Определение стоимости недвижимости доходным подходом

Данный подход представляет собой процедуру оценки стоимости недвижимости, исходя из того принципа, что стоимость непосредственно связана с текущей стоимостью всех будущих чистых доходов, которые принесет данная недвижимость. Другими словами, инвестор приобретает приносящую доход недвижимость на сегодняшние деньги в обмен на право получать в будущем доход от её коммерческой эксплуатации (например, от сдачи в аренду) и от последующей продажи. Как правило, на практике в рамках данного подхода используют два метода оценки стоимости недвижимости:

- метод прямой капитализации. Данный метод наиболее применим к объектам, имеющим стабильные, предсказуемые суммы доходов и эксплуатационных расходов;

- метод дисконтирования денежных потоков. Данный метод применяется для объектов, имеющих нестабильные потоки доходов и расходов в течение прогнозного периода;

В работе при расчете стоимости объекта необходимо использовать метод прямой капитализации. Основная формула расчета следующая:

С = NOI / R

где: С – стоимость объекта; NOI – чистый операционный доход; R – ставка капитализации.

Выбор метода основывается на предположении о том, что:

- на момент оценки оцениваемый объект может сдаваться в аренду без каких-либо существенных дополнительных вложений.

- прогнозный период от сдачи в аренду предсказуем и поддается оценке;

- чистый годовой доход, получаемый собственником, предполагается постоянным в течение срока эксплуатации (в основе лежит тезис о том, что возможное увеличение доходов на начальном этапе эксплуатации объекта компенсируется их снижением в дальнейшем в результате увеличения эксплуатационных расходов).

1.1. Определение величины коэффициента капитализации методом кумулятивного построения [метод сложения] (табл 3).

Существует несколько способов оценки величины коэффициента капитализации. В работе необходимо использовать метод кумулятивного (суммирование, сложение) построения.

При использовании метода суммирования величина коэффициента капитализации определяется по формуле:

R = R_б.р. + R_р + R_н.л. + R_ф.м. + R_в.и.,

где: R - общий коэффициент капитализации; Rб.р. - безрисковая ставка дохода; Rр - премия учитывающая риск инвестирования в данный объект (сегмент рынка); Rн.л. - премия за низкую ликвидность; Rф.м. - премия за инвестиционный менеджмент; Rв.и. - норма возврата инвестиций.

1. Безрисковая ставка дохода – это ставка дохода по инвестициям в высоколиквидные активы с риском потери вложенного капитала сведенным к нулю.

Безрисковую ставку дохода (Rб.р) определить по табл. 1

Табл. 1

Итоги торгов еврооблигаций РФ:.

Наименование	Валюта	Погашение	Купон (% от ном.)	YTM (% год.)
Russia 18	USD	24.07.2018		7,59
Russia 28	USD	24.06.2028	12,75	8,12
Russia 30	USD	31.03.2030		7,17
Среднее (арифметическое) значение	7,7

YTM - доходность к погашению (англ. yield to maturity;). Это ставка внутренней доходности денежного потока по облигации при намерении покупателя удерживать эту облигацию до погашения. Расчет YTM аналогичен расчету IRR (норма внутренней рентабельности).

2. Премия за риск инвестирования учитывает более высокую степень риска при размещении средств в более рискованных (по сравнению с безрисковыми инвестициями) инвестиционных инструментах.

Премию за риск можно определить экспертным путем. При этом риски классифицируются по признакам рыночного портфеля инвестиций (систематические и несистематические риски) и характеру изменения (статичные и динамичные).
На рынке в целом преобладающим является систематический риск. Стоимость конкретной приносящей доход собственности может быть связана с экономическими и институциональными условиями на рынке. Примеры такого вида риска: появление излишнего числа конкурирующих объектов, уменьшение занятости населения в связи с закрытием градообразующего предприятия, введение в действие природоохранных ограничений, установление ограничений на уровень арендной платы.
Несистематический риск - это риск, связанный с конкретной оцениваемой собственностью и независимый от рисков, распространяющихся на сопоставимые объекты. Например: трещины в несущих элементах, изъятие земли для общественных нужд, неуплата арендных платежей, разрушение сооружение пожаром и/или развитие поблизости от данного объекта несовместимой с ним системы землепользования.

Статичный (статический) риск - это риск, который обусловлен возможностью потерь активов вследствие нанесения ущерба собственности и потерь дохода из-за недееспособности менеджмента

Динамический риск связан с возникновением непредвиденных изменений основного капитала вследствие принятия управленческих решений, а также рыночных и иных обстоятельств.

Табл.2

Определение премии за риск инвестирования

№

Факторы риска

Характер изменения

ранжирование

Систематический риск

Ухудшение общей экономической ситуации

динамичный

Изменение законодательства

динамичный

Тенденции развития экономики в регионе

динамичный

Несистематический риск

Ускоренный износ здания

статичный

Неэффективное управление объектом

динамичный

Недополучение арендных платежей

динамичный

Ухудшение транспортной доступности объекта

динамичный

Ухудшение коммерческого потенциала объекта

динамичный

Криминогенные факторы

динамичный

Природные и чрезвычайные антропогенные явления

статичный

Кол-во наблюдений

Взвешенный итог

Итого (сумма по строке взвешенный итог)

Кол-во факторов риска

Премия за риск инвестирования (итого / 10)

4,2

Каждый фактор риска в табл. оценивается по 10 – бальной шкале. При оценке каждого фактора риска в соответствующей графе ставится 1 балл. В строке «кол-во наблюдений» баллы суммируются, в строке «взвешенный итог» - суммарные баллы перемножаются с соответствующим рангом. В работе несистематические риски оцените произвольно, в диапазоне от 3 до 7 баллов.

3. Премия за низкую ликвидность учитывает тот факт, что возврат инвестиций в недвижимость требует значительно большего времени по сравнению с финансовыми инвестициями. Под ликвидностью понимается способность перевода актива в денежную форму без потерь либо с минимальными потерями стоимости. Расчет премии за низкую ликвидность основан на определении потери доходности инвестора в течение срока экспозиции оценива­емого объекта. Типичный срок экспозиции объекта – это период вре­мени от выставления объекта на продажу до поступления денежных средств за проданный объект или типичный период времени, который необходим для того, чтобы объект был продан на открытом и конку­рентном рынке при соблюдении всех рыночных условий.

Премия за низкую ликвидность определить по формуле:

Rн.л. = Rб.р * Тэксп / 12=7,7*4/12=2,56

где: Тэксп – период экспозиции объекта на рынке (период экспозиции определить в диапазоне 4 - 6 месяцев)

4. Премия за инвестиционный менеджмент. Величина премии определяется сложностью управления объек­том, наличием кадровых резервов профессиональных управленцев и реальной возможностью влияния инвестиционного менеджера на доходность объекта. При определении размера премии необходимо учи­тывать, что инвестиционный менеджер отвечает за своевременное пе­репрофилирование объекта, выбранный способ финансирования сдел­ки в момент приобретения недвижимости, изменение условий финансирования в целях обеспечения нормальной доходности соб­ственного капитала, а также за принятие решения о продаже недви­жимости.

Величина данной пре­мии в подавляющем большинстве отчетов рассчитывается экспертно или на основании ранжирования риска по пятибалльной шкале:

• низкое значение – 1 %;

• значение ниже среднего – 2 %;

• среднее значение – 3 %;

• значение выше среднего – 4 %;

• высокое значение – 5 %.

В работе необходимо определить величину премии в диапазоне от 2 до 4 %.

В данном случае величина премии принята в размере 3%.

 

5. Норма возврата инвестиций

Объект недвижимости имеет конечный (ограниченный) срок экономической жизни (срок, в течение которого эксплуатация объекта является физически возможной и экономически выгодной). Доход, приносимый объектом недвижимости, должен возмещать потерю объектом своей стоимости к концу срока его экономической жизни. Количественно величина дохода, необходимого для такого возмещения, выражается через норму возврата капитала.

Существует три способа расчета нормы возврата капитала:
Прямолинейный возврат капитала (метод Ринга): предполагает возврат капитала равными частями в течение срока владения активом, норма возврата в этом случае представляет собой ежегодную долю первоначального капитала, отчисляемую в беспроцентный фонд возмещения.

Возврат капитала по фонду возмещения и безрисковой ставке процента (метод Хоскольда): предполагает, что фонд возмещения формируется по минимальной из возможных ставок - "безрисковой" ставке.

Возврат капитала по фонду возмещения и ставке дохода на инвестиции (метод Инвуда): предполагает, что фонд возмещения формируется по ставке процента, равной норме дохода на инвестиции (ставке дисконтирования).

В работе необходимо определить норму возврата инвестиций по методу Ринга:

Rв.и = 100% / ОСФЖ=100%/40=2,5

где: ОСФЖ – оставшийся срок физической жизни (в расчете ОСФЖ - 40 лет)

Табл. 3

Составляющие ставки капитализации

Элементы ставки капитализации	Значение, %
Безрисковая ставка	7,7
Компенсация за риск вложения инвестиций в объект оценки	4,2
Компенсация за низкую ликвидность	2,56
Компенсация за инвестиционный менеджмент
Ставка возврата инвестиций (фактор фонда возмещения)	2,5
Ставка капитализации	19,96
Ставка капитализации без фактора фонда возмещения	17,46