Приобретение права частной собственности на землю

Основания возникновения гражданских прав и обязанностей (ст. 8 ГК):

1) из договоров и иных сделок, предусмотренных законом, а также из договоров и иных сделок, хотя и не предусмотренных законом, но не противоречащих ему;

2) из актов государственных органов и органов МСУ, которые предусмотрены законом в качестве основания возникновения гражданских прав и обязанностей;

3) из судебного решения, установившего гражданские права и обязанности;

4) в результате приобретения имущества по основаниям, допускаемым законом;

5) вследствие событий, с которыми закон или иной правовой акт связывает наступление гражданско-правовых последствий.

Основания приобретения права собственности на ЗУ:

1) Переход права собственности на здание, сооружение, находящимся на этом ЗУ:

· При переходе права собственности на здание, строение, сооружение, находящиеся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право на использование соответствующей части земельного участка, занятой зданием, строением, сооружением и необходимой для их использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний их собственник (ч. 1 ст. 35 ЗК)

· В случае перехода права собственности к нескольким собственникам порядок пользования земельным участком определяется с учетом долей в праве собственности на здание, строение, сооружение или сложившегося порядка пользования земельным участком.

· Гарантия соблюдения прав на землю собственника недвижимости, расположенной на чужом ЗУ – преимущественное право покупки или аренды ЗУ

2) Приобретение права собственности на ЗУ, находящийся в государственной или муниципальной собственности собственником расположенного на нём объекта недвижимости:

· Собственники таких объектов недвижимости имеют исключительное право приватизации ЗУ или приобретения права его аренды (п. 1 ст. 36 ЗК)

· Религиозным организациям, имеющим в собственности знания, строения, сооружения религиозного и благотворительного назначения, расположенные на таковых ЗУ, эти ЗУ предоставляются бесплатно

· Если все знание принадлежит нескольким собственникам и находится на неделимом ЗУ => эти лица по общему правилу вправе приобрести ЗУ в общую долевую собственность (или в аренду с множественностью лиц на стороне арендатора)

· Порядок приобретения прав на таковые ЗУ:

ß Заинтересованное лицо обращается в исп. орган гос. власти или орган МСУ с заявлением о приобретении прав на ЗУ с приложением его кадастрового паспорта

ß 1 месяц со дня подачи заявления – принятие решения о предоставлении ЗУ на праве собственности, в аренду или на праве постоянного (бессрочного) пользования

ß 1 месяц со дня принятия решения – подготовка проекта договора купли-продажи или аренды ЗУ и направление его заявителю с предложением о заключении

[Если кадастровый учет ЗУ не осуществлен => орган МСУ на основании заявления лица (либо обращения исп. органа гос. власти) в срок в 1 месяц утверждает и выдает заявителю схему расположения ЗУ на кадастровом плане или кадастровой карте соответствующей территории. После этого – гос. кадастровый учет этого ЗУ. 2 недели со дня предоставления кадастрового паспорта ЗУ – исп. орган гос. власти или орган МСУ принимает решение о предоставлении этого ЗУ лицу и направляет ему копию решения с приложением кадастрового паспорта ЗУ]

· Продажа таких ЗУ осуществляется по цене, установленной органами исп. власти и органами МСУ. Цена ЗУ не может превышать его кадастровую стоимость

3) Приватизация находящихся на нём объектов недвижимости:

· ФЗ «О приватизации государственного или мун имущества»

· Необходим передаточный акт, в котором определяется состав подлежащего приватизации имущественного комплекса унитарного предприятия

· Цена таковых ЗУ равна их кадастровой стоимости в случае создания ОАО путем преобразования унитарного предприятия (в иных случаях – стоимость равна рыночной стоимости ЗУ)

· Решение об условиях приватизации фед. имущества принимается в соответствии с прогнозным планом (программой) приватизации фед. имущества

· Порядок приватизации таких ЗУ (ст. 28 ФЗé):

- Если лицо приватизирует имущество, то он обязан приватизировать ЗУ, на котором оно расположено

- Собственник объекта недвижимости, расположенного на ЗУ, относящемся к гос. или мун. собственности, может взять ЗУ в аренду на срок не более 49 лет

- Если объект недвижимости расположен за ЗУ в границах земель, зарезервированных для гос. и мун. нужд => его собственник может взять в аренду данный ЗУ на срок, не превышающий срока резервирования земель (если иное не установлено соглашением сторон)

- Заключение договора аренды ЗУ не препятствует его выкупу

- Если необходимо, то одновременно с принятием решения об отчуждении ЗУ принимается решение об установлении публичных сервитутов (когда право собственности не переходит на объекты инженерной инфраструктуры, находящиеся в гос. или мун. собственности и не используемые исключительно для обеспечения объектов недвижимости, расположенных на данных ЗУ)

4) Приватизации ЗУ собственниками помещений в многоквартирных домах:

· Собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности помещения, не являющиеся частями квартир (лестничные площадки, лифты, чердаки и т.п.), а также ЗУ, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства и иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома объекты, расположенные на указанном ЗУ(ст. 36 ЖК РФ)

· В существующей застройке поселений ЗУ, на котором расположен многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, является общей долевой собственностью собственников помещений в многоквартирном доме. (ст. 16 ФЗ «о введении в действие ЖК РФ»)

· Земельный участок переходит бесплатно в общую долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме

5) Приватизация ЗУ для садоводства, огородничества и дачного хозяйства:

· ЗУ, относящиеся к имуществу общего пользования, подлежат передаче в собственность садоводческого, огороднического или дачного некоммерческого объединения бесплатно (ст. 28 ФЗ «о садоводческих, огороднических, дачных некоммерческих объединений граждан»)

· Граждане, обладающие садовыми, огородными или дачными ЗУ на праве пожизненного наследуемого владения или постоянного (бессрочного) пользования, вправе зарегистрировать право собственности на такие ЗУ. Принятие решений о предоставлении указанным гражданам в собственность таких ЗУ не требуется (ст. 25.2 ФЗ «о государственной регистрации правы на недвижимое имущество и сделок с ним»)

· Предоставление в собственность ЗУ, относящегося к имуществу общего пользования, осуществляется исполнительным органом гос. власти или органом МСУ на основании заявления, поданного лицом, имеющим право без доверенности действовать от имени садоводческого, огороднического или дачного некоммерч. объединения или уполномоченным общим собранием членов данного некоммерч. объединения на подачу такого заявления

· 2 недели с даты получения заявления и необходимых документов – принятие решения исп. органом гос. власти или органом МСУ о предоставлении в собственность такого ЗУ либо об отказе (основание для отказа – установленный ФЗ запрет на предоставление ЗУ в частную собственность)

6) Приватизация ЗУ землепользователями и землевладельцами и арендаторами

7) Предоставление ЗУ, находящихся в гос. и мун. собственности, в собственность гражданам и ю. л. для строительства путем их продажи на торгах и аукционах или для целей, не связанных со строительством

(ст. 30-32, 34 ЗК)

8) Договоры и сделки, на основании которых происходит переход права собственности на ЗУ от одного лица другому

9) Приобретательная давность:

· Теперь не действует => при отказе собственника от ЗУ, он поступает в мун. собственность (ст. 19 ЗК)

10) Приобретение права собственности на ЗУ по договору о развитии застроенной территории:

· Развитие застроенных территорий осуществляется в границах элемента планировочной структуры (квартала, микрорайона) или его части (частей), в границах смежных элементов планировочной структуры или их частей (ст. 46.1 ГсК)

· Решение о развитии застроенной территории может быть принято органом МСУ по инициативе органа гос. власти субъекта РФ, органа МСУ, ф. и ю. л. Условие принятия такого решения – наличие градостроительного регламента и местных нормативов градостроит. проектирования + не этой территории должны быть расположены многоквартирные дома, признанные аварийными и подлежащими сносу, или многоквартирные дома, снос, реконструкция которых планируются на основании мун. адресных программ

· Предоставление ЗУ для строительства в собственность без предварительного согласования мест размещения объектов осуществляется исключительно на торгах (конкурсах, аукционах)(ст. 30 ЗК), кроме случая:

- ЗУ находящийся в мун. собственности, или ЗУ, гос. собственность на который не разграничена и который не предоставлен в пользование и (или) во владение гражданам или юридическим лицам, предоставляется для строительства в границах застроенной территории, в отношении которой принято решение о развитии, без проведения торгов лицу, с которым заключен договор о развитии застроенной территории. Такой ЗУ по выбору лица, с которым заключен договор о развитии застроенной территории, предоставляется бесплатно в собственность или в аренду (п. 2.1 ст. 30 ЗК)

· Решение о предоставлении ЗУ – основание установления в соответствии с заявлением лица, заключившего с органом МСУ договор о развитии застроенной территории