Обоснование ставки дисконтирования в инвестиционных расчетах при оценке эффективности инвестиционных проектовНаиболее важным и сложным в процессе применения методов обоснования решений по инвестированию в недвижимость является вопрос определения применяемой для пересчета будущих доходов в текущую стоимость ставки дисконтирования денежных потоков, отражающей, с одной стороны, все связанные с объектом инвестирования риски, с другой - требуемую инвестором норму прибыли на инвестированный в недвижимость капитал. Применение низкой ставки может завысить дисконтированную стоимость будущих денежных поступлений, в результате инвесторы могут выбрать неэффективный проект и понести серьезные потери. Использование чрезмерно высокой ставки может привести к потерям, связанным с упущенной возможностью получения дохода. В практике оценки и инвестиционного анализа существует множество методов расчета ставки дисконтирования. Согласно одной группе методов (определение ставки дисконтирования методами суммирования) ставка дисконтирования определяется двумя компонентами: безрисковой ставкой и поправкой на риск, связанной с данным инвестиционным решением. Вторая компонента является, как правило, результатом субъективных оценок аналитика, что существенно снижает возможности корректного определения ставки дисконтирования. Другая группа методов определения ставки дисконтирования (определение ставки дисконтирования методами, основанными на сравнении альтернативных инвестиций) основана на сравнении рынка недвижимости с финансовым рынком. Доходность инвестиций в недвижимость целесообразно определять на основе ставки дисконтирования, рассчитанной методами экстракции. Это методы, основанные на выделении нормы прибыли вложений в недвижимость из анализа достоверной информации по совершенным на рынке сделкам. К этим методам относят «метод выделения» и «метод конечной отдачи». Метод выделения рассматривает цену продажи и реальные ожидания инвестора с учетом привлечения кредита, а метод конечной отдачи - цены продаж и прогнозируемый из анализа рынка и особенностей конкретного объекта поток денежных средств. Поскольку получение достоверной информации о реальных ожиданиях инвестора по большому количеству реальных сделок невозможно, и финансирование проекта за счет заемных средств также для российских условий является нетипичным, следовательно, метод выделения сложно реализовать на практике Метод конечной отдачи основан на эквивалентности конечной отдачи и нормы дисконтирования. Суть метода состоит в анализе и статистической обработке норм конечной отдачи по объектам, сопоставимым с анализируемым, цены продаж которых известны. Для этого необходимо смоделировать для каждого объекта-аналога в течение определенного (прогнозного) периода времени с учетом сценария наилучшего и наиболее эффективного его использования поток расходов и доходов, рассчитать конечную отдачу, и полученные результаты обработать любым приемлемым в данном случае статистическим способом или экспертным способом, например методом взвешенного среднего, предварительно с помощью экспертов назначив вес каждой из полученных оценок ставок дисконтирования. Рассматриваемый метод определения ставки дисконтирования является наиболее надежным, показательным и практически реализуемым из всех, представленных выше методов определения ставки дисконтирования и позволяет достаточно корректно оценить доходность инвестиций в недвижимость.
|
