Ринок дорогоцінних металів і каменів та інших об'єктів реального інвестування

Ринок дорогоцінних металів і каменів та інших об'єктів реального інвестування розглядається як сукупний для таких операцій, як інвестиції в предмети колекціонування (художні тво­ри, антикваріат, нумізматичні цінності і т. п.), у дорогоцінні ме­тали і камені та інші матеріальні цінності. У країнах з розвине­ною ринковою економікою інвестиційна діяльність, що пов'яза­на із цими об'єктами реального інвестування, уже здійснюється на спеціалізованих ринках, які оформилися (ринку золота тощо). Проте в нашій країні обсяг такого інвестування не відіграє поки суттєвої ролі.

Ринок фінансових послуг: теорія і практика

3.4.7. Ринок нерухомості

Ринок нерухомості виділений у самостійний елемент фінансового ринку у зв'язку з його відчутним розвитком у най­ближчій перспективі. Уже нині на цьому ринку здійснюється суттєвий обсяг операцій з продажу квартир, офісів, дач і т. п. З подальшою приватизацією житлового фонду, а особливо із включенням до складу об'єктів цього ринку земельних ділянок, обсяг операцій значно розшириться.

У праці І.Т. Балабанова "Операції з нерухомістю в Росії" подається наступне визначення ринку нерухомості: "Ринок неру­хомості є сферою вкладення капіталу в об'єкти нерухомості і сис­тему економічних відносин, що виникають при операціях з неру­хомістю. Ці відносини виникають між інвесторами при купівлі-продажу нерухомості, іпотеці, наданні об'єктів нерухомості в довірче управління, найм тощо". На думку В. Павленка, ринок не­рухомості не може бути зведений тільки до дохідного підходу при визначенні нерухомості. Нерухомість може купуватись не лише з метою отримання доходу, але й придбання нерухомості у власність без намагань отримати дохід від неї, наприклад, власний будинок для житла. Тобто ринок нерухомості - це область вкла­дення капіталу в об'єкти нерухомості з метою отримання прибут­ку або ж з метою придбання нерухомості в особисту власність. При операціях купівлі-продажу нерухомості інвестори розгляда­ють нерухоме майно не лише як товар, а, насамперед, як фінансо­вий актив, що може принести дохід через певний проміжок часу.

Під нерухомим майном слід розуміти нерухомі речі. Ав­тор праці "Оцінка об'єктів нерухомості" В.В. Григор'єв так ви­значає об'єкт нерухомості: "Термін "об'єкт нерухомості" у нашо­му випадку відноситься до будь-якого товару, який жорстко прив'язаний до земельної ділянки, і його перенос неможливий без руйнування і втрати споживчої вартості об'єкта".¹ У І.Т. Балаба­нова об'єкт нерухомості визначається наступним чином: "Неру­хомість - це ділянка території з приналежними їй природними ре­сурсами (ґрунтом, водою та іншими мінеральними і рослинними ресурсами), а також будівлі та споруди".^J Таким чином, до неру­хомого майна потрібно віднести землю, житлові будинки, інші

^л Грнгорьев В.В. Оценка обьектов недвцжимостн. - М.. 1997. С. 37. • Балабанов І І.Т. Операции с недвижнмостмо в России. - М.. 1997. - С. 13.

Ходаківська В. 11., Ьеляєв В. В

споруди, а також ділянки, в надрах яких с природні ресурси,

лісові насадження, водні об'єкти.

Що стосується визначення об'єктів нерухомості у законо­давстві різних країн, то, наприклад, у Цивільному кодексі Російської Федерації до нерухомості відносяться земельні ділян­ки, ділянки надр, відокремлені водні об'єкти та все, що пов'язане із землею, тобто об'єкти, пересування яких без значної шкоди для їх призначення неможливе, у тому числі ліси, багаторічні насад­ження, будівлі, споруди. Також до нерухомості належать повітряні та морські судна, судна внутрішнього плавання, космічні об'єкти. Згідно з відповідним законодавством до неру­хомості можуть бути віднесені квартира, підприємство тощо.

В українському законодавстві в цілому і Цивільному ко­дексі зокрема відсутнє визначення терміна "нерухомість", яке б відповідало існуючим ринковим умовам. У статті 4 Закону Ук­раїни "Про оренду державного та комунального майна" до неру­хомого майна віднесено лише будівлі, споруди, приміщення та інше, індивідуально визначене майно підприємств. У даному визначенні не враховані такі види нерухомого майна, як земля,

ділянки лісового фонду тощо.

Узагальнююче визначення нерухомості можна сформулю­вати наступним чином: нерухомість- це ділянка землі з природни­ми ресурсами та побудованими на ній будинками та спорудами.

У ринковій економіці нерухомість с об'єктом вкладання капіталу, тобто є фінансовим активом. У праці 1.Т. Балабанова "Операції з нерухомістю в Росії"⁵ виділяються такі групи фінан­сових активів у складі нерухомості:

- земля;

- -житло;

нежитлові приміщення;

- підприємства;

- будівлі та споруди;

ділянки лісового фонду;

- повітряні та морські судна.

Інший підхід до класифікації об'єктів нерухомості, викла­дений у праці В.В. Григор'єва "Оцінка об'єктів нерухомості", по­лягає у класифікації нерухомого майна за наступними ознаками.⁶

 

1. За походженням:

природні об'єкти;

будівлі.

2. За призначенням:

вільні земельні ділянки під будівництво або для сільського господарства;

природні комплекси для експлуатації;

будівлі для житла;

будівлі під офіси;

інші будівлі.

3. За масштабом:

земельні масиви;

окремі земельні ділянки;

комплекси будівель та споруд;

багатоквартирний житловий будинок;

одноквартирний житловий будинок;

квартира;

кімната.

4. За готовністю до використання:

готові;

ті, що потребують реконструкції чи капітального ремонту;

незавершене будівництво.

У країнах з розвиненою ринковою економікою застосо­вується інша класифікація. Так, об'єкти нерухомості поділяються за категоріями А, Б та В.

До категорії А належить нерухомість, що використо­вується власником для ведення підприємницької діяльності. У свою чергу категорія А поділяється на декілька класів:

спеціалізована нерухомість - нафтопереробні та хімічні заводи;

неспеціалізована нерухомість - магазини, офіси, склади. До категорії Б належить нерухомість, яка використо­вується для інвестицій. Особливістю є вид доходу у вигляді орендної плати, іпотеки або процентних доходів на закладні.

До категорії В належить нерухомість, що є надлишковою і не використовується для ведення бізнесу.

Наведені вище підходи до класифікації нерухомого майна доповнюю її, один одного, бо побудовані за різними принципа­ми. Класифікація, що застосовується у країнах з ринковою еко-

номікою, орієнтована на показники дохідності нерухомого май­на, в гой час як класифікація, запропонована у праці В.В. Гри-гор'єва "Оцінка об'єктів нерухомості", побудована без урахуван­ня принципу дохідності та відображає зовнішні фактори, що відрізняють об'єкти нерухомості один від одного.

Нерухомість як виробниче благо є формою існування ка­піталу, а нерухомість споживчого призначення виступає функцією доходу. У кожній країні існує своя особлива кла­сифікація нерухомості з метою оподаткування. Так, наприклад, у США вся нерухомість поділяється на виробничу, інвестиційну, споживчу та спекулятивну. Щодо кожного з видів складається особлива система вилучення податків. У Німеччині в системі оподаткування майна спеціально виділяється податок на нерухо­ме майно юридичних і фізичних осіб.

Наведені визначення та підходи до класифікації нерухо­мості дозволяють чітко визначити об'єкт дослідження або оцінки, спростити розробку методології оцінки різних об'єктів нерухомого майна та різних секторів ринку нерухомості.

Для характеристики ринку нерухомості застосовують різні показники. Взагалі, у сучасній фінансовій науці не існує якоїсь загальновизначеної величини, яка б характеризувала вартість інвестиційних активів. Тому для оцінки використову­ються різні економічні показники. Так, дія оцінки величини рин­ку американської нерухомості у 70-их роках застосовувався спосіб порівняння невиплачених іпотечних боргових зобов'язань з іншими борговими зобов'язаннями (облігаціями тощо). Дру­гим показником, що характеризує розміри вартості нерухомості, американські економісти вважають вартість нового будівництва. Активність пенсійного фонду США на ринку нерухомості при­звела до зростання інтересу банківських установ до кредитуван­ня проектів, пов'язаних з новим будівництвом, бо в особі пен­сійних фондів для комерційних банків з'явився платоспромож­ний інвестор. Діяльність пенсійного фонду на ринку нерухомості визначила новий напрям в інвестуванні вільного капіталу й ін­шим стратегічним інвесторам. При формуванні інвестиційних портфелів інвестори розглядають нерухомість як один із засобів диверсифікації інвестиційного ризику. Крім того, особливості інвестиційного ринку дозволяють таким інституціональним інве-

⁷ С'ьючаи Хадсон-Віілсон. Чарльд Вартісйах. Управленпе портфелем не-двпжпмосги. М.: Знанпе її право. 1997. - С.28.