Жылжымайтын мүлікті толық қайта қалпына келтіру құнын анықтаудың жетілдіру жолдары

Соңғы он бес жылда Қазақстанғы бағалау қызметі «бағалау» мамандығын ресми мойындау мен бағалаушылардың елдегі бірінші қоғамдық ұйымының құрылуынан мүлік құнын бағалаудың жалпы мемлекеттік жүйесінің құрылуына дейін үлкен жолды жүріп өтті. Қазақстанда қалыптасқан дәстүрлі нормативтік-әдістемелік тәсілдер мен өңдеулерді және дүниежүзілік тәжірибені ескеретін бағалаудың негізгі әдістемелік процедуралары қабылданып бекітілді. Тәуелсіз бағалаудың жүйесі құрылды.

Республикалық бағалаушылар палатасы мүшелерінің Бағалау стандарттары жөніндегі халықаралық кеңеске (IVSC) және ТМД бағалаушылар бірлестігі кеңесінің мүшелері атануы Қазақстандағы бағалау қызметінің дамуы мен халықаралық деңгейде мойындалуының айқын дәлелі болып табылады. Қазақстандық бағалаушылардың осы ұйымдарда өз өкілдерінің болуы, тұрақты ақпарат алмасуы, бағалаудың халықаралық стандарттарын ресми мойындауы, халықаралық ғылыми конференцияларға қатысып тұруы Қазақстан Республикасындағы бағалаудың ұлттық жүйесінің дамуының мықты тұғырын қалыптастырды [22].

Қазақстан Республикасының қаржы нарығының дамуы мен тұрақтылығында бағалау қызметінің ерекше маңызын ескере отырып, Республикалық бағалаушылар палатасының белсенді қатысуымен мемлекеттік және жергілікті билік өкілдеріне зақымдалған жылжымайтын мүлікті бағалау қызметін жетілдіріп, дамыту үшін келесідей бағыттағы ұсыныстар бар:

Бірінші ретте Қазақстан Республикасындағы толық қайта қалпына келтіру құнын анықтаудың жетілдірілуін, зақымдалған жылжымайтын мүлікті бағалау қызметінің дамуының өзекті мәселелерінің бірі – заң шығару және нормативтiк-құқықтық базаны жетiлдiру болып табылады.

Мүлік құқығының барлық түрлерін бағалауға қатысты нормативтік-құқықтық базаны қалыптастыруды аяқтау үшін келесідей шараларды жүзеге асыру қажет:

– мүлікті бағалауға қатысты стандарттарды қабылдап бекіту;

– бағалау қызметінде қолданылатын барлық ұғымдар мен терминдерді бухгалтерлiк және алғашқы есепте, Қазақстан Республикасындағы бағалау объектілерін тіркеуде, салық салуда қолданылатын ұғымдар мен терминдерді, сонымен бiрге бағалаудың халықаралық стандарттарындағы ұғымдар мен терминдермен барынша бiр iзге келтіріп, сәйкестендіру;

– бағалаушылардың кәсiби қайта даярлау бағдарламаларына мемлекеттiк талаптарды бекіту;

– бағалаушыларды аттестаттау және аккредитациялау тәртібін бекіту;

– кәсіби бағалаушылардың өзін-өзі реттейтін ұйымдарының қызметтерін, құқықтырын және міндеттерін заң жүзінде айқындап беріп, олардың жұмыс істеуіне жағдай жасау;

– салық салу жүйесіндегі есептілікті қаржылық есептіліктің халықаралық стандарттарына сәйкес келтіру, бухгалтерлік есеп жүйесін қаржылық есептіліктің халықаралық стандарттарына келтірген кезде туындаған активтер құнының өсуіне салық салмау, салық салынатын табыс көлемін есептеген кезде амортизацияны есептеу жүйесін қайта қарау;

– заң шығару деңгейінде зияткерлік қызметтің, жер, орман ресурстары, пайдалы қазбалар мен басқа да мамандандырылған активтерге қатысты нәтижелердің айналымына қатысты кемшіліктерді жою;

– өндiрiс барысында iс жүзiнде қолданылатын, бiрақ баланста тұрмайтын материалдық емес активтерге рақымшылықты жасау.

Екінші бағыт: зақымдалған жылжымайтын мүлікті бағалау қызметін реттейтін уәкiлеттi органды тағайындау және мекемеаралық кеңес құру.

Бағалау қызметін реттеушi уәкiлеттi орган Қазақстан Республикасының Әдiлет министрлігi болып табылады. Алайда, осы функцияны орындау ресми түрде министрліктің бірде-бір комитетіне табысталмаған. Мұның бір бөлігін кейде тiркеу қызметi және құқықтық көмек көрсету Комитетінің лицензиялау бөлiмi орындайды. Зақымдалған жылжымайтын мүлiктi бағалау құқықтық реттеудiң өте маңызды саласы болып табылуына байланысты, осы функцияларды жүзеге асыратын Қазақстан Республикасының Әдiлет министрлігінде мүлiктiк қатынастар Комитетін құру орынды болар еді. Бұл мақсатта Ресейде арнайы мүлiктiк қатынастар министрлiгі құрылған.

Бағалауға қатысты сұрақтар бір немесе бірнеше мекеме шеңберінен шығып, мекемеаралық сұрақтарға айналған. Уәкiлеттi орган бола тұра, Қазақстан Республикасының Әдiлет министрлiгi бағалаушылардың қызметiне бақылауды iске асырып қана қоймай, Қазақстандағы бағалау бойынша жұмыстардың координаторы функциясын орындауы керек, ал Мекемеаралық кеңес бағалау қызметiнің сұрақтары бойынша шешiмдi қабылдап, шығаруға бағытталған негiзгi талдау органының мiндеттерін атқаруға тиiс.

Үшінші бағыт: бағалау стандарттарын жүйеге келтіру.

Бағалау стандарттарының жүйесi де әлемдегі кез келген стандарттар секілді үш деңгейден тұруы тиiс:

1. Халықаралық стандарттар – Қазақстан үшін бұл 2007-шi жылғы ХБС. Бұл стандарттар бағалаушылар міндеттерін айқындап береді.

«Қазақстан Республикасындағы бағалау қызметi туралы» Заңда Қазақстан Республикасының аумағындағы басқа шетел стандарттарын (TEGOVA, RICS, USPAP, РОО және т.б.) қолдану рұқсат етiлмеген. Осыған байланысты «үлкен төрттiктiң бағалаушылары» Қазақстан аумағында өз стандарттарын қолданатынын айта кету керек, бұл әрине заң бұзушылық болып табылады.

2. Бағалаудың ұлттық стандарттарын құру.

Бұл стандарттарда бағалау туралы есепті қалай құрастыру туралы және мүліктiң негiзгi түрлерiнің құнын қалай анықтау жөніндегі негiзгi ережелер қысқаша баяндалуы қажет. Олар бағалаудың қазiргi ережелерiнiң негізінде құрастырылуы тиіс. Мысалы, шығын тәсіліндегі әдiстердi бағалаушылар палатасының тиiстi стандарттарымен сәйкес қолданылуы керек.

Стандарттар Халықаралық бағалау стандарттарын қайталамау керек, тек ондағы әдістердің мағынасын ашып көрсетуі тиіс. Бағалаушы не істеу керектігін ғана біліп қоймай, әрбір нақты жағдайда бағалауды қалай жүргізуді түсінуі қажет.

3. Бағалаушылар Палаталарының Стандарттары

Бағалаушылар палатасының әрқайсысы өз ұйымының стандарттарын қабылдайды. Олардың барлығы халықаралық және ұлттық бағалау стандарттарына сәйкес келуi шарт. Олардағы айырмашылық сапаға қойылатын талаптар және бағалаудың дәлдiгiне қойылатын талаптар қаттырақ болуы мүмкін. Нәтижелердiң бiркелкiлігiн жоғарылату үшiн стандартта әр түрлi анықтама материалдар және жете түсіндірілген есептеулер әдiсі болуы керек.

Төртінші бағыт: Қазақстан Республикасының шет мемлекеттермен және халықаралық ұйымдармен ынтымақтастығы.

ТМД елдері арасындағы бағалау қызметі саласындағы қарым-қатынасты дамыта келе, 1998 жылы қазақстандық бағалаушылардың бастамашылығымен ТМД бағалаушыларының үйлестiру кеңесi құрылды, содан соң 2000 жылы ТМД бағалаушылар қауымдастықтарының кеңесі құрылды. Халықаралық ынтымақтастық аясында қазақстандық бағалаушылардың алдында келесi мәселелер тұр:

– TEGОVA еуропалық бағалаушылар тобының құрамына мүшелікке ену туралы өтініш жасау;

– IVSC ұйымдастыратын халықаралық конференцияларға үнемi қатысу.

Бесінші бағыт: бағалау қызметiң инфрақұрылымын дамыту.

Болашақ бағалаушыларды әзiрлеу бағалау нарығының дамуының негiзгi шарттарының бiрi болып табылады.

Сонымен бiрге Қазақстан Республикасындағы бағалаушылардың біліктілігін жоғарылату бағдарламасын әзірлеуді аяқтау керек.

Бағалаушыларды оқыту сапасын жоғарылатулары және жоғарғы оқу орындарындағы жауапкершiлiкті арттыру мақсатында ЖОО аккредитациясын жүргізіп, уәкiлеттi органның лицензия берулеріне негіз болатын сертификаттарды беру құқығын беру керек.

Обьектінің толық қайта қалпына келтіру құны бағалау процесi үлкен мәлiметтер көлеміне талдау жасаумен байланысты. Негiзгi ағымдағы шығындар бағалау мақсаттары үшін қажеттi әр түрлi мәлiметтi табу мен өңдеуге кетеді. Сондықтан да бағалаушылар жұмысының ақпараттық қамтамасыз етілуiн дамыту жалпы бағалау қызметін дамытуды табысты iске асыруыдың маңызды факторларының бiрi болып табылады.

Ең маңызды мәселе осы мәлiметтердiң шынайылығы мен өзектілігінде болып табылады. Сондықтан да жасалатын ақпарат базалар тiзiмін құрастыру кезеңінде олардың тұрақты жаңартып тұру ретін анықтау қажет.

Мемлекеттік немесе басқа құпия болып табылмайтын ақпаратты бағалау процесіндегі барлық тараптардың қолы жететіндей қылу керек. Бұл екінші жағынан қызығушылық танытқан жақтардың бағалау кезінде қолданылған ақпарат шынайылығын тексеруге жол ашады. Бағалау мақсаттары үшiн қолданылатын ақпараттық базалар тiзімін жасау және жүргiзуді жүзеге асыратын бас ұйымды анықтау керек.

Алтыншы бағыт: мәселелерді жүзеге асырудың тетiктерi.

Мақсаттарды iске асырулар үшiн:

– бағалау қызметi салындағы заң шығару, нормативтiк-құқықтық базаны жетiлдiру бойынша тұрақты жұмыс жасау керек;

– бағалау қызметінің даму перспективаларын есепке ала отырып, бағалау қызметін дамыту бойынша тұжырымдаманы жүзеге асыру бағдарламасын жасау керек;

– мүлiктi бағалаумен және меншiк құқығын бағалаумен шұғылданатын мамандарды дайындау және қайта даярлауды мақсатты түрде жүзеге асыру керек;

– екi жақты және көп жақты мемлекет аралық және мекеме аралық келiсiм шарттардың негiзiнде мүлiктi бағалау саласында тәжiрибе алмасуды қамтамасыз ету керек;

– қабылданған нормативтiк-құқықтық құжаттар арқылы жекешелендiру, салық өндiру, қаржылық есеп беру, инновациялық жобаларды бағалау мақсаттары үшiн нақты нарықтық бағалауға қызығушылық танытатын мемлекеттiк құрылымдардың бiрлесіп жұмыс жасауын күшейту керек;

– осы мәселелерді орындау үшiн халықаралық ұйымдар және жеке инвесторлардың қаражаттарын, сонымен бiрге сонымен бiрге мемлекеттiк бюджеттен қаражат тарту керек.

Қорыта айтқанда, Қазақстандағы зақымдалған жылжымайтын мүлікті бағалау қызметін дамыту үшін бағалау қызметін реттейтін жеке орган тағайындап, нормативтік-құқықтық базаны бір жүйеге келтіріп, ұлттық бағалау стандарттарын қабылдап, халықаралық ұйымдармен байланысты күшейту керек.