Принципы оценки, связанные с рыночной средойПринцип внешних изменений основан на том, что стоимость предприятия, его имущества зависит от состояния внешней среды, степени политической и экономической стабильности в стране. Поэтому для того чтобы рассмотреть возможные способы использования данного предприятия, необходимо исходить из условий рыночной среды.' Принцип конкуренции основан на том, что рыночные цены устанавливаются на определенном уровне с учетом конкуренции. Если в каком-то районе деловая конкуренция сильна, то строительство еще одного магазина или офисного здания может оказаться убыточным. Если отрасль, в которой действует предприятие, приносит избыточную прибыль, то она привлекает капиталы, так как в нее пытаются проникнуть и другие предприниматели. Это увеличит предложение в будущем и снизит норму прибыли. Отсюда следует, что при оценке стоимости предприятий необходимо учитывать степень конкурентной борьбы в данной отрасли в настоящее время и в будущем. Если ожидается обострение конкурентной борьбы, то при прогнозировании будущих прибылей данный фактор можно учесть либо за счет прямого уменьшения потока доходов, либо путем увеличения фактора риска, что опять же снизит текущую стоимость будущих доходов. При этом итоговая оценка рыночной стоимости предприятия не может превышать текущих цен предложения его аналогов. Принцип спроса и предложения основан на определении стоимости объекта соотношением спроса и предложения на рынке недвижимости. Стабильное соотношение — стабильные цены. Если на рынке предлагается мало прибыльных предприятий (спрос превышает предложение), цена на них будет повышаться. На спрос и предложение воздействуют такие факторы, как уровень доходов, изменение численности и вкусов населения, величина налогов, доступность финансовых ресурсов, величина кредитной ставки и др. Стоимость будет увеличиваться с возрастанием спроса и падением предложения. Принцип соответствия основан на том, что если предприятие соответствует стандартам, предпочитаемым в данное время в конкретной местности, то цена будет приближена к среднерыноч|ным значениям. Если предприятие нехарактерно для данной местности, т.е. не соответствует требованиям рынка по оснащенности производства, технологии, уровню доходности и т.д., то цена на него скорее всего будет ниже среднего. Принцип экономического разделения гласит, что имущественные права следует разделять и соединять таким образом, чтобы увеличить общую стоимость объекта. Возможно следующее разделение прав: — физическое — разделение прав на пользование воздушным пространством, поверхностным участком земли и недрами; — по времени владения — различные виды аренды, пожизненное владение, будущие имущественные права; — по видам имущественных прав — совместная аренда, партнерство, траст, опцион, корпорация; — по правам кредитора вступить во владение предприятием — закладные, залоги, судебные залоги, участие в капитале. Производственное помещение, например, можно продать вместе, а можно отдельно от имеющегося оборудования. 4. Принцип наилучшего и наиболее эффективного использования (ННЭИ ) Является важнейшим в оценке недвижимости, но в оценке бизнеса может не использоваться. Основан на учете возможных способов использования имущества в зависимости от условий рыночной среды. В процессе определения стоимости бизнеса названный принцип применяется для оценки в целях реструктуризации. Спрос на рынке, возможности развития бизнеса, местоположение предприятия и другие факторы определяют альтернативные способы использования предприятия. Наряду с экономическим разделением результатом такого анализа является определение наилучшего направления использования собственности предприятия. Наиболее вероятное и рентабельное на момент оценки использование объекта обеспечивает его самую высокую текущую стоимость. Сущность принципа ННЭИ: влияние на стоимость обеспечивает наибольшую величину стоимости объекта на дату оценки. Ограничения для варианта ННЭИ: — максимальная доходность — определяется в результате анализа будущих доходов от альтернативных вариантов использования с учетом риска инвестиций; — финансовая обоснованность — обоснование целесообразности финансирования инвестиционного проекта, отражающее способность этого проекта обеспечить доход, достаточный для возмещения расходов инвесторов и получения ожидаемого дохода на вложенный капитал; —- физическая (техническая) осуществимость наиболее доходного варианта использования определяется в результате анализа транспортной доступности, возможности подключения к коммунальным удобствам, анализа затрат и сроков реализации проекта, учета качества грунта, предназначенного под застройку участка, вероятности стихийных бедствий; — соответствие законодательству — соответствие варианта использования экологическим нормативам, правилам пожаробезопасности, строительным ограничениям и т.п. При оценке недвижимости принцип ННЭИ является ключевым, на нем базируется решение о величине стоимости объекта оценки. Принцип ННЭИ важен и при анализе стоимости земельного участка. В случае отличия текущего использования земли от наилучшего и наиболее эффективного стоимость пустующего земельного участка может превышать стоимость имеющихся на нем улучшений и может быть принято решение об их сносе с целью использования участка оптимальным образом. Результаты анализа лучшего и наиболее эффективного использования учитываются при определении стоимости имущества, при выборе варианта строительства и реконструкции, при анализе инвестиционных проектов. При определении стоимости бизнеса принцип ННЭИ применяется, если оценка проводится в целях инвестирования, реструктуризации, разработки плана развития. Большинство профессионалов сходятся во мнении о существовании трех методов определения стоимости предприятия: затратного, сравнительного и доходного. Доходный метод основан на капитализации или дисконтировании прибыли, которая будет получена в случае сдачи недвижимости в аренду. оценка может производиться на основе определения стоимости строительства с учётом амортизации и добавления стоимости возмещения износа, т .е. на основе затратного метода. (если рынка нет) В том случае, когда существует рынок бизнеса, подобный оцениваемому, можно использовать для определения рыночной стоимости сравнительный метод,, базирующейся на выборе сопоставимых объектов, уже проданном на данном рынке. Для оценки сложных и уникальных объектов предпочтительнее затратный метод Каждый из трех названных подходов предполагает использование при оценке присущих ему методов. Доходный подход предусматривает использование метода дисконтированных денежных потоков и метода капитализации. Затратный подход использует метод чистых активов и метод ликвидационной стоимости. Методы дисконтированных денежных потоков, рынка капитала и отраслевых коэффициентов ориентированы на оценку предприятия, как действующего и которое и дальше будет функционировать. Используется в случаях: 1) ожидается, что будущие уровни денежных потоков будут существенно отличаться от текущих; 2) можно обосновано оценить будущие потоки с недвижимости, 3) объект строится или только построен, предприятие представляет собой крупный многофункциональный проект; 4) потоки доходов и расходов носят сезонный характер. С теоретической точки зрения это лучший метод, однако, весьма трудоемок. Метод капитализации разумен для применения к тем предприятиям, которые успели накопить активы в результате капитализации их в предыдущие периоды; Метод капитализации доходов - заключается в расчете текущей стоимости будущих доходов, полученных от использования объекта с помощью коэффициента капитализации = I/R – стоимость 1 - периодический доход R - коэффициент капитализации. Метод прямой капитализации используется в случаях, когда имеется достаточное количество данных для оценки дохода, доход с недвижимости является стабильным или, по крайней мере, ожидается, что текущие денежные доходы приблизительно будут равны будущим или темпы их роста умеренны. Преимущество метода: простота расчетов; отражает рыночную конъюнктуру. Затратный подход. Затратный (имущественный) подход в оценке бизнеса рассматривает стоимость пп с точки зрении перенесенных издержек. В результате перед оценщиком встает задача проведения корректировки баланса. Для осуществления этого предварительно проводится оценка обоснованной рыночной стоимости каждого актива баланса в отдельности, затем определяется текущая стоимость обязательств и, наконец, из обоснованной рыночной стоимости суммы активов предприятия вычитается текущая стоимость всех его обязательств. Результат показывает оценочную стоимость собственного капитала предприятия. Сравнительный подход. Данный подход основан на принципе замещения - покупатель не купит недвижимость, если его стоимость превышает затраты на приобретение на рынке схожего объекта, обладающего той же полезностью. Используется: там, где имеется достаточная база данных о сделках купли-продажи. Метод рынка капитала. Основан на рыночных ценах акций сходных компаний. Предполагается, что инвестор, действуя по принципу замещения (альтернативной инвестиции), может инвестировать либо в эти компании, либо в оцениваемую. Определение рыночной стоимости собств капитала основано на использовании ценовых мультипликаторов. Ценовой мультипликато р - это коэффициент, показывающий соотношение между рыночной ценой предприятия или акции и финансовой базой. Финансовая база оценочного мультипликатора является, по сути, измерителем, отражающим финансовые результаты деятельности предприятия, к которым можно отнести не только прибыль, но и денежный поток, дивидендные выплаты, выручку от реализации и некоторые другие. Для расчета мультипликатора необходимо: определить цену акции по всем компаниям, выбранным в качестве аналога, это даст значение числителя в формуле; вычислить финансовую базу (прибыль, выручку от реализации, стоимость чистых активов и т.д.) либо за определенный период, либо по состоянию на дату оценки; это даст величину знаменателя. В оценочной практике используется два типа мультипликаторов: интервальные и моментальные. К интервальным мультипликаторам относятся:1.цена/прибыль; 2цена/денежный поток; 3 цена/дивидендные выплаты; цена/выручка от реализации. К моментным мультипликаторам относятся: цена/балансовая стоимость активов; цена//чистая стоимость активов.
|
