Предмет договора найма жилого помещения.

Предметом договора найма жилого помещения может быть изолированное жилое помещение, пригодное для постоянного проживания, находящимся в государственной или муниципальной собственности. Важнейшей характеристикой предоставляемого помещения является его пригодность для проживания. Не могут быть предметом договора социального найма неизолированные жилые помещения, помещения вспомогательного использования, а также общее имущество в многоквартирном доме.

Характеристика и форма договора найма жилого помещения.

Договор найма жилого помещения является возмездным, вне зависимости от его разновидности: и в договоре коммерческого, и в договоре социального найма основная обязанность нанимателя заключается во внесении платы. При чём для договора коммерческого найма условие о цене может зачастую быть существенным условием договора. Договор найма жилого помещения является взаимным, так как обе стороны договора имеют определённые права и обязанности, от исполнения которых зависит сохранение договора в силе. Кроме того, договор найма жилого помещения является консенсуальным, так как заключение договора не сопровождается непременным условием передачи жилого помещения в пользование нанимателя.

Относительно формы заключения договора установлена необходимость составления письменного договора между участвующими сторонами. Договор заключается на основании решения о предоставлении жилого помещения жилищного фонда социального использования. Типовой договор социального найма жилого помещения утверждается Правительством Российской Федерации.

Условия договора найма жилого помещения.

Существенным условием договора найма жилого помещения является предмет договора. Размер платы за жилое помещение устанавливается по соглашению сторон в договоре найма жилого помещения. В случае, если в соответствии с законом, установлен максимальный размер платы за жилое помещение, плата, установленная в договоре, не должна превышать этот размер. Одностороннее изменение размера платы за жилое помещение не допускается. Относительно срока действия договора найма жилого помещения следует заметить, что существует различие между сроками действия договора социального найма и коммерческого: договор социального найма жилого помещения заключается без установления срока его действия, договор же коммерческого найма жилого помещения заключается на срок, не превышающий пяти лет. Если в договоре коммерческого найма срок не определен, договор считается заключенным на пять лет. Договор коммерческого найма жилого помещения может быть и краткосрочным, заключенным на срок до одного года. В любом случаи, по истечении срока любого из видов договоров найма жилого помещения наниматель имеет преимущественное право на заключение договора найма жилого помещения на новый срок. В данном случае наймодавец обязан не позднее, чем за три месяца до истечения срока договора найма жилого помещения предложить нанимателю заключить договор на тех же или иных условиях либо предупредить нанимателя об отказе от продления договора в связи с решением не сдавать в течение не менее года жилое помещение внаем. Если наймодатель не выполнил этой обязанности, а наниматель не отказался от продления договора, договор считается продленным на тех же условиях и на тот же срок. Если наймодатель отказался от продления договора в связи с решением не сдавать помещение внаем, но в течение года со дня истечения срока договора с нанимателем заключил договор найма жилого помещения с другим лицом, наниматель вправе требовать признания такого договора недействительным и возмещения убытков, причиненных отказом возобновить с ним договор.

Содержание договора найма жилого помещения.

Обязанности наймодателя в части совпадают с обязанностями продавца по договору купли-продажи, ведь договор найма жилого помещения относиться к договорам по перемещению имущества. Во-первых, наймодатель обязан передать нанимателю свободное жилое помещение в состоянии, пригодном для проживания. Во-вторых, наймодатель обязан осуществлять надлежащую эксплуатацию жилого дома, в котором находится сданное внаем жилое помещение, кроме того, предоставлять или обеспечивать предоставление нанимателю за плату необходимых коммунальных услуг, обеспечивать проведение ремонта общего имущества многоквартирного дома и коммуникаций. Таким образом, осуществление капитального ремонта сданного внаем жилого помещения является обязанностью наймодателя. Порядок распределения обязанностей по ремонту сданного внаём помещения аналогичен распределению обязанностей между арендодателем и арендатором по договору аренды. Права наймодателя жилого помещения по договору социального найма заключаются в праве требования своевременного внесения платы за жилое помещение и коммунальные услуги от нанимателя.

В обязанности нанимателя входит необходимость оплаты предоставленного объекта, так как договор найма жилого помещения всегда является возмездным. Оплата должна проводиться своевременно и включать также оплату коммунальных платежей. Сроки внесения платы могут быть предусмотрены договором, либо, в том случае, если соглашение о сроках оплаты в договоре отсутствует, то платежи должны вноситься ежемесячно. Кроме того, наниматель несет ответственность перед наймодателем за действия граждан, постоянно проживающих совместно с ним, а также временных жильцов. Наниматель обязан использовать жилое помещение только для проживания, обеспечивать сохранность жилого помещения и поддерживать его в надлежащем состоянии, в том числе путём проведения текущего ремонта. В случае необходимости проведения переустройства и реконструкции жилого помещения, наниматель обязан получить согласие на такие действия у наймодателя. Также при необходимости вселения других граждан в качестве постоянно проживающих с нанимателем, кроме вселения несовершеннолетних детей, требуется согласие наймодателя, такое же согласие требуется при предоставлении нанимателем в безвозмездное проживание жилого помещения временным жильцам. Помимо этого, наниматель обязан информировать наймодателя в установленные договором сроки об изменении оснований и условий, дающих ему право пользования жилым помещением по договору социального найма.

Правом нанимателя является передача с согласия наймодателя на срок часть или все нанятое им помещение в пользование поднанимателю. Таким образом, можно говорить о своеобразном договоре субаренды. Кроме того, наниматель имеет право вселять в занимаемое жилое помещение иных лиц, разрешать проживание в жилом помещении временных жильцов, осуществлять обмен или замену занимаемого жилого помещения, требовать от наймодателя своевременного проведения капитального ремонта жилого помещения, надлежащего участия в содержании общего имущества в многоквартирном доме, а также предоставления коммунальных услуг. Наниматель жилого помещения по договору социального найма с согласия (в письменной форме) наймодателя и проживающих совместно с ним членов его семьи, вправе осуществить обмен занимаемого ими жилого помещения на жилое помещение, предоставленное по договору социального найма другому нанимателю.