Затратный подход. Затратный подход основан на принципе замещения.
Практическая работа №5
Затратный подход основан на принципе замещения. Рыночная стоимость объекта недвижимости (ОН) по затратному подходу:
Vз = ПВС – О + ЗУ, где: Vз – рыночная стоимость ОН по затратному подходу; ПВС – полная восстановительная стоимость ОН; О – обесценение ОН (износ); ЗУ – стоимость земельного участка.
1. Полная восстановительная стоимость:
ПВС = СВ (СЗ) + ПЗ,
ПВС – полная восстановительная стоимость ОН; СВ (СЗ) – стоимость воспроизводства (замещения) ОН (стоимость нового строительства); ПЗ – прибыль застройщика.
Методы расчета ПВС:
|
где:
- стоимость строительства единицы строительного объема ОН в ценах 1969 года по сборнику УПВС;
- строительный объем ОН;
- индекс цен на СМР (строительно-монтажные работы) от цен 1969 г. в цены 1984 г. [в среднем 1,22];
- индекс цен на СМР от 1984 г. в цены 1991 г. [в среднем 1,64];
- индекс цен на СМР от цен 1991 г. в цены на дату оценки [выбирается по данным РЦЦС – регионального центра по ценообразованию в строительстве];
- коэффициент, учитывающий местоположение ОН;
- коэффициент, учитывающий отличия ОН от выбранного аналога по сборнику УПВС [0,85 – 1,15], определяется экспертным методом;
- коэффициент, учитывающий отклонение данных оценщика от данных БТИ (Ростехинвентаризации) по площади (строительному объему) [0,85 – 1,15], определяется экспертным методом;
- коэффициент, учитывающий прибыль застройщика [1,2 – 1,25];
- коэффициент, учитывающий НДС;
повышение трудоемкости, повышение достоверности
где:
- стоимость строительства единицы площади ОН в ценах на дату составления сборника Ко-Инвест;
- площадь ОН;
- индекс цен на СМР от цен на дату составления сборника Ко-Инвест в цены на дату оценки [выбирается по данным РЦЦС];
