Определение величины доходов и расходов от эксплуатации недвижимости
Доходы Доходы, приносимые оцениваемым объектом, складываются, прежде всего из доходов получаемых от сдачи имеющихся площадей в аренду. Потенциальный валовой доход (ПВД) – это доход, который можно получить от недвижимости, при 100% ее использовании, без учета расходов. Потенциальный валовый доход, приносимый объектом, рассчитывается по формуле: ПВД = Sоб * А, где: ПВД - потенциальный валовый доход; Sоб. – общая площадь оцениваемого объекта; А – прогнозная величина ставки арендной платы за 1 м2 оцениваемого объекта. При расчете дохода учитываются среднерыночные арендные ставки по данному классу недвижимости. В расчетной работе величина арендной ставки задана в табл.
Табл. 4 Расчет потенциального валового дохода
Действительный валовой доход (ДВД) – это потенциальный валовой доход за вычетом потерь от недоиспользования площадей и при сборе арендной платы. Действительный валовой доход определяется по формуле: ДВД = ПВД * Кз * Кар Кз – коэффициент загрузки арендных площадей; Кар – коэффициент сбора арендной платы. Чистый операционный доход (ЧОД, NOI) – это действительный валовой доход за минусом операционных расходов. При расчете дохода не учитываются амортизационные отчисления.
|
