Расчет накопленного износа
Накопленный износ – это уменьшение восстановительной стоимости улучшений, которое может происходить в результате их физического разрушения, функционального и внешнего (экономического) устаревания, или комбинации этих источников. Накопленный износ определяется как разница между восстановительной стоимостью объекта недвижимости и реальной его рыночной стоимостью. Физический износ, или физическое разрушение, вызывается разрушением строительных конструкций и материалов под действием различных факторов (физическое и химическое выветривание, перегрузки, неправильная эксплуатация и т.д.). Различают неустранимый физический износ и устранимый физический износ. Функциональный износ – уменьшение стоимости объекта недвижимости из-за его несоответствия современным рыночным требованиям по архитектурно- эстетическим, объемно- планировочным, конструктивным решениям, благоустроенности, безопасности и другим функциональным характеристикам. Внешний (экономический) износ – уменьшение стоимости объекта вследствие изменения внешней среды: социальных стандартов общества, законодательных и финансовых условий, градостроительных решений, экологической обстановки и других качественных параметров окружения. Срок физической жизни – отрезок времени, в течении которого объект способен реально использоваться по своему назначению. В оценочной практике он выступает естественным ограничителем экономической жизни. Срок экономической жизни – время, в течении которого улучшения вносят вклад в стоимость объекта, превышающий затраты на улучшения, т. е. когда износ носит устранимый характер. Этот срок может быть продлен благодаря качественному обслуживания объекта, его ремонту. Фактический возраст – время от сдачи объекта в эксплуатацию до даты оценки, по паспорту объекта. Эффективный возраст – время, которым оценивается продолжительность жизни объекта исходя из его физического состояния, дизайна, экономических факторов, влияющих на его стоимость. Для определения стоимости физического износа применяются следующие методы: - Метод экономической жизни (эффективного возраста). - Модифицированный метод экономической жизни. - Метод сравнения продаж. - Метод разбивки. В работе применяется метод разбивки и метод эффективного возраста. Физический износ по методу эффективного возраста. Накопленный физический износ: И = (ЭВ / ЭЖ) * ВС, где, И – накопленный износ, ЭВ – эффективный возраст, т.е. условный возраст, соответствующий состоянию и полезности здания, определяемый экспертом на основе технического состояния элементов или здания в целом; ЭЖ – срок экономической жизни. ВС – восстановительная стоимость. Метод разбивки заключается в подробном рассмотрении и учете всех видов износа, к которым относят: Устранимый физический износ; Неустранимый физический износ [1]; Устранимый функциональный износ; Неустранимый функциональный износ; Внешний (экономический) износ. Накопленный физический износ: И = НФИ + УФИ, где, НФИ – неустранимый физический износ: НФИ = (ВС – ∑ УФИ) * ФВ / ФЖ, где, УФИ – устранимый физический износ элемента. ФВ – фактический возраст элемента. ФЖ – срок физической жизни элемента. Функциональный износ для объекта оценки не выявлен. Внешний износ для объекта оценки не выявлен. Следовательно, в стоимостном выражении, относительно полной восстановительной стоимости улучшений, накопленный износ равен физическому. Расчет износа выполнить в табл. 7,8 Табл. 7 Расчет физического износа короткоживущих элементов здания
Табл. 8 Расчет физического износа долгоживущих элементов здания:
В стоимостном выражении, относительно полной восстановительной стоимости здания: 1. физический износ равен - 2. в том числе, устранимый физический износ - 3. неустранимый износ - Функциональный износ не присущ оцениваемому объекту, т.к. он не противоречит действующим строительным нормам и правилам, санитарным требованиям, предъявляемым к помещениям подобного назначения. Для данного объекта внешний износ не принимается во внимание, т.к. неблагоприятного воздействия внешних факторов нет.
|
