Определение величины доходов и расходов от эксплуатации недвижимости

Доходы

Доходы, приносимые оцениваемым объектом, складываются, прежде всего из доходов получаемых от сдачи имеющихся площадей в аренду.

Потенциальный валовой доход (ПВД) – это доход, который можно получить от недвижимости, при 100% ее использовании, без учета расходов.

Потенциальный валовый доход, приносимый объектом, рассчитывается по формуле:

ПВД = Sоб * А,

где: ПВД - потенциальный валовый доход; Sоб. – общая площадь оцениваемого объекта; А – прогнозная величина ставки арендной платы за 1 м2 оцениваемого объекта.

При расчете дохода учитываются среднерыночные арендные ставки по данному классу недвижимости. В расчетной работе величина арендной ставки задана в табл.

 

 

Табл. 4

Расчет потенциального валового дохода

Помещения, предназначенные для сдачи в аренду	Арендуемая площадь, м2	Величина годовой арендной ставки, руб./м2	Потенциальный валовой доход, руб.
Помещения, расположенные в подвале	511,1	6300 * 1,004
Торговые помещения на 1 этаже	522,2	17100 * 1,004
Торговые помещения на 2 этаже	465,2	17100 * 1,004
Офисные помещения на 2 и 3 этаже	603,4	8700 * 1,004
Итого	2101,9		25455466,2

Действительный валовой доход (ДВД) – это потенциальный валовой доход за вычетом потерь от недоиспользования площадей и при сборе арендной платы.

Действительный валовой доход определяется по формуле:

ДВД = ПВД * Кз * Кар

Кз – коэффициент загрузки арендных площадей; Кар – коэффициент сбора арендной платы.

Чистый операционный доход (ЧОД, NOI) – это действительный валовой доход за минусом операционных расходов. При расчете дохода не учитываются амортизационные отчисления.