Расчет полной восстановительной стоимости улучшений.Восстановительная стоимость строительства оцениваемого объекта недвижимости рассчитывается в текущих ценах на дату оценки без учета накопленного износа. Она может быть рассчитана на базе стоимости воспроизводства или стоимости замещения. Стоимость воспроизводства – сумма затрат в рыночных ценах, существующих на дату проведения оценки, на создание объекта, идентичного объекту оценки, с применением идентичных материалов и технологий, с учетом износа объекта оценки. Стоимость замещения – сумма затрат на создание объекта аналогичного объекту оценки, в рыночных ценах, существующих на дату проведения оценки, с учетом износа объекта оценки. Восстановительная стоимость улучшений определяется на основании укрупненных показателей восстановительной стоимости зданий и сооружений для целей переоценки основных фондов (УПВС), разработанных в 1970-1972 годах. В работе расчет восстановительной стоимости определяется методом сравнительной единицы. Стоимость воспроизводства составляет: Свс = V * УС69 * К1 * К2 * И69-84 * И84-91 * И91-т.д. * Пинв * КНДС, где: Свс – стоимость воспроизводства; V – строительный объем улучшения; УС69 - стоимость 1 куб.м., в ценах 1969 года по сборнику УПВС; К1, К2 – поправочные коэффициенты на несоответствие оцениваемого улучшения к выбранному аналогу; И69-84; И84-т.д - индексы изменения сметной стоимости СМР; Кндс – налог на добавленную стоимость (18 %); Пинв – предпринимательская прибыль, - это требуемая сумма превышения выручки над общими затратами на строительство, которая позволяет назвать данный проект финансово-оправданным для застройщика. Величина предпринимательской прибыли определена в размере (15%*1,0хх) от полной стоимости строительства для объекта оценки;
Табл. 6 Расчет восстановительной стоимости
|
