Азақстанда зақымдалған жылжымайтын мүліктерді талдау – қазіргі жағдайы

Елімізді әлемдегі үлкен аумақты алып жатқан мемлекеттердің бірі болып табылады.

Зақымдалған жылжымайтын мүлікті бағалау бір қарағанда оңай көрінгенімен, іс жүзінде объект құнына әсер ететін әртүрлі факторларды ескеріп, толық талдауды қажет ететін қиын да күрделі тапсырма.

Объектінің нарықтық құнының көлемі туралы қорытынды құжат бағалау туралы есеп болып табылады. Сондықтан да бағалау кезінде неғұрлым жиі кездесетін қателерді талдау өзекті және маңызды мәселе болып отыр.

Зиян шеккен жылжымайтын мүлікті бағалау объектісін сипаттауға қатысты мәселелерге олығырақ тоқталсақ. Толық қайта қалпына келтіру құнын анықтауда көп жағдайда бағалау объектісіне құқықты растайтын құжаттарға талдау жасауға тиісті көңіл аударылмайды. Обьектінің толық қайта қалпына келтіру құнын бағалау есебінде «Бағалаушы бағаланып отырған меншікке құқықтың заңдық сипаттамасына немесе меншік құқығына байланысты сұрақтарға жауап бермейді. Бағаланып отырған мүлік құқығы шынайы деп есептеледі. Бағаланып отырған объектіге есепте көрсетілгеннен басқа шағымдар мен шектеулер қойылмаған деп есептеледі» деген сөйлемдер келтіріледі. Бұл іс-әрекеттің маңыздылығы және қорытынды нәтижеге ықпалы көп. Осы мәселеге толығырақ тоқталып өтсек.

Құқықты растайтын негізгі құжаттар мыналар:

1) Меншік құқығын мемлекеттік тіркеу куәлігі;

2) Техникалық төлқұжат;

3) Экспликациясы және қабаттық жоспарлар;

4) Меншік иесі (құқық иесі) туралы мәліметтер;

5) Жер теліміне меншік құқығын мемлекеттік тіркеу куәлігі немесе жер телімін жалға алу келісімшарты.

Айта кету керек, 1, 2, 3, 4 құжаттардағы объектінің жалпы ауданы бір-бірімен сәйкес келуі қажет. Кейбір жағдайларда объектінің құрылысын қайта жоспарлау нәтижесінде аудан көлемдерінде айырмашылықтар болуы мүмкін. Бұл фактор әр тәсілдің есебінде қолданылатын объектінің «өлшем» сипаттарын, яғни жалпы және пайдалы ауданды анықтаған кезде маңызды.

Меншік құқығын мемлекеттік тіркеу куәлігінде объектінің ауыртпалығы жоқ екені көрсетілуі мүмкін, бірақ бағалау күніне ауыртпалықтар болуы мүмкін. Бұл жағдайда ХҚКО (Халыққа қызмет көрсету орталығы) берген анықтаманы басшылыққа алу керек. Ғимаратты, ғимарат бөлігін немесе ғимараттағы кеңсені жалға алу туралы тіркелген келісімшарт түріндегі ауыртпалықтар объектінің нарықтық құнын шығарған кезде есепке алынуы қажет.

Зақымдалған жылжымайтын мүлікті бағалау туралы есепте келесідей қателіктер кетуі мүмкін:

– құқықтық (мысалы, нарықтық бағадан төмен ставкамен жалға алу келісішартындағы ауырпалықтарды есепке алмау, жерді жалға алу келісімшартының болмауы, т.б.);

– маркетингтік (мысалы, объектінің деңгейін бұрыс анықтау, жүктелу деңгейі, сыртқы тозу факторларын есепке алмау, т.б.);

– қаржылық (мысалы, күрделі жөндеу жүргізуге кететін шығындар бұрыс есептелген немесе мүлдем есептелмеген);

– әдістемелік (мысалы, бағалау әдісін дұрыс таңдамау).

Кеңселік үй-жайды бағалаған кезде еурожөндеудің болуы объектінің табысының басты көрсеткіші болмауы мүмкін, егер де ғимаратты белгілі бір сыныпқа (А, В, С) жатқызу үшін қажетті белгілерге ие болмаса. Кеңселік үй-жай үшін негізгі белгілер қатарына келесілер жатады: орналасқан жері, тұрғызылған жылы, техникалық сипаттамаларға және жоспарлау шешімдеріне қойылатын талаптар, керекті көлік тұрағындағы орын саны, керекті инфраструктураның болуы, және т.б.

Бағалау жұмыстарын жүргізген кезде объектінің толық қайта қалпына келтіру құнын есептеу шығындық тәсіл арқылы жүзеге асырылады.

Бұл тәсіл көмегімен бағалаудың қалай жүргізілетіні туралы алғашқы бөлімде айтылып өтілген болатын. Төменде бағалау есептеулерін жүргізу кезінде туындайтын нақты мәселелер қарастырылған.

Кез келген жылжымайтын мүлік объектісінің өмір сүру мерзімі болады. Егер бағалау объектісі күрделі жөндеуді қажет ететін 1950 жылы тұрғызылған ғимарат болса, онда бұл объектінің өмір сүру мерзімі шектеулі екені анық. Яғни бұл сәтті де болжам жасағанда ескермеске болмайды.

Шығындық тәсіл, бұл объектіні қалпына келтіруге немесе оның тозуын есепке ала отырып алмастыруға кететін шығынды анықтайтын бағалау әдістерінің жиынтығы болып табылады.

Бағалау жұмыстарының негізгі кезеңдері:

- объект пен жер теліміне мүлік құқығын анықтау (мүлік туралы куәлік, жал келісімшарты, нөмір, күні). Алдында анықталғандай, объектіні бағалау үшін құқықты растайтын құжаттардың толық кешені болу керек;

- бағалау объектісінің алмастыру құнын анықтау;

- девелопер пайдасын анықтау;

- тозуды анықтау (физикалық, қызметтік, сыртқы);

- жер телімінің нарықтық құнын анықтау;

- объект құны туралы қорытынды шешімді қалыптастыру.

Айта кететін жайт, салыстырмалы түрде жақында тұрғызылып, қолданысқа енгізілген объектілер құнын шығындық тәсіл арқылы есептеген кезде құрылысқа кеткен шығындар қазіргі нарықтық ақпараттарға негізделіп көрсетілуі тиіс және олардың нарықтағы орташа көрсеткіштерге сәйкестігі тексерілуі керек.

Бағалау жүргізгенде көп жағдайда тапсырыс беруші берген сметалық құжат қолданылады. Объектіні бағалаған кезде аталған құжатты қолдану бағалау туралы есепте бұрыс шешімдерге алып келуі мүмкін. Сондықтан да нарыққа талдау жасап барып, сметалық құжаттағы бағалар қаншалықты шынайы екені тексерілу тиіс.

Шығындық тәсілмен жаңа тұрғызылған ғимаратты бағалағанда объектінің бағасына әсер ететін мәселе девелопер пайдасын дұрыс есептемеуден шығады.

Девелопер пайдасы – кәдімгі инвестор (құрылысшы компания, девелопер) бағаланып отырған объектіге ұқсас жоба құрылысына байланысты тәуекел үшін талап ететін сыйақысы.

Табыс туралы нарықтық ақпарат алу қиынға соғады, өйткені ол коммерциялық құпия болып табылады. 10 – 30 % аралығындағы көрсеткіштер кәсіпкерлермен сұхбат негізінде немесе сарапшы маманның көзқарасы негізінде қабылданады.

Бұл көрсеткішті анықтаған кезде девелопер пайдасы құрылыс көлемі мен мерзіміне және т.б. факторларға тәуелді екеніне назар аудару керек. Осыған орай бағалау туралы есепте девелопер пайдасының өзгеру шектерін барынша нақты белгілеп, орташа қалыптасқан нарықтық көрсеткішті орнату керек.

Тозуды анықтаған кезде бөлу әдісі қолданылады. Жалпы жағдайда барлық тозудың түрлері қарастырылады, олар келесідей:

– жоюға болатын және жойылмайтын физикалық тозу;

– жоюға болатын және жойылмайтын функциялық тозу;

– сыртқы немесе экономикалық тозу.

Физикалық тозуды бағалаған кезде ғимарат қандай күйде екенін білу керек, капитал салымынсыз және ағымдағы жағдайында сақтауға қаражат жұмсаусыз қызмет жасау мүмкіндігін қарау керек.

Қазіргі таңда зақымдалған жылжымайын мүліктің жағдайын зерттеу барысында, зақымдалған жылжымайтын мүлікке қатысты өтініш түсірген азаматтардың 95 пайыздан астамы ірі қалалардан, қалған 5% қала сырты нан. 2010-2015 жылдар арасында Астана қаласы бойынша, зақымдалған жылжымайтын мүлікті қайта қалпына келтіру құнына қатысты 2967 азаматтан астам өтініш келіп түссе, Алматы қаласы бойынша, азаматтардан 5131 астам өтініш түскен.

Жалпы 2005 - 2015 жылдарда Қазақстанда 21 447 жылжымайтын мүлігі зардап шеккен, зардар шегудің әр түрлі салдары қарастырылған. Ал Алматы қаласында 8857 жылжымайтын мүлігі тіркелген. 2005-2015 жылдарда Қазақстан бойынша, 11 мыңнан астам өтініш қанағаттандырылған. Бірақ бұл -өтініш берген адамдар санының жанында төмен көрсеткіш болып табылады.

2015 жылы жылжымайтын мүлік агенттіктің заңдылықтарының сақта­луын қадағалау мақсатында 6300 тексеріс жүргізгендігін атап көрсетті. Осы тексерістер бары­сында 3,5 мың кемшіліктер анық­талып, заң бұзушыларға әкім­шілік шаралар қолдану ба­рысын­да 428 миллион теңге айыппұл өндіріп алынған.

Бірақ Қазіргі таңда Қазақстанда жылжымайтын мүлікті дұрыс пайдалану мақсатында әрекеттер жасалынып жатыр. Қазақстан Республикасының «Мемлекеттік меншік мәселесі жөніндегі кейбір заң актілеріне өзгерістер мен толықтырулар енгізу туралы» заң күшіне бағалаудың жаңа тәртібі енгізілді. Соңғы жылдары жылжымайтын мүлік саласында кейбір өзгерістер болды. Жылжымайтын мүлік нарығы белсенді даму сатысында жүріп келеді. Бірінші кезекте, ол экономикалық дағдарыс басымдылыққа қатаң жүріп келеді. Құрылыс компаниялары елдегі тұрғын үйге сұраныс өскендіктен нарыққа қайтып келіп жатыр. Екінші жағынан, адамдар еңбек етіп жалақыларын алып жатыр, олар өздерінің тұрғын үй жағдайларын жақсарту үшін бәрін жасап жатыр. Алайда, ірі қалалардағы квадрат метрлеріне бағалар өсіп жатса, онда ол ескі үйлер мен жаңа құрылыстарға тиеді.