Шетелдегі зақымдалған жылжымайтын мүлікті бағалау ерекшеліктері

 

Мемлекеттің заңды және жеке тұлғалардың белгілі бір қажеттіліктерін қанағаттандыру үшін, әртүрлі игіліктер (заттар, мүліктер) өндіріледі, сатылады және сатып алынады. Кез келген меншік объектісінің пайда болған қажеттіліктерді қанағаттандыру мүмкіншілігін оның құндылығы байланысты, яғни құны.

Мүлікпен жасалынатын операциялар мен мәмілелердің барлығы меншік объектісінің құнын білуді талап етеді. Нарық жағдайында мүліктің құны тұрақты бекітілген болып келмейді, ол факторларға, экономика мен жалпы қоғам өміріндегі тенденциялар мен өзгерістерге тәуелді. Сондықтан да меншік объектісінің құнын анықтау қажеттілігі туындап отырады.

Ресейдегі бағалауға 2015 жылы жиырма үш жыл толады. Шет елдерде бұл қызмет түрі жарты ғасырдан артық уақыт өмір сүріп келеді.

Бағалау қызметі, инвестициялаудың тиімділігі анықтау, аяқталмаған құрылыс жұмыстарын анықтау, жылжымайтын мүлікті кепілге беріп, несие алу кезінде, зиян келтіру құнын анықтау және тағы көптеген жағдайларда қажет етіледі.

Меншік объектілерін бағалау бойынша қызметтің алғашқы сәттіліктері, оның мықты әдістемелік база негізінде дамуы қажет.

Шаруашылық процестерде бағалаушылардың қатысуының негізгі себебіне, негізгі қорлардың қайта бағалануы жатады.

Қазіргі кезде қоғамда бағалау қызметін жетік білетін мамандар өте аз, әрине Батыс елдерінде бұл мамандықты игеру үшін жарты ғасырдан астам уақыт қажет болды, алайда Ресейдің көптеген мамандары бағалау мамандығы туралы көптеген кітаптар, оқу-әдістемелік материалдарды шығарды. Ескеретін жағдайдың бірі, олардың көбі Батыстың моделдеріне негізделеді. Айырмашылықтардың барлығы, салық салу жүйесінде көшпелі нарықтың жағдайында және халықтың менталитетінде болып келеді.

Ресейдің кейбір ғалымдары жылжымайтын мүлікті бағалаудың оқу-әдістемелік құралдары детерминерленген шарттарға негізделгенді қолдамайды. Олардың ойынша, жылжымайтын мүлік әдістерін мүмкіншілікті өлшеуіштер аппаратымен байыту қажет.

Ресей Федерациясының азаматтық кодексі, федералды заңдар, бағалаудың халықаралық стандарттары жатыр. Ескере кететін жайлардың бірі: Ресей Федерациясындағы бағалау қызметінің алғы шарттары негізінде Қазақстан Республикасының бағалау қызметіне өте ұқсас. Негізгі себебі, екі елде бұрынғы СССР құрамында болды. Ұқсас деген сөзге түзету енгізетін болсақ, Қазақстандағы бағалауды жүргізу моделінің 85-90 пайызы Ресейдің моделіне негізделген.

Қазақстанның бағалау процесстерінің басқа елдерден нақты өзгешелігін көрсету үшін, төменде АҚШ еліндегі бағалаудың негіздері көрсетіледі.

Шет елдерінде жерге деген жеке меншіктің болуымен қатар, бөлек объектілер мен мемлекеттің көз қарасынан, жылжымайтын мүліктің құны өте жоғары болып келеді (АҚШ-та салық салудың негізгі базасына жылжымайтын мүлік жатады), сондықтан бағалауда жылжымайтын мүліктен басталады. Осылардың нәтижесінде ғылыми-әдістемелік көз қарастан ең толық жетілдірген бағалау саласы - жылжымайтын мүлікті бағалау.

Америка Құрама Штаттарында жүргізілетін зақымдалған жылжымайтын мүлікті бағалау процесстері Ресей мен Қазақстанда жүргізілетін бағалаудан айырмашылықтары көп емес, алайда олар бар.

1-кезең. Бағалау жоспарын құру а) ақпаратқа қатысатын талаптарды анықтау б) сәйкес әдістемені идентификациялау в) уақыт шығыны мен еңбек шығынын бағалау г) тапсырысты орындау шарттары мен гонарар туралы ұсынысты ұсыну

2-кезең Ақпаратты жинау және тексеру а) орналасу ауданы б) участок пен көрші жатқан территория в) құрылыстар сараптамасы г) заңды және басқармашылық сұрақтар д) экономикалық қызмет туралы мәлімет-кіріс,шығындар, айналым

кіріс

шығын

нарық

сараптама

3-кезең Келісушілік а) бағалау принциптарымен байланыстағы факторларды шолып қарау б) көрсеткіштер және ықтималды көрсеткіштер в) логикалық ойлар мен пікірлер г) құн туралы ақырғы шешім

 

 

 

4-кезең. Құнды бағалау нәтижесі туралы есеп а) пікір, б) көзқарас в)толық хабарландырылған есеп, г) баяндалған хат.

 

Ескерту: автордың [15] ақпарат көзі негізінде құралған

 

Бұл кестеден айырмашылықтардың жоқ екендігін көруге болады, яғни жалпы процесс немесе бағалауды өткізудің жоспары жалпыға тең. Себебі онда тереңдетілген көрсеткіштер көрініс таппайды.

 

 

Толық қалпына келтіру құнын анықтау үшін зақымдалған жылжымайтын мүлікті бағалау