Сравнительный подход к оценке недвижимости.

№ 1. Для каких объектов недвижимости в общем случае применим сравнительный подход к оценке их стоимости?

а) офисное здание;

б) дворец спорта;

в) оба объекта недвижимости.

 

№ 2. Фирма приобрела пять лет назад земельный участок стоимостью 2000у.е. и построила на нем склад. Строительство склада тогда обошлось фирме в 25000 у.е. В настоящее время аналогичные склады с аналогичными участками в данном районе продаются в среднем за 40000 у.е., а свободные (незастроенные) участки - за 3000 у.е. Какова рыночная стоимость склада (с участком), построенного фирмой в настоящее время?

а) 40000 у.е.; б) 28000 у.е.; в) 27000 у.е.

 

№ 3. Оценщик выделил три элемента сравнения: местоположение, динамику сделок на рынке (дата продажи) и условия продажи (чистота сделок). В какой последовательности он должен сделать корректировки сопоставимых объектов по этим трем элементам?

а) местоположение, динамика сделок на рынке, условия продажи;

б) условия продажи, динамика цен на рынке, местоположение;

в) динамика сделок на рынке, условия продажи, местоположение;

г) в любом порядке.

 

№ 4. Каким требованиям должны отвечать проданные объекты недвижимости, чтобы быть пригодными для применения сравнительного подхода к определению стоимости оцениваемого объекта?

а) недвижимость должна быть одного типа;

б) участники сделок имели объективное представление о данном сегменте рынка;

в) участники сделок не имели какие-либо отношения, которые могли бы повлиять на цены сделок;

г) рыночные данные о ценах сделок получены от лица, не заинтересованного в их искажении;

д) сделки. территориально «привязаны» (совершены в одной зоне, районе);

е) все вышеперечисленное.

 

№ 5. Чистый доход с объекта недвижимости за истекший год составил 75000 у.е. Рассчитайте цену объекта в (у.е.) исходя из следующих данных по объектам:

Объект	Цена	Годовой доход
чистый	валовой
			За истекший год
II		За истекший год
III		За истекший год
IV		За истекший год
V		Прогнозируемый на следующий год
VI			Прогнозируемый на следующий год

№ 6. Поставлена задача оценить однокомнатную квартиру площадью 30 кв.м с балконом, расположенную недалеко от станции метро, на третьем этаже, без лифта. Известно, что средняя стоимость однокомнатной квартиры общей площадью 28 кв.м с лифтом, без балкона, находящейся на средних этажах (не первый и не последний) и расположенной в 10мин ходьбы пешком до станции метро, составляет 15000 у.е. Дополнительная площадь увеличивает стоимость квартиры на 300 у.е. за 1 кв.м. Наличие лифта оценивается в 1000 у.е., близость со станцией метро увеличивает стоимость на 10 %, наличие балкона оценивается в 5000 у.е.

 

№ 7. Оцените стоимость коттеджа с земельным участком на основе данных о сравниваемых продажах, определив процентные корректировки. Исходные данные по оцениваемому и сравниваемым объектам представлены ниже:

Объект оценки	Объект I	Объект II	Объект III	Объект IV	Объект V
Деревня Чубарово	Деревня Воробьево	Деревня Воробьево	Деревня Чубарово	Деревня Воробьево	Деревня Чубарово
	В этом месяце	3 месяца назад	3 месяца назад	6 месяцев назад	3 месяца назад
Есть	Есть	Есть	Есть	Нет	Есть
Нет	Есть	Есть	Есть	Есть	Нет

 

 

№ 8. Офисное здание расположено на магистрали с интенсивным движением и сдается в аренду за плату на 6000 у.е. в месяц меньше, чем аналогичные здания, находящиеся в том же самом районе, но в переулках, Т.е. они изолированы от шумной магистрали. Месячный мультипликатор валовой ренты в этом районе составляет 10. Каков размер денежной корректировки на местоположение офисного здания?

 

№ 9. Известна величина годовой рыночной арендной платы для оцениваемого объекта недвижимости - с 20000 у.е. Оценщик располагает следующей рыночной информацией:

Аналог Цена продажи Годовая арендная плата

1 288000 24000

11 310500 27000

III 198000 18000

IV 230000 23000

V 178500 17000

Определите усредненный мультипликатор валовой ренты и рассчитайте стоимость оцениваемого объекта.

 

№ 10. Оцените стоимость многоквартирного дома с потенциальным валовым доходом в 700000 у.е., используя рассмотренные выше 5 видов регрессионных моделей. Имеется следующая информация о сравниваемых продажах: (у.е.)

 

Объект сравнения Цена продажи Потенциальный валовой доход

1 3000000 500000

2 2700000 650000

3 2350000 450000

4 2250000 375000

5 2000000 300000

 

№ 11. Оценивается двухэтажное офисное здание площадью 500 кв.м, требующее косметического ремонта. Имеется аналог - двухэтажное офисное здание площадью 400 кв.м, в котором проведен косметический ремонт. Последний был продан по цене 300000 у.е. Имеются следующие данные по парным продажам в(у.е.):

 

 

Объект	Физические характеристики	Состояние	Цена,
А	Одноэтажное кирпичное офисное здание (S = 150 кв.м)	Требуется косметический ремонт	60000
Б	То же самое (S = 200 кв.м)	Проведен косметический ремонт

Рассчитайте поправку на косметический ремонт и рыночную стоимость двухэтажного офисного здания площадью 500 кв.м.

 

№ 12. После отбора информации по жилым коттеджам оценщик получил следующие данные: коттедж, аналогичный оцениваемому объекту, был продан за 248000 у.е., а такой же, но без бассейна - за 230000 у.е. Стоимость строительства бассейна равна 16000 у.е., прибыль застройщика 13%. Определите величину корректировки на наличие бассейна.

 

№ 13. Оцениваемый объект расположен в Южном административном округе. Сопоставимый аналог, проданный недавно, находится в Центральном административном округе (престижном) и стоит 4000 у.е. Оценщик имеет следующие данные о сопоставимых продажах:

Показатели	Сопоставимые продажи
Цена объекта, у.е. Время продаж Административный округ	недавно Южный	2 года назад Южный	недавно Центральный

 

Определите процентную поправку на местоположение и стоимость оцениваемого объекта.