Келген залал мөлшерін анықтау мақсатында жылжымайтын мүлікті бағалаудағы әдістемелік негіздер

Бағалау амалдары мен әдістерін таңдау, бағалау объектісінің нарықтық немесе өзге де құнын анықтау бойынша есептеулерді орындау үшін:

– нарықтық амал;

– табыстық амал;

– шығындығы негізделген амал қолданылады.

Бағаланатын мүліктің түріне және басымдықтарды бағалау мақсаттарына қарай әр түрлі әдістері қолданылауы мүмкін. Дамыған нарық жағдайында осы амалдар басым есептеледі.

Жылжымайтынмүлікке келген залал мөлшерін анықтау үшін шығындық тәсілді пайдаланады, яғни қайта қалпына келтіру құнын шығындық тәсілді қолдану арқылы жүргізеді. Жылжымайтын мүлікті шығындық әдіспен бағалау дегеніміз – бағалау объектісінің қайта қалпына келтіру құны есебі кезіндегі ағымдағы құнын және бағалау күніне сәйкес функционалды, физикалық және техникалық жағдайын анықтау.

Бағалау нысанының ағымдағы құнын жаңа құрылыс құны мен тозу есебінің жойылу құнының айырымы есебімен жүргізеді. Объектінің ағымдағы құнына тек қана мердігердің табысын ғана емес, сонымен қатар тапсырыс беруші инвестор немесе кәсіпкерлік табысын қосады.

Жоғарыда айтқандай, қайта қалпына келтіру құны – бұл меншік объектісінің дәл көшірмесінің ұдайы өндіріс құны. Ал орынбасу құны – бұл бағаланатын объектіге тең, бірақ оның көшірмесі болып табылмайтын объектіні жасауға кеткен шығындар.

Тозу дегеніміз – бұл физикалық бұзылулардан, функциялары ескіруден және әр түрлі сыртқы факторлардан (экономикалық жағдайлардан, қоршаған ортаның жағдайларынан, т.б.) болатын жылжымайтын мүлік құнының төмендеуі.

Шығындық амалды сатып алу-сату немесе жалға алу нарығы шектеулі болып табылатын жылжымайтын мүлікке бағалау жүргізу үшін, сондай-ақ мамандандырылған жылжымалы мүлікті, соның ішінде жылжымайтын мәдени мұра ескерткіштерін, құрылыстарды, таратушы құрылғыларды және т.б. бағалау кезінде қолданылады. Басқа да бағалау объектілерінің нарықтық құнын айқындау үшін шығындық амал, егер оларды ауыстыру немесе қайта шығару мүмкін болған және экономикалық тұрғыдан мақсатқа сай келген жағдайда қолданылады. Шығындық амалды қолдану уақытында бағалау рәсімдерін жүргізу үшін пайдаланылатын ақпарат осы жылжымайтын мүлікті немесе осы тектес жылжымайтын мүлікті мердігердің табысын ескере отырып, қазіргі заманғы жағдайда жасауға жұмсалатын шығындар туралы нарықтық деректерге жауап беруі тиіс.

Жылжымайтынмүлікке келген залал мөлшерін анықтау үшін бастапқы деректер мыналар болып табылады:

1) техникалық паспорт;

2) егер осы объектіні сәйкестендіру уақытында оның нақты табиғи сипаттамалары мен осындай құжаттаманың арасында алшақтықтар айқындалмаған жағдайда бағалау объектісі құрылысының жобалық-сметалық құжаттамасы;

3) бағалау объектісін натуралды өлшеу құжаттары және заңнамаға сәйкес осындай жұмыстарды орындауға құқығы бар мамандандырылған ұйымдар жүргізген жақсартылған жерлердің табиғи, техникалық жай-күйін растайтын құжаттар.

Аталған бастапқы деректер мүлікті бағалау туралы есепке қоса беріледі.

Қайта қалпына келтіру құны мынадай әдістердің көмегімен есептеледі:

1) элемент бойынша есептеу әдісі – бірыңғай аудандық бірліктік бағамалар жинақтарын, сметалық нормалық ережелерді, сметалық нормалар мен бағамаларды және ауыстыру құнын айқындау;

2) іріленген жалпыланған құны көрсеткіштері әдісі – іріленген көрсеткіштер жинақтарын пайдалану негізінде ауыстырудың толық құнын айқындау;

3) үлестік көрсеткіштер әдісі – тұтынушылық пайдалылықтың немесе қуаттылық бірліктерін бір іздендірілген көрсеткіштерінің негізінде жылжымайтын мүліктің қалпына келтіру құнын немесе ауыстыру құнын айқындау тәсілі;

4) индекстеу әдісі – тиісті объектінің теңгерімдік құнын түзету тәсілі – жылжымайтын мүліктің хронологиялық жасының ішінде құрылыс құнын өзгерту индекстерін шығару.

Жылжымайтын мүліктің жинақталған тозу шамасы табиғи, функционалдық және сыртқы, экономикалық тозулардың жиынтығына тең:

1) Табиғи тозу жойылатын және жойылмайтын болып бөлінеді.

Жойылатын табиғи тозу табиғи тозу белгілерін жою шығындарының сомасына тең. Егер барлық конструкциялық элементтердің орташа салмақты тозу шамасы ретінде түрлі өмір сүру мерзімі болса, онда жойылмайтын табиғи тозу конструкциялық элементтерге бөлу әдісімен есептеледі. Конструкциялық элементтің тозуы тиімді жастың белгіленген нормативтер бойынша қабылданатын экономикалық өмір сүру мерзіміне қатынасына тең. Жылжымайтын мүлік объектісінің тиімді жасы пайдаланудың табиғи жай-күйі, сыртқы түрі, жинақталған тозуы, экономикалық факторы ескеріліп, хронологиялық жас негізінде айқындалады.

Конструкциялық элементтердің экономикалық өмір сүруінің нормативтік мерзімі ресми белгіленген нормативтер бойынша айқындалады. Нормативтер болмаған жағдайда және тиісті негіздемелер кезінде табиғи тозуды бағалау күнінде конструкциялық элементтің техникалық жай-күйі бойынша сарапшылар жолмен бағалауға болады;

2) Функционалдық тозу жойылатын және жойылмайтын болады.

Жойылатын функционалдық тозу сапасы бойынша ағымдағы стандарттарға сәйкес келмейтін элементтердің ағымдағы жөнделуіне жұмсалатын шығандар сомасына тең. Жойылатын тозу табыстың жоғалуын капиталға айналдыру жолымен, не жылжымайтын мүлік сапасының төмендігіне байланысты алымдылықты жоғалту ретінде есептеледі.

3) Экономикалық тозу әрқашан жойылмайды. Ол жылдымайтын мүліктің

сәтсіз орналасуына және басқа да экономикалық факторларға байланысты табысты жоғалтуды капиталға айналдыру жолымен бағаланады. Жер телімі экономикалық ескерілуі және сирек жағдайларда функционалдық тозуы мүмкін.

Бағалаушы әр элементтің шығындары бойынша ақпарат жинайды, содан соң элементтердің шығындарын қосу арқылы ғимараттың жалпы құны есептеледі.

Шығын тәсіліндегі бағалау принциптерін дұрыс қолдану, қажетті шешім құруына жол береді, яғни құрылыс құнымен нарықтық құн мүлдем бөлек түсініктер. Осыны дәлелдейтін классикалық мысал ретінде мынаны айтуға болады: құрғақ және мұнайы бар скважиналарды бұрғылауға және нарықтық құнының шыққан шығындарын салыстыру.

Жылжымайтын мүлік облысында, шығын тәсілін қолдану кезінде нарықтық құн анықтала береді. Алайда, ақырғы нарықтық құнды анықтау процесіне, шығын тәсілімен жасалған бағалаудың нәтижелері құраушы ролін атқарады. Бұл тәсіл жаңа немесе қолданыс мерзімі кішкене болған объектілерге ерекше қатысты, себебі олардың нарықтық құнының көлемі құрылыс құнының көлеміне өте жақын. Сонымен қатар, бір қатар жағдайларда шығын тәсілінің әдістерін қолдану ең дұрыс және ең қолайлы болады, яғни басқа тәсілдер орынсыз болатын жағдайлар. Мемлекет мүлігін шығындық әдіспен бағалау – бұл бағаланатын обьектінің қайта қалпына келтіру құны есебі кезіндегі ағымдағы құнын және бағалау күніне сәйкес функционалды, физикалық және техникалық жағдайын анықтау.

Обьектінің ағымдағы құнын жаңа құрылыс құнымен тозу есебінің жойылу құнының айырымы есебімен жүргізеді. Обьектінің ағымдағы құнына тек қана мердігердің табысы ғана емес, сонымен қатар тапсырыс беруші инвестор немесе кәсіпкерлік табысын қосады. Алдында айтылғандай қайта қалпына келтіру құны бұл меншік обьектісінің дәл көшірмесінің ұдайы өндіріс құны.. Шығындық тәсілдің басты белгісі- бұл элементтерге жіктеп бағалау, яғни бағаланатын мүліктік комплекс құрамдас бөліктерге мүшеленеді, әр бөліктің бағалауы жасалады, содан соң барлық мүліктік комплекстің құнын, оның бөліктерінің құндарын қосу арқылы анықталады.

Шығындар негізінде бағалау тәсілі келесі жағдайларда ең қолайлы пайдалану аймағы болып табылады:

- мемлекеттік обьектілерді бағалау кезінде;

- арнайы пайдалануға арналған мүлік құнын есептеу кезінде – (мектептер, мәдени құрылыстар, вокзалдар және т.б.);

- негізгі қорларды қайта бағалау кезінде;

- негізгі қорлардың бухгалтерлік есебі үшін;

- салық салу және сақтандыру мақсатындағы бағалау кезінде;

- мүлікті соттық бөлу кезінде;

- ашық сауда саттықта мүлікті сату кезінде.

 

Шығындық тәсілдің этаптары және оның орындалуы

1. Кәсіпорынның мүліктік комплексінің құрылымын талдау;

2. Жер телімінің құнын анықтау;

3. Қайта қалпына келтіру құнын анықтау;

4. Тозуды анықтау;

5. Тозуды алып тастағандағы кәсіпорынның мүліктік комплексінің әр құрамдас бөлігінің қалпына келу құнын есептеу.

6. Кәсіпорынның меншік обьектісінің жалпы құнын есептеу.

Қайта қалпына кетіру құнын анықтау:

Бағаланатын обьектінің қайта қалпына келтіру құнын анықтау үшін 3 әдіс пайдаланылады:

1. Ауданның бір бөлігінің сыбағалы шығындық әдісі;

2. Элементтерге бөлшектеп есептеу әдісі;

3. Сметалық есептеу әдісі.

Ауданның бір бөлігінің сыбағалы шығындық әдісі дегеніміз – ұқсас обьектілерге құрылыс жұмысының нормативтік шығынын әзірлеу негізінде құрылымдық шығыны туралы ақпарат алу (1 кв.м ауданына немесе 1 куб м).

Бағаланатын ғимараттың құнын нормативтік сыбағалы шығынды жалпы ауданға және жалпы көлемге көбейтіп аламыз.

Элементтерге бөлшектеп есептеу әдісінің мақсаты – бұл ғимаратты жеке элементтерге бөлу: фундамент, цоколь, қабырға, каркас, шатыр және т.б.

Бағалаушы әр элементтің шығындары бойынша ақпарат жинайды, содан соң элементтердің шығындарын қосу арқылы ғимараттың жалпы құны есептеледі.

Сметалық есептеу әдісі – бұл ғимараттың құрылыс жобалық сметасын құру арқылы құрылыс монтаждық жұмыстар тізімі бойынша (түрлі жұмыстардың түріне) кеткен шығынмен есептеледі (еңбекақы, материалдар, инструменттер, электроэнергия, арнайы тасымалдау көліктері және т.б.).

Тозуды анықтаудың бұл әдісі ең бастысы тозуды есептеудің эксперттік және нормативті тәсілдеріне негізделген. Бағалаушы обьектінің шешімін анықтауда оның тиімді шамасын пайыздық көрсеткіштермен белгілейді.Тозудың жинақталған пайыздық көрсеткішін бағалау күні обьектінің жалпы шығындарын көрсетеді және мына формула арқылы анықталады:

 

И = ЭВ

ВС ТС

И – тозу;

ВС- обьектінің қайта қалпына келтіру құны;

ЭВ- тиімді жас (тиімді пайдалану уақыты);

ТС- экономикалық өміршеңдік мерзімі.

 

ЭВ = қалпына келтіру құнына тозудың % ТС

Х жыл (ЭФ) = х %.

Х жыл (ТС)

Кейбір жағдайда тозуды есептеу үшін объектінің қалған экономикалық өмір мерзімін ескеру өте маңызды, онда тозу келесі түрде есептеледі:

И/И+ОС немесе ЭВ/ЭВ+ОС,

мұндағы, ОС- экономикалық өмірдің қалған мерзімі.