Жылжымайтын мүліктің толық қалпына келтіру құнын тәжірибе жүзінде бағалау

Зақымдалған жылжымайтын мүлікті бағалаудағы шығындық бағыт толық қалпына келтіру құнын(кеткен шығын мөлшерін) анықтайды және де бұл шығынның жалпы сомасы нарықтық бағаға сәйкес келеді.

Шығын тәсіліндегі бағалау принциптерін дұрыс қолдану, қажетті шешім құруына жол береді

Жылжымайтын мүлік облысында, шығын тәсілін қолдану кезінде нарықтық құн анықтала береді. Алайда, ақырғы нарықтық құнды анықтау процесіне, шығын тәсілімен жасалған бағалаудың нәтижелері құраушы рөлін атқарады. Бұл тәсіл зақымдалған, зиян шеккен жылжымайтын мүлік объектілеріне ерекше қатысты, себебі олардың нарықтық құнының көлемі құрылыс құнының көлеміне өте жақын. Сонымен қатар, бір қатар жағдайларда шығын тәсілінің әдістерін қолдану ең дұрыс және ең қолайлы болады, яғни басқа тәсілдер орынсыз болады.

Толық қайта қалпына келтіру құнын анықтау:

Бағаланатын обьектінің толық қайта қалпына келтіру құнын анықтау үшін 3 әдіс пайдаланылады:

4. Ауданның бір бөлігінің сыбағалы шығындық әдісі;

5. Элементтерге бөлшектеп есептеу әдісі;

6. Сметалық есептеу әдісі.

Ауданның бір бөлігінің сыбағалы шығындық әдісі дегеніміз – ұқсас обьектілерге құрылыс жұмысының нормативтік шығынын әзірлеу негізінде құрылымдық шығыны туралы ақпарат алу (1 кв.м ауданына немесе 1 куб м).

Бағаланатын ғимараттың құнын нормативтік сыбағалы шығынды жалпы ауданға және жалпы көлемге көбейтіп аламыз.

Элементтерге бөлшектеп есептеу әдісінің мақсаты – бұл жылжымайтын мүлікті жеке элементтерге бөлу: фундамент, цоколь, қабырға, каркас, шатыр және т.б.

Бағалаушы әр элементтің шығындары бойынша ақпарат жинайды, содан соң элементтердің шығындарын қосу арқылы ғимараттың жалпы құны есептеледі.

Шығын тәсіліндегі бағалау принциптерін дұрыс қолдану, қажетті шешім құруына жол береді, яғни құрылыс құнымен нарықтық құн мүлдем бөлек түсініктер. Осыны дәлелдейтін классикалық мысал ретінде мынаны айтуға болады: құрғақ және мұнайы бар скважиналарды бұрғылауға және нарықтық құнының шыққан шығындарын салыстыру.

Жылжымайтын мүлік облысында, шығын тәсілін қолдану кезінде нарықтық құн анықтала береді. Алайда, ақырғы нарықтық құнды анықтау процесіне, шығын тәсілімен жасалған бағалаудың нәтижелері құраушы ролін атқарады. Бұл тәсіл жаңа немесе қолданыс мерзімі кішкене болған объектілерге ерекше қатысты, себебі олардың нарықтық құнының көлемі құрылыс құнының көлеміне өте жақын. Сонымен қатар, бір қатар жағдайларда шығын тәсілінің әдістерін қолдану ең дұрыс және ең қолайлы болады, яғни басқа тәсілдер орынсыз болатын жағдайлар. Мемлекет мүлігін шығындық әдіспен бағалау – бұл бағаланатын обьектінің қайта қалпына келтіру құны есебі кезіндегі ағымдағы құнын және бағалау күніне сәйкес функционалды, физикалық және техникалық жағдайын анықтау.

Обьектінің ағымдағы құнын жаңа құрылыс құнымен тозу есебінің жойылу құнының айырымы есебімен жүргізеді.

Обьектінің ағымдағы құнына тек қана мердігердің табысы ғана емес, сонымен қатар тапсырыс беруші инвестор немесе кәсіпкерлік табысын қосады.

Алдында айтылғандай қайта қалпына келтіру құны бұл меншік обьектісінің дәл көшірмесінің ұдайы өндіріс құны. Сонымен қатар, орынбасу құны- бұл бағаланатын обьектіге тең, бірақ оның көшірмесі болып табылмайтын обьектіні жасауға кеткен шығындар.

Кәсіпкерлік пайда- бұл құрылысшы пайдасы.

Тозу- бұл физикалық бұзылулардан, функциялары ескіруден және әр түрлі сыртқы факторлардан (экономикалық жағдайлардан, қоршаған ортаның жағдайларынан т.б) болатын кәсіпорын мүлкі құнының төмендеуі.

Шығындық тәсілдің басты белгісі- бұл элементтерге жіктеп бағалау, яғни бағаланатын мүліктік комплекс құрамдас бөліктерге мүшеленеді, әр бөліктің бағалауы жасалады, содан соң барлық мүліктік комплекстің құнын, оның бөліктерінің құндарын қосу арқылы анықталады.

Шығындар негізінде бағалау тәсілі келесі жағдайларда ең қолайлы пайдалану аймағы болып табылады:

- мемлекеттік обьектілерді бағалау кезінде;

- арнайы пайдалануға арналған мүлік құнын есептеу кезінде (табысты алмай-ақ) – бұл мектептер, ауруханалар, мәдени құрылыстар, вокзалдар және т.б.;

- негізгі қорларды қайта бағалау кезінде;

- негізгі қорлардың бухгалтерлік есебі үшін;

- салық салу және сақтандыру мақсатындағы бағалау кезінде;

- мүлікті соттық бөлу кезінде;

- ашық сауда саттықта мүлікті сату кезінде.

 

Шығындық тәсілдің этаптары және оның орындалуы

7. Кәсіпорынның мүліктік комплексінің құрылымын талдау;

8. Жер телімінің құнын анықтау;

9. Қайта қалпына келтіру құнын анықтау;

10. Тозуды анықтау;

11. Тозуды алып тастағандағы кәсіпорынның мүліктік комплексінің әр құрамдас бөлігінің қалпына келу құнын есептеу.

12. Кәсіпорынның меншік обьектісінің жалпы құнын есептеу.

Қайта қалпына кетіру құнын анықтау:

Бағаланатын обьектінің қайта қалпына келтіру құнын анықтау үшін 3 әдіс пайдаланылады:

7. Ауданның бір бөлігінің сыбағалы шығындық әдісі;

8. Элементтерге бөлшектеп есептеу әдісі;

9. Сметалық есептеу әдісі.

Ауданның бір бөлігінің сыбағалы шығындық әдісі дегеніміз – ұқсас обьектілерге құрылыс жұмысының нормативтік шығынын әзірлеу негізінде құрылымдық шығыны туралы ақпарат алу (1 кв.м ауданына немесе 1 куб м).

Бағаланатын ғимараттың құнын нормативтік сыбағалы шығынды жалпы ауданға және жалпы көлемге көбейтіп аламыз.

Элементтерге бөлшектеп есептеу әдісінің мақсаты – бұл ғимаратты жеке элементтерге бөлу: фундамент, цоколь, қабырға, каркас, шатыр және т.б.

Бағалаушы әр элементтің шығындары бойынша ақпарат жинайды, содан соң элементтердің шығындарын қосу арқылы ғимараттың жалпы құны есептеледі.

Сметалық есептеу әдісі – бұл ғимараттың құрылыс жобалық сметасын құру арқылы құрылыс монтаждық жұмыстар тізімі бойынша (түрлі жұмыстардың түріне) кеткен шығынмен есептеледі (еңбекақы, материалдар, инструменттер, электроэнергия, арнайы тасымалдау көліктері және т.б.).

Тозуды анықтаудың бұл әдісі ең бастысы тозуды есептеудің эксперттік және нормативті тәсілдеріне негізделген. Бағалаушы обьектінің шешімін анықтауда оның тиімді шамасын пайыздық көрсеткіштермен белгілейді.Тозудың жинақталған пайыздық көрсеткішін бағалау күні обьектінің жалпы шығындарын көрсетеді және мына формула арқылы анықталады:

 

И = ЭВ

ВС ТС

И – тозу;

ВС- обьектінің қайта қалпына келтіру құны;

ЭВ- тиімді жас (тиімді пайдалану уақыты);

ТС- экономикалық өміршеңдік мерзімі.

 

Кейбір жағдайда тозуды есептеу үшін объектінің қалған экономикалық өмір мерзімін ескеру өте маңызды, онда тозу келесі түрде есептеледі:

И/И+ОС немесе ЭВ/ЭВ+ОС,

мұндағы, ОС- экономикалық өмірдің қалған мерзімі.