Территория города подразделяется на однородные по каким-либо признакам выделы (зоны) в результате административно-территориального и кадастрового деления, территориального планирования и градостроительного зонирования.
Административно-территориальное деление городов проводится в целях организации системы управления и предусматривает разграничение городской территории на районы (административные округа) со своими административными органами.
Основным инструментом регулирования землепользования в процессе градостроительства является зонирование (правовое, градостроительное, территориально-экономическое). Под зонированием подразумевается как сам процесс выделения зон по определенному принципу в составе территории города, так и результат этого процесса в виде границ зон, отображенных в форме текстового описания или картографическим способом.
В условиях развитого рынка большое значение получает правовое зонирование, т.е. подразделение городской территории на зоны с различным правовым режимом использования земель и определенными для всех находящихся в них участков правилами использования и строительного изменения недвижимости. К основным правилам относятся виды разрешенного использования объектов недвижимости, предельные показатели площади и линейных размеров земельных участков, предельные параметры разрешенного строительства (высота и этажность построек, плотность и интенсивность застройки участка и т.п.). Механизм зонирования направлен на уменьшение вероятности конфликта между различными видами городской деятельности. В рыночной экономике зонирование земель - устойчивая форма контроля за использованием территории, средство политической власти
В российских условиях переходного к рынку периода аналогом правового зонирования является территориальное планирование и градостроительное зонирование (Градостроительный…, 2004). Основным документом территориального планирования городского населенного пункта является генеральный план городского округа. В процессе территориального планирования городской территории устанавливаются зоны с различным статусом. Функциональные зоны – это зоны с определенным функциональным назначением (процесс их установления ранее обозначался термином «функциональное зонирование», ныне считающимся устаревшим). К зонам с особыми условиями использования территорий относятся охранные, санитарно-защитные зоны, зоны охраны объектов культурного наследия и памятников истории и культуры, водоохранные зоны, зоны охраны источников питьевого водоснабжения, а также зоны охраняемых объектов.
Градостроительное зонирование осуществляется в целях определения территориальных зон, в границах которых правилами землепользования и застройки устанавливаются единые градостроительные регламенты. Последние включают: виды разрешенного использования земельных участков и всего, что находится над и под их поверхностью и используется в процессе застройки и последующей эксплуатации объектов капитального строительства; предельные размеры земельных участков; предельные параметры разрешенного строительства, реконструкции объектов капитального строительства; а также ограничения использования земельных участков и объектов капитального строительства на этих участках.
Примеры и характеристика функциональных и территориальных зон приведены в § 4.
Градостроительное зонирование в Москве законодательно (1998) включает, в качестве составных частей, установление обязательных требований к функциональному использованию (функциональному назначению), застройке (строительному назначению), ландшафтной организации (ландшафтному назначению) планировочных районов, кварталов, участков территории города.
Функциональное использование (назначение) городских территорий - наиболее общая форма учета разнообразных требований к рациональному землепользованию, характеризующаяся разрешенным использованием земельных участков и расположенных на них объектов недвижимости. При этом учитывается комплекс нормативных параметров (целевое назначение участка и его предельные размеры, условия сохранения историко-культурной ценности и своеобразия городской среды, природоохранные и санитарно-гигиенические требования и требования к повышению эффективности использования земель, и т.п.). Фактическое осуществление на территории города тех или иных видов деятельности в соответствии с функциональным назначением отражается на схемах и планах существующего функционального использования территории; рекомендуемые обязательные требования и ограничения функционального использования территории отражаются в виде документов перспективного функционального назначения территории.
Строительное и ландшафтное назначение определяют более конкретные возможности строительства и охраны земель на территории города. С троительное назначение устанавливает тип застройки, характеризуемый показателями плотности застройки и высоты зданий и сооружений в пределах указанной территории. Ландшафтное назначение устанавливает тип организации поверхности земли, характеризуемый соотношением площадей застроенной поверхности, поверхности с растительным покровом, незастроенной поверхности с искусственным покрытием в пределах указанной территории.
Территориально-экономическое (оценочное) зонирование проводилось на начальном этапе земельной реформы для дифференциации территории города на однородные по оценочным характеристикам зоны и установления в них единых базовых ставок земельных платежей. В настоящее время не проводится, т.к. государственная кадастровая оценка земель осуществляется на основе кадастрового деления.
Кадастровое деление территории городов ведется в целях структурирования земельно-имущественного комплекса города и однозначной идентификации объектов недвижимости на его территории при регистрации прав и управлении территорией. Территория городов соответствует уровню кадастровых округов (в случае городов Москвы и Санкт-Петербурга – субъектов Федерации) или кадастровых районов. Внутри города выделяют кадастровые районы, кадастровые кварталы и земельные участки (Правила…, 2000).
Различные виды деления и зонирования городской территории - процессы непрерывные, непрекращающиеся во времени. Изменения в состоянии городской среды приводят к необходимости периодического обновления результатов того или иного вида зонирования. Исходя из этого, необходимо осуществлять мониторинг процесса зонирования городской территории, включающий пять стадий:
Ведение эталона описания границ тех или иных зон;
1. Установление регламентов внесения изменений в эталоны;
2. Установление изменений в описании границ;
3. Внесение изменений в описании границ в эталоны;
4. Распространение рабочих копий обновленных эталонов с внесенными изменениями.
62. РЕКОНСТРУКЦИЯ ГОРОДСКИХ ТЕРРИТОРИЙ: ЦЕЛИ И ЗАДАЧИ, ТРЕБОВАНИЯ.
Цель градостроительной деятельности в процессе реконструкции – сохранение и развитие сложившейся среды ценных городских территорий.
