних ділянок, під нежитлові забудови комерційного та промислового призначення.

Про обсяги та значення цього виду кредиту (до початку кризи на іпотечному ринку США та світової фінансової кризи) свідчив той факт, що населення США отримувало таких кредитів для придбання житла на суму біля 1 трлн. щорічно. Більше 80% нових будинків у цій країні купувалося в кредит.

Іпотека – це застава нерухомого майна з метою отримання позики. Ця застава являє собою право позикодавця на утримання цього майна у випадку несплати боргу.

Класичною країною іпотечних кредитів була тай залишається Німеччина, де ще у 1770р. було створено перший іпотечний банк. У країнах, де немає чіткого виділення іпотечним банків, іпотечним кредитуванням, кредитуванням під нерухомість займаються позико-ощадні асоціації, взаємоощадні банки, комерційні банки тощо.

У Росії до 1917р. функціонував 21 земельний банк: 3 державних, 18 приватних. Кредити надавались під 8,5% річних в розмірі 60% вартості землі, що бралась у заставу. У 1915-1917рр. в іпотечних банках було закладено близько 60% вартості земель приватного володіння. Після революції 1917р. з ліквідацією приватної власності на землю на нерухомість були ліквідовані й іпотечні банки.

Загалом іпотека криє в собі величезний потенціал економічного розвитку, перетворення нерухомості в працюючий капітал, який би допомагав населенню та бізнесу отримувати житло, землю, об’єкти виробничого призначення, а кредиторам – гарантований дохід.

Оцінка об’єктів застави.

Одним із найважливіших моментів іпотечного кредитування є оцінка власності, що пропонується в якості застави. Оскільки боржник може виявитись неплатоспроможним, то для погашення боргу банк вимушений буде здійснити продаж застави. Точність оцінки застави має велике значення.

Наприклад, дійсна вартість будинку чи квартири 100тис. грн. Якщо банк оцінить об’єкт у 125 тис. і погодиться на видачу позики в розмірі 80% вартості застави, то розмір позики, що буде видана, дорівнюватиме 100тис., а це є повна вартість об’єкту, що кредитується. У випадку несплати позики банк буде реалізовувати заставу, але оскільки сума кредиту буде дорівнювати вартості застави, то всі додаткові видатки, пов’язані з конфіскацією і продажем на аукціоні закладеного майна створять чисті збитки для банку. З іншого боку – якщо будинок буде оцінено у 85 тис.грн., і банк запропонує позику в сумі 68 тис., то клієнт може звернутись до іншого кредитора. Таким чином, помилки в оцінці застави можуть дорого обійтись банку. У даному випадку також діють закони ринку: завищення вартості застави означає підвищення ризику для банку, а заниження – втрату клієнта. Оцінка нерухомості ускладнена тим, що окремі її якості знаходяться під впливом багатьох факторів, а інші не піддаються точному визначенню. Два повністю однакових будинки можуть мати різну ринкову вартість через архітектурні особливості, стиль, місце розташування, тип будови, розташування кімнат, види будівельних матеріалів тощо. Успіх оцінки залежить від здібностей оцінювальника (ріелтора), його досвіду, вміння враховувати велику кількість факторів, що впливають на вартість об’єкта.

Формування оцінки як окремого напрямку ринку нерухомості розпочалось у період Великої депресії в 30-х рр. У той період при продажу з аукціонів підприємств, магазинів, будинків виникла гостра необхідність в професійній оцінці власності банкрута. А після кризи основними клієнтами ріелтерів стали іпотечні банки, забудовники, підприємства, суди, фіскальні органи. Разом із тим утворюються організації, що об’єднують професійних ріелторів. У світовій практиці крупні банки утримують штатних ріелторів-професіоналів. Невеликі банки здебільшого винаймають приватних спеціалістів.

Покупців нерухомості частіше за все цікавить дохід від використання даного об’єкту. Тому під час визначення ринкової вартості нерухомості ріелтор повинен прийняти до уваги, перш за все, розмір доходу від використання даного об’єкта. Іншими словами, ринкова вартість нерухомості дорівнює капіталізованому доходу, тобто, доходу, перетвореному в капітал.

Експерти Російського товариства оцінювальників, а також Національної асоціації магістрів оцінки СЩА виділяють такі принципи оцінки нерухомості:

· Попиту та пропозиції;

· Зміни;

· Заміщення;

· Кращого та найбільш ефективного використання;

· Спадаючої та зростаючої ефективності;

· Вкладу;

· Конкуренції;

· Відповідності;

· Очікування.

Процедура оцінки складається з таких етапів:

1. Огляд об’єкта.

2. Дослідження ринку продаж та оренди аналогічних об’єктів у даному чи аналогічних районах (регіонах);

3. Порівняльний аналіз аналогів;

4. Робота експерта по визначенню відновної вартості;

5. Дослідження ринку подібних об’єктів, місткість цього ринку, рівень видатків по утриманню об’єкта;

6. Використання трьох традиційних методів оцінки для визначення ринкової вартості об’єкта.

Звичайно у світовій практиці використовується три основні методи оцінки:

1. Метод калькуляції (затратний).

2. Метод прямого порівняльного аналізу продаж (аналоговий).

3. Метод капіталізації доходу (доходний).

Метод калькуляції включає три основні підходи:

Перший підхід – оцінка за балансовою вартістю. Визначає вартість на основі бухгалтерської звітності. Скоригована балансова вартість добре відображає нижню межу ціни.

Другий підхід визначає ліквідаційну вартість нерухомості і можливу суму доходу, яку отримає продавець при швидкому розпродажу нерухомості. Цей підхід широко розповсюджений. Він показує оцінку відновлювальної вартості об’єкта за мінусом зносу, збільшену на ціну землі і складається з 5-ти етапів:

1. Розрахунок вартості зведення нового аналогічного об’єкта з метою отримання відновлювальної вартості;

2. Визначення величини фізичного та морального зносу об’єкта;

3. Зменшення відновлювальної оцінки на суму зносу для отримання реальної вартості об’єкта;

4. Розрахунок вартості придбання землі або вартості землі, що вже є в розпорядженні;

5. Визначення суми розрахункової реальної вартості будови і вартості землі

Другий метод – прямого порівняльного аналізу – включає збір даних про ринок продаж та пропозиції об’єктах нерухомості, що подібні до тих, які оцінюються. Потім ціни на об’єкти-аналоги коректуються з урахуванням параметрів, за якими об’єкти відрізняються один від одного. Після корекції цін можна використовувати для визначення ринкової вартості об’єкту, який оцінюється.

Цей метод включає 5 етапів:

1. Збір інформації про здійснені угоди, котировки, пропозиції щодо продажу об’єктів нерухомості, які аналогічні оцінюваному.

2. Відбір інформації з метою підвищення достовірності та отримання підтвердження, що здійснені угоди відбулись за ринковими цінами у вільних умовах (наприклад, не було швидкого продажу перед від’їздом за кордон).

3. Підбір необхідних одиниць виміру (квадратні метри, кубічні метри і т.д.) і проведення порівняльного аналізу для кожної вибраної одиниці виміру.

4. Порівняння оцінюваного об’єкта та його аналогів, проданих чи тих, що тепер продаються на ринку за окремими елементами і коректування ціни об’єкту, що оцінюється.

5. Встановлення вартості об’єкту шляхом аналізу порівняльних характеристик і зведення їх до одного вартісного показника або групи показників.

Метод капіталізації доходу базується на принципі очікування. Цей метод виходить з того, що типовий інвестор або покупець купує нерухомість з метою отриман6ня в майбутньому доходів чи іншої вигоди. Вартість об’єкту може бути визначена як його здатність у майбутньому приносити доходи.

Основні етапи цього методу:

1. Оцінка потенційного доходу на основі ставок і тарифів на ринку подібних об’єктів.

2. Оцінка можливих втрат. Здійснюється на основі аналізу ринку нерухомості та його динаміки.

3. Розрахунок витрат по експлуатації оцінюваної нерухомості (на основі фактичних витрат).

4. Отриманий таким чином чистий дохід перераховується в поточну вартість об’єкта.

Заключним етапом оцінки є порівняння оцінок, отриманих вказаними трьома методами, та зведення отриманих вартісних оцінок до єдиної вартості об’єкта.

Особливу складність являє собою оцінка землі, тим більше в умовах нерозвинутості цього ринку. Хоч земля і не являється продуктом праці, але вона купується і продається. В класичному варіанті ціна землі – це капіталізована рента, тобто, рента, перетворена в капітал.

Наприклад, якщо ділянка землі в 1 га приносить орендну плату 100тис. грн., а норма позичкового відсотка – 5%, до ціна даної ділянки землі буде дорівнювати 100 тис.*100%/ 5%= 2000тис.грн. Це означає, що продавши ділянку землі в 1 га за 2 млн.грн. і поклавши їх у банк під 5%, колишній власник землі буде отримувати ті ж 100 тис. грн. у рік.